Материалы Научной сессии, г. Волгоград, 20—27 ап-М34   реля 2003 г. Вып. 1: Право. — Волгоград: Изд-во ВолГУ, 2003. —  248 с.

ISBN 5-85534-764-8

Сборник включает в себя статьи молодых ученых, аспирантов и студентов, отражающие основные положения их докладов на Научной сессии, проходившей в ВолГУ 20—27 апреля 2003 г.

М.А. Александрина

канд. юрид. наук, ст. преподаватель

ИСТРЕБОВАНИЕ ИМУЩЕСТВА

ОТ ДОБРОСОВЕСТНОГО ПРИОБРЕТАТЕЛЯ

ПО ВОЗМЕЗДНЫМ НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНЫМ СДЕЛКАМ

Вопросы, связанные с возможностью приобретения права собственности на основании возмездной сделки с неправомоч­ным отчуждателем, сегодня приобрели особую актуальность, даже — остроту, и требуют окончательного разрешения и в за­конодательстве, и в правоприменительной практике. Недоста­точная четкость изложения позиции законодателя в нормах не позволяет остановить дискуссии, касающиеся определения кри­териев недействительности сделки, о соотношении виндикаци-онного и реституционного исков, о категории «добросовест­ность» в гражданском праве. Все это неизбежно ведет к много­численным судебным ошибкам и даже — к возможности сво­бодного толкования соответствующих норм. И если Высший ар­битражный суд, наконец, определил свою позицию хотя бы в вопросе о невозможности истребования имущества от добросо­вестного приобретателя по возмездным недействительным сдел­кам в тех случаях, когда имущество выбыло из обладания соб­ственника по его воле, то Верховный суд РФ не придал долж­ного значения этому вопросу. И практика пошла по пути изъя­тия имущества у добросовестного приобретателя и в тех случа­ях, когда закон не допускает этого. Видимо, следовало п. 1 ст. 302 ГК изложить иначе. Там должно быть сказано, что собственник не имеет права истребовать имущество от добросовестного при-

— 17 —

обретателя, кроме случаев, когда имущество выбыло из владе­ния собственника или законного владельца помимо их воли. При этом допускается достаточно вольное толкование выраже­ния «выбыло из владения помимо их (собственника или закон­ного владельца) воли».

В случае отчуждения имущества неуправомоченным отчужда-телем собственник предъявляет виндикационный иск, но одно­временно он должен доказать, что сделка недействительна, по­скольку совершена неуправомоченным лицом, а также что приоб­ретатель является недобросовестным. Нередко собственник предъяв­ляет лишь иск о признании сделки недействительной. Однако по содержанию сделка практически всегда соответствует требовани­ям закона, и поэтому применять ст. 168 ГК здесь нельзя. В резуль­тате мы не можем согласиться в этом вопросе с К.И. Скловским и другими авторами, полагающими, что незаконным здесь явля­ется само условие о купле-продаже неуправомоченным отчужда-телем в противоречие ст. 454 ГК.

Также нельзя и согласиться с авторами, предлагающими применять ст. 174 ГК, ибо ограничить полномочия на соверше­ние сделки можно лишь, если они существуют или могли бы существовать у владельца (неуправомоченного отчуждателя). В последнем случае сделка уже будет считаться оспоримой, и добросовестный приобретатель не сможет предъявить иск о при­знании ее недействительной.

Представляется целесообразным установить, что недействи­тельной является также сделка, осуществленная лицом, не упол­номоченным собственником на ее совершение. А предъявить тре­бование о признании такой сделки недействительной может не только собственник предмета сделки, но и добросовестный при­обретатель. Последний, как правило, заинтересован именно в признании такой сделки недействительной.

О реституции нельзя говорить, если стороной в недействи­тельной сделке выступал неуправомоченный отчуждатель, по­скольку приобретатель тогда должен возвратить имущество вла­дельцу (неуправомоченному отчуждателю), и только после этого оно может быть виндицировано у последнего. Более того, вопрос о возможности виндикации с формальной точки зрения не мо­жет быть решен положительно, поскольку имущество возвраща­ется законному владельцу, и, прежде всего, необходимо растор-

— 18 —

гнуть договор, заключенный между собственником и владель­цем, в связи с существенным нарушением условий договора.

Полезно в этой связи привести пример из нашей практики, который, к сожалению, имеет отношение ко многим гражданам и даже юридическим лицам, ставшим жертвами обмана в результате заключения договоров о долевом участии в строи­тельстве.

Строительная фирма (иногда — заказчик, не занимаю­щийся непосредственно строительством) продает дважды (трижды или более раз) одни и те же квартиры в строящемся доме. Первый покупатель не является собственником кварти­ры, когда она продается второй раз другому лицу. Он имеет лишь право требования, поскольку дом еще не сдан в эксплу­атацию и не является объектом гражданских прав в этом каче­стве. Второй покупатель, являясь добросовестным приобрета­телем, вселяется в квартиру сразу после завершения строи­тельства. Первый покупатель (юридическое лицо) обращается в арбитражный суд с иском о признании за ним права соб­ственности и признании договора неуправомоченного отчуж-дателя и добросовестного приобретателя недействительным. В процесс последний не привлекался как заинтересованное лицо и, соответственно, не был поставлен в известность о судебном разбирательстве. В связи с тем, что добросовестный приобрета­тель — гражданин, и если бы он вступил в процесс в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельное требование на предмет спора, то дело было бы передано на рассмотрение суда общей юрисдикции. Но в этом случае арбитражный суд иск удовлетворяет. После этого у собственника возникает пра­во истребовать имущество (квартиру в данном случае) из чу­жого незаконного владения. Но незаконный владелец является добросовестным приобретателем, и суд, удовлетворяя винди-кационный иск, как бы предполагает, что имущество «выбы­ло из владения собственника помимо его воли». Но квартира не находилась в собственности первого покупателя на момент заключения договора со вторым покупателем и даже — на момент вселения последнего.

На примере данного случая видно, что следовало бы конк­ретизировать в п. 1 ст. 302 ГК, в каких случаях имущество счита­ется выбывшим из владения помимо воли собственника или за-

— 19 —