Спорные вопросы земельного права :
Савенко, Г. В.
Спорные вопросы земельного права :Письмо в
редакцию /Г. В. Савенко.
//Правоведение. -2005. - № 3. - С. 235 - 239
В статье автор разъясняет некоторые положения статьи И.
А. Дроздова "Оборот земель сельскохозяйственного
назначения", опубликованной в журнале "Правоведение" в
2004 г в № 6.
Библиогр. в подстрочных примечаниях.
ДОЛЕВАЯ СОБСТВЕННОСТЬ - ЗЕМЕЛЬНОЕ ПРАВО -
ЗЕМЕЛЬНЫЕ ОТНОШЕНИЯ - ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК - ЗЕМЛИ
СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ - КОММЕНТАРИИ
- ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ
Материал(ы):
Спорные вопросы земельного права : Письмо в редакцию.
Савенко, Г. В.
Спорные вопросы земельного права (письмо в редакцию)
Г. В. Савенко[*]
Не столь давно в журнале «Правоведение» опубликован обзор И. А. Дроздова «Оборот земель сельскохозяйственного назначения».[1] Появление таких публикаций расширяет «диапазон» журнала за счет анализа проблем, имеющих научно-прикладное значение. Опыт, накопленный за время, истекшее с даты вступления в силу Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»[2] (далее —
235
Закон), позволяют юристам вести аргументированную дискуссию о его достоинствах и недостатках. Точка зрения руководителя Секретариата Председателя Высшего Арбитражного Суда России, конечно, привлекает особое внимание. Однако некоторые размышления и предположения автора требуют дополнительных разъяснений, что очевидно мне как практикующему юристу два года теснейшим образом связанному с сельскохозяйственным Юрьев-Польским районом Владимирской области.
1. Толкуя ст. 14 Закона, И. А. Дроздов предполагает, что при голосовании на общем собрании участников долевой собственности на землю размер долей участников не подлежит учету (с. 27—28). «Это означает, — пишет И. А. Дроздов, — что каждому сособственнику принадлежит один голос» и при этом закон защищает права миноритарных собственников (обладателей мелких долей). Не могу согласиться с этим мнением. Во-первых, ч. 1 ст. 14 Закона не дает никаких оснований для высказанной точки зрения.[3] Во-вторых, мнение автора не учитывает особенности оборота самих долей, переходящих из рук первоначальных владельцев в руки новых владельцев. Продемонстрирую это на примере.
Земли сельхозназначения, площадью в 2364 га, принадлежавшие некогда колхозу N, постановлением главы Администрации Юрьев-Польского района в 1994 г. были закреплены за работниками хозяйства, а также за работниками
236
так называемой «социальной сферы» — учителями, врачами, работниками детсадов, местных сельсоветов (сельских округов) и пенсионерами. Одна доля в праве общей собственности на земли сельхозназначения составила 10 га на человека (7,05 га пашни, остальное — выгоны и пастбища); в целом 236 долей. В 2005 г. один из участников долевой собственности покупает у других 112 долей и в совокупности получает право на 1130 га земли. В случае проведения общего собрания участников долевой собственности, сколько голосов имеет собственник 113 долей (точнее было бы говорить, что его доля составляет 1130/2364), составляющих ок. 49% всего количества долей, возникших в ходе приватизации в 1993—1994 гг.? Согласно мнению И. А. Дроздова — 1 голос. Если же следовать духу и принципам земельного и гражданского законодательства, то следует признать, что собственник 1130/2364 доли все же имеет 113 голосов при определении порядка владения и пользования земельным участком, находящимся в общей собственности. Закон, по моему мнению, не дает никаких преимуществ меньшинству участников долевой собственности в процессе голосования. Иначе, как объяснить, что 113 голосов превращаются в один голос только лишь потому, что 1130/2364 долями владеет одно лицо?
2. И. А. Дроздов пишет, что остается загадкой, каким образом между сособственниками распределяются расходы и доходы от содержания общего имущества, т. е. земель сельхозназначения: «Применительно к сельскохозяйственному производству подобным критерием [их распределения], вероятно, могло бы быть трудовое участие» (с. 28).
В связи с этим хотелось бы напомнить, что в большинстве случаев на землях сельхозназначения по-прежнему осуществляется производство крупными хозяйствами — бывшими колхозами и совхозами, хотя эти земли им и не принадлежат. Говорить о трудовом участии было бы уместно, если бы эти земли обрабатывались, например, крестьянской общиной или другим подобным образованием. В реальной жизни проблема распределения расходов и доходов от земель сельхозназначения решается довольно просто: сельскохозяйственные производственные кооперативы, де-факто использующие либо арендующие (с 1997 г.) эти земли, выплачивают собственникам долей денежное или натуральное вознаграждение (например, 5—10 центнеров зерновых за долю) и платят со всей площади налог за землю. Интересно, что и райкомземы, составляющие с 1994 г. первичные списки юридических лиц-плательщиков земельного налога, указывают в них не участников долевой собственности, а именно колхозы.
