Скворцов Антон Анатольевич

E-mail: nerp@list.ru

Контактный тел.: 8-920-636-10-47

 

Проблемы имущественного найма. (часть 1, Соотношение аренды и вещных прав).

Рязанский государственный педагогический университет им. С.А. Есенина, г. Рязань rspu@rspu.ryazan.ru 

В юридической литературе по отношению к вещному праву закрепилось понимание о нём как о статике гражданского оборота, а об обязательственном праве как о динамике. Вещное право устанавливается на основе закона, а обязательственное - на основе договора. Вещное право является пассивным по отношению к другим лицам, характеризуется как требование о пассивном воздержании от посягательства на вещное право. Обязательство, напротив, подразумевает известную активность контрагентов. Наконец, вещное право - относительно долговечно, а обязательственное возникает на время.

Аренда существовала ещё со времён римского права и включала в себя такие субинституты как аренда вещей, работ и услуг. Главное в аренде вещи было её целевое использование, которое устанавливалось договором. Как известно, в римском праве существовали вещи телесные и бестелесные, поэтому даже аренда вещей понималась в гораздо более широком смысле, чем в настоящее время. Аренда в римском праве являлась, безусловно, институтом обязательственного права, и в силу этого при переходе права собственности на вещь, прекращалась. Новый собственник вещи мог по собственной инициативе продолжить обязательство по аренде вещи, но его бездействие в этом вопросе явно указывало на прекращение правоотношения. Бывший арендатор защищал свои права в рамках обязательственных правоотношений и требовал от бывшего собственника-арендодателя возмещения за нарушение обязательства и причинения убытков [1, с. 80-81] .

В настоящее время сущность аренды изменилась значительно, из-за тенденций к унификации норм частного права, что подтолкнуло автора к выводу о постепенном стирании границ между вещным и обязательственным правом на вещь. 

Согласно действующему законодательству и общепринятым положениям гражданско-правовой доктрины арендатор имеет характерный вещно-правовой способ защиты в качестве титульного владельца (ст. 305 ГК). Заметим, что указанное правомочие возникает у арендатора только с момента фактической передачи вещи во владение и только если правомочие владения также является предметом договора. Судебная практика в этом случае исходит из того, что "передача арендодателем помещения арендатору не состоялась и последний не вступил во владение им ...… арендатор не стал законным владельцем спорного имущества и, следовательно, не имел права на использование вещно-правовых способов защиты от действий третьих лиц"; (п. 9 Информационного письма Президиума ВАС "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"; [6]). Вместе с тем, отмечается, что при заключении "арендного договора не происходит изменения субъекта права собственности, однако выделение одного (пользование) или двух (владение и пользование) правомочий из триады правомочий права собственности приводит к образованию нового титульного владельца (арендатора)"; [7, с. 11; см. также 2, с. 233-234]. Предполагается, что права арендодателя могут быть защищены в соответствии с п.3 ст. 611 ГК и ст. 398 ГК. 

Обязательство по аренде содержит вещно-правовой механизм следования, применяемый к обременениям право собственности иными вещными правами других лиц при переходе права собственности (Напримернапример, при смене собственника или при перенайме,. - Ссм. также п. 17, 23 Информационного письма Президиума ВАС от 11.01. 2002 г. №No 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"; [6] ). Действительно, смена собственника вещи безусловно и по закону подразумевает перемену лиц в обязательстве (смену арендатора). В литературе высказывалось мнение, что в этом случае имеется лишь смена кредитора, которая в большинстве случаев не может затрагивать существа обязательства, но этот довод представляется автору несостоятельным, так как договор аренды носит синаллагматический характер [1, с. 80-81]. 

У арендодателя при заключении договора аренды появляется обязанность передать вещь арендатору. Именно здесь возникает проблема: какие способы защиты своих прав имеются у арендатора в том случае, если арендодатель не исполнит свою обязанность. Обратимся к действующему законодательству, которое предоставляет два механизма защиты: или защита по ст. 305 ГК от посягательств на законное владение, которая может быть даже против собственника; или принуждение к исполнению обязанности в натуре (ст. 396 ГК), а отдельные авторы настаивают на применении ст. 398 ГК, характеризующую последствия неисполнения обязательства передать индивидуально-определённую вещь. Конечно, можно последовательно утверждать, что в данном случае имеется право, "опирающееся, конечно, не на вещное право, которого нет, а на ...… обязательственное право в силу которого должник обязан к такой передаче"; [2, с. 242], но действительно это вопрос подхода к праву, его определения или как обязательственного [3, с. 143] или как вещного [4, с. 18-19; 8, с. 308]. Следует заметить, что подобная проблема выбора возникает только в отношении вещных прав и аренды вещи с наличием правомочия пользования и владения, тогда как аренда только с правом пользования по прежнему остаётся в большей степени классическим видом данного обязательства. 

В случае прекращения договора аренды возникает по сути аналогичный спор о необходимости передачи арендуемой вещи обратно арендодателю. В настоящее время по этому вопросу сложилась интересная судебная практика. 

Администрация города Тюмень (далее - арендодатель) в лице своего структурного подразделения обратилась в Арбитражный суд области с иском к ОАО "Тюменская горэлектросеть" (далее - арендатор) об истребовании имущества из незаконного владения ответчиков. Решением от 17.12.01 исковое требование удовлетворено: ответчик обязан возвратить истцу имущественный комплекс согласно перечню по состоянию на 01.01.01.

Президиум ВАС РФ установил, что 14.02.90 г. между трудовым коллективом предприятия "Тюменские горэлектросети" и городским производственным объединением жилищно-коммунального хозяйства был заключен договор аренды электросетевых сооружений и оборудования городской электрической сети на срок с 01.02.90 по 31.12.96. 

Администрация г. Тюмень подала иск о возврате арендованного имущества, ссылаясь на истечение срока действия договора аренды. Между тем ранее тем же арбитражным судом рассматривался спор между теми же сторонами о возврате того же арендованного имущества (дело N А70-1573/14-97). Определением от 28.07.97 производство по указанному делу было прекращено в связи с заявлением истца ходатайства об отказе от иска, и поэтому в соответствии с пунктом 2 статьи 85 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации производство по делу подлежит прекращению, если имеется вступивший в законную силу принятый по спору между теми же лицами, о том же предмете и по тем же основаниям судебный акт.

Заметим, что в обоих случаях иск подан собственником имущества - арендодателем - к владельцу имущества, получившему его по договору аренды от 14.02.90. "Доказательств отличия имущества, истребуемого по настоящему делу, от имущества, требование о возврате которого заявлялось по делу N А70-1573/14-97, в материалах дела не имеется. В обоих делах основаниями заявленных исков являются одни и те же юридические факты: факт окончания срока действия договора аренды и невозврата имущества ответчиком арендодателю"; [5]. Президиум ВАС РФ указал, что сссылка истца при заявлении настоящего иска, кроме статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, на статьи 132, 656, 657, 659, 664 названного Кодекса является лишь уточнением правового обоснования, а не изменением основания иска.

Согласно материалам дела срок действия договора аренды от 14.02.90 истеёк 31.12.96, причём сведений о переоформлении договора не имелось. В связи с этим Президиум ВАС РФ указал, что "суду следовало проверить, продолжаются ли арендные правоотношения сторон, поскольку согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Возврат арендованного имущества в этом случае осуществляется при условии прекращения договорных отношений"; [5].

Президиум ВАС РФ отменил предшествовавшие решения арбитражных судов о возврате имущества из чужого незаконного владения и отправил дело на новое рассмотрение, чем затруднил понимание вопроса, какие действия контрагентов являются фактическими основаниями прекращения договора аренды. К тому же на основании анализа этого постановления ВАС РФ можно предположить, что добровольное прекращение арендодателем процессуального правомочия на истребование имущества не позволяет более требовать возврата вещи по тому же основанию, которым в данном случае является прекращение договора. 

Вещно-правовой характер носит также бремя содержания имущества, которое в случае аренды распределяется между собственником и арендатором. Подобное обстоятельство наиболее тесным образом связано с необходимостью целевого пользования арендатором вещи, границы которого определяются договором, а их нарушение является существенным нарушением обязательства.

Основным предложением автора является необходимость применения конструкции юридической фикции, выраженной в отнесении аренды с передачей вещи во владение и пользование к числу ограниченных вещных прав.

В заключение отметим поразительное сходство ограниченных вещных прав хозяйственного ведения, оперативного управления с обязательственным правом аренды: передаются, по меньшей мере, два правомочия собственника (владение и пользование), у этих субъектов ограниченных вещных прав не возникает права собственности, а пользование имуществом носит целевой характер. После принятия федерального закона №No 161- ФЗ от 14.11.2002 г. "О государственных и муниципальных унитарных предпричтияхпредприятиях"; содержание прав хозяйственного ведения и оперативного управления стало одинаково зависящим от указаний собственника (см. ст. 18-19 данного закона) и почти тождественным (за исключением права оперативного управления учреждения). Таким образом, схожи диспозитивные гражданско-правовые возможности установления содержания арендных прав и диспозитивные инструменты регулирования прав хозяйственного ведения и оперативного управления. 

Сделаем вывод: современное российское законодательство и судебная практика фактически размывают границы вещных и обязательственных прав, оставляя единственную значительную грань различия - источник возникновения права (закон или договор), что само по себе не может отрицать ни однородность правового содержания некоторых обязательственных институтов и ограниченных вещных прав, ни практическую тождественность способов их судебной защиты.

Литература

 

Витрянский В.В. "Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений, предприятий, лизинг";. (Изд. третье, стереотипное). - М.: "Статут";, 2001. - 300 с.

Покровский И.А. "Основные проблемы гражданского права";. Издание 3-е стереотип. М., 2001.- 354 с.

См. противоречивое мнение А.А. Иванова в главе 33 т.2 учебника "Гражданское право";/ Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. - М.: "ПБОЮЛ Л.В. Рожников";, 2001. - с. 143.

Щенникова Л.В. "Вещные права в гражданском праве России";. М., 1996. 

Постановление Президиума ВАС РФ от 15.10.02 №No2617/02, 2621/02 (извл.) // "Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ"; - 2003 г. , №No 2.

Информационное письмо ВАС РФ от 11.01.2002 №No 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"; // "Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ"; - 2002 г. - №No 3.

Яргина Е.А. "Сравнительно-правовой анализ договора ренты и договора аренды"; // Нотариус - 2003 - №No 2. С. 8-12.

Иоффе О.С. "Обязательственное право";. М., 1975. -