Приобретение квартиры в строящемся доме:
практический комментарий к Закону об участии в долевом строительстве
Впервые вопрос об урегулировании отношений застройщика и участника долевого строительства решен на законодательном уровне, да еще так масштабно. До этого подобные вопросы регламентировались нормами ГК РФ об отдельных видах договоров (подряда, совместной деятельности и т.п.), и Обобщением практики рассмотрения судами дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов. При этом ГК РФ не знает такого вида договора, как участие в долевом строительстве, а Обобщение практики является правоприменительным актом, поэтому данный вопрос на законодательном уровне вообще не был решен.
Действие Закона распространяется только на ту недвижимость, разрешение на строительство которой получено после 31 марта 2005 г.; поэтому тех, кто уже заключил подобные договоры, данный Закон не коснется.
Что изменилось, что появилось принципиально нового, что закон улучшил, и что ухудшил?
Отныне (с учетом того положения, что разрешение на строительство дома получено после 31 марта 2005 г.) единственный договор, который могут заключить застройщик и участник долевого строительства - это договор участия в долевом строительстве, который подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Никаких других договоров (инвестирования, подряда и пр.) отныне заключать нельзя. Есть другой путь приобретения квартиры в строящемся доме - вступление в жилищный накопительный кооператив, «но уже совсем другая история».
Застройщик вправе заключать договоры об участии в долевом строительстве только после получения: 1) разрешения на строительство; 2) опубликования в СМИ или размещения в Интернете проектной декларации (информации о застройщике и о проекте строительства); и 3) регистрации права собственности или аренды на земельный участок, предоставленный для строительства.
В случае заключения договора с застройщиком, который не выполнил указанные обязанности или не отвечает иным предъявляемым к нему требованиям, участник долевого строительства может потребовать немедленного возврата переданных денежных средств, а также уплаты процентов по ставке рефинансирования ЦБР в двойном размере (то есть, по состоянию на март 2005 г. по ставке 26% годовых в рублях) и возмещения иных причиненных убытков.
Договор должен содержать следующие условия, в противном случае такой договор считается незаключенным (с юридической точки зрения условия эти являются существенными неопределимыми):
1) определение подлежащего передаче конкретного объекта строительства в соответствии с проектной документацией;
2) срок передачи квартиры участнику долевого строительства – это очень важно, так как ранее на практике в договоре указывали некий «ориентировочный», «примерный» сроки, которые постоянно нарушались;
3) цену договора, сроки и порядок уплаты;
4) гарантийный срок (который не может составлять менее 5 лет).
Наиболее часто распространенные нарушения со стороны застройщиков – по срокам строительства и по качеству строительства.
Что касается просрочки в передаче квартиры. Ранее в судебной практике зачастую применялась норма по Закону о защите прав потребителей о взыскании неустойки в размере 3% в день (т.е. 1095% годовых), теперь застройщик будет уплачивать пени в размере 1/75 ставки рефинансирования ЦБР в день (то есть 62,4% годовых при действующей ставке рефинансирования 13%). Таким образом, Закон ухудшил положение участника долевого строительства по сравнению с существовавшей, хотя, по моему мнению, ситуация, при которой за месяц просрочки гражданин, по сути, получал квартиру бесплатно, выходила за рамки разумности.
Что касается недостатков качества передаваемой квартиры.
Если дом (квартира) имеет недостатки по качеству, или иные недостатки, которые делают его непригодным для использования, участник долевого строительства вправе потребовать от застройщика:
1) устранения недостатков в разумный срок;
2) уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Поскольку норма эта диспозитивная (т.е. может быть изменена в договоре), потенциальным владельцам квартир следует быть внимательными, чтобы иное не было установлено договором.
Участник долевого строительства до подписания передаточного акта вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства установленным требованиям качества, и отказаться от подписания передаточного акта до устранения застройщиком указанных недостатков, либо их компенсации.
Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания передаточного акта, поэтому не торопитесь подписывать передаточный акт, если квартира не соответствует установленным требованиям качества, так как в таком случае застройщик будет считаться просрочившим свою обязанность по передаче квартиры, и будет обязан выплатить участнику долевого строительства неустойку.
Что касается просрочки внесения платежей.
При нарушении сроков внесения платежей участником долевого строительства, застройщик имеет право предъявить иск о расторжении договора в следующих случаях:
если выплаты производятся путем единовременного платежа, - при просрочке в более чем 3 месяца;
если выплаты производятся путем внесения периодических платежей, - при нарушении сроков внесения платежей 4 раза в течение 12 месяцев (это количественно определяет характер «существенности нарушения») или при просрочке внесения платежа более чем 3 месяца.
Также за просрочку платежей участник долевого строительства уплачивает пени в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБР за каждый день просрочки.
Ранее этот вопрос не был столь детально урегулирован, поэтому на практике приходилось с большим трудом доказывать признак существенности нарушений со стороны участников долевого строительства, которые нарушали сроки внесения платежей по договору.
Односторонний отказ от договора. Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от договора в случае:
1) не передачи застройщиком квартиры в срок;
2) прекращения (приостановления) строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный срок квартира не будет передана;
3) существенного изменения проектной документации, в том числе существенного изменения размера квартиры;
4) изменения назначения общего имущества или нежилых помещений, входящих в состав дома;
5) не устранения недостатков по качеству или отказ в их компенсации;
6) существенного нарушения требований к качеству квартиры;
7) в иных предусмотренных договором случаях.
В случае одностороннего отказа участника долевого строительства застройщик обязан возвратить полученные денежные средства, а также уплатить проценты в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБР со дня внесения денежных средств (или их части) до дня их возврата.
Обратите внимание, что при просрочке передачи квартиры применяются разные размеры неустойки в случае, если договор сохраняется (1/75 ставки рефинансирования в день) и если договор расторгается по инициативе гражданина (1/150 такой же ставки).
Особенности обеспечения исполнения обязательств застройщиком.
Для большей защиты прав участников долевого строительства, с момента заключения договора они приобретают право залога на строящийся дом и земельный участок, или соответственно, залога права аренды на него, если участок находится в аренде. Причем, залогом обеспечивается как возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, так и возмещение им убытков или неустойки. Право залога прекращается с момента подписания передаточного акта.
Регистрация права собственности. Основанием для регистрации права собственности участника долевого строительства являются разрешение на ввод в эксплуатацию (которое застройщик предоставляет в уполномоченный регистрирующий орган в течение 10 дней после его получения) и передаточный акт. Закон устанавливает, что участник долевого строительства вправе самостоятельно обратиться с заявлением о регистрации права собственности после подписания передаточного акта. Однако «голая» декларация этой нормы вызывает большие сомнения в ее практической реализации хотя бы потому, что необходимо предоставление технической документации на конкретную квартиру.
Закон впервые определяет понятие и компетенцию уполномоченного органа по надзору в области долевого строительства, хотя в настоящий момент такой орган еще не создан. Такой орган, в частности, будет вправе рассматривать жалобы граждан и юридических лиц, связанные с нарушениями данного закона; направлять застройщикам предписания об устранении нарушений, и устанавливать сроки устранения таких нарушений; обращаться в суд с заявлениями в защиту прав и законных интересов участников долевого строительства.
И напоследок совет всем, кто собирается купить квартиру в строящемся доме: прежде чем заключать договор, обратитесь за профессиональной консультацией к юристу.
Адвокат Екатерина Яковлева,
Коллегия адвокатов Москвы «ЮрПрофи»
Тел. 8 (926) 112-24-90
e-mail: katrinushka@mail.ru