3. По-видимому, присоединяясь к точке зрения 3. С. Беляевой и И. А. Иконницкой, И. А. Дроздов отмечает сдерживающую роль преимущественного права публично-правового образования на покупку участков из состава земель сельхозназначения (с. 30). Теоретически, может, это и сдерживает развитие рынка земель сельхозназначения. Однако в действительности введение в ст. 8 Закона положений о преимущественном праве существенно ограничить оборот таких земель не способно. В настоящее время преимущественное право обходят очень просто: субъект права долевой собственности дарит постороннему физическому или юридическому лицу свою долю (на самом деле это скрытая форма купли-продажи), и после регистрации сделки это лицо становится таким же участником долевой
237
собственности, как все другие, получившие свои права на доли в ходе массовой приватизации или по наследству. Для нового владельца доли — физического лица или крупного предприятия — не существует никаких препятствий для покупки такого количества долей, какое ему необходимо, что и происходит на самом деле. Преимущественное право субъекта федерации или муниципального образования при таком развитии событий является пустой декларацией (возможно потому, что данная норма была уступкой левым силам и «аграрному» лобби в Федеральном Собрании, имевшей сугубо политических характер).
4. И. А. Дроздов затронул вопрос об основаниях выдела доли из земельного участка, находящегося в общей собственности, подчеркивая, в частности, что «выдел доли допускается только для создания и расширения личного подсобного хозяйства и крестьянского (фермерского) хозяйства...» (с. 33—34). Данное мнение не подкрепляется ни Законом, ни практикой.
Закон не говорит о том, что выделение возможно только для указанных выше целей, а из предписания п. 1 ст. 13 вытекает всего лишь право требовать выдел земельного участка в счет доли в праве общей собственности на земельный участок и это не связывается с целью выделения. В этом и нет необходимости: до тех пор, пока не выделен земельный участок в счет доли, целевое назначение земли не может измениться. Следовательно, презюмируется, что выделение совершается с целью ведения сельскохозяйственного производства.
Что касается практики, то приведем пример неоднократных переводов земель сельхозназначения во Владимирской области из одной категории в другую и, следовательно, выделения участков для иных целей (например, для бензозаправок вдоль федеральной трассы Москва—Нижний Новгород), чем те, которые указаны в ч. 1 п. 1 ст. 13 Закона (мы не говорим об аренде, поскольку это отдельный вопрос). Причем закрепляется указанные переводы постановлениями Губернатора.
5. Пробелом Закона И. А. Дроздов считает то, что он не регулирует особо оборот земельных участков, занятых зданиями, строениями и сооружениями. Полагаю, что в этом нет необходимости. Как правило, в большинстве случаев такого рода объекты — бывшие колхозные коровники и телятники, зерносклады, навесы для хранения сельхозтехники и зерна, зерносушилки, силосные ямы и т. д. Поскольку их целевое назначение очевидно (они разделяют судьбу всего земельного массива, пока последний или они сами не изменят свое целевое назначение), то законодатель посчитал излишним в специальном законе оговаривать судьбу участков, которые они занимают, подчиняя порядок их использования как нормам самого Закона, так и отсылая, по сути, к соответствующим статьям Земельного Кодекса РФ и ГК РФ.
6. К сожалению, И. А. Дроздов не коснулся едва затронутого в Законе вопроса о так называемых «согласительных процедурах», цель которых состоит в урегулировании споров о местоположении выделяемого участка в счет долей в праве и размере компенсации. Тем более, как это часто бывает, законодатель перенес всю тяжесть разрешения подобных конфликтов на судебные органы. Мнение специалиста, связанного с работой Высшего Арбитражного Суда РФ и знакомого с судебной практикой, могло
238
бы помочь наметить контуры указанных процедур. Пока же остается только гадать об их содержании.
Данный пробел способен вызвать не просто ожесточенные конфликты участников долевой собственности, но и реально затормозить процессы выделения земельных участков в натуре, требуя от сторон значительных, а может быть и напрасных издержек. Это связано и с необходимостью рыночной оценки выделяемого участка, без чего невозможна регистрация права на участок, и изготовления землеустроительного дела с проектами границ и проектами разделения массива, из которого выделяется участок. Очевидно, что никто не будет возмещать эти и другие (в том числе судебные) издержки стороне, если решение суда будет не в ее пользу. Кроме того, не ясно, на какой стадии конфликта, кто и что должен обжаловать в суде: владелец уже выделенного участка — решение общего собрания участников долевой собственности, выступивших против такого выделения? Лицо намеренное выделить участок — решение общего собрания, которое не согласно с предстоящим выделением? Владелец уже выделенного участка или лицо, намеренное выделить участок, — несогласие одного или нескольких участников долевой собственности с предполагаемым или состоявшимся выделением? Какова юридическая сила ссылок стороны спора на свое объявление о выделе земельного участка в счет доли, если она не привела в нем графическое изображение участка, а только описание границ согласно естественным ориентирам? Какова юридическая сила возражений другой стороны спора, которая, в свою очередь ссылается на план территориального землеустройства (кадастровую карту) и на то, что, например, подлежащий выделу земельный участок располагается сразу на двух—трех участках с уже присвоенными им номерами и, таким образом, на двух—трех полях, т. е. на сложившихся за многие годы производственных объектах? Поставленные вопросы, подчеркнем еще раз, отражают действительную, а не надуманную проблему, которую автор обзора И. А. Дроздов, к сожалению, обошел стороной.
[*] Кандидат юрид. наук, доцент Шуйского педагогического университета.
[1] Правоведение. 2004. № 6. С. 23-37. — «Обзором» назвал публикацию сам автор (с. 36).
[2] СЗРФ. 2002. №30. Ст. 3018; 2003. №28. Ст. 2882; 2004. №27. Ст. 2711; №41. Ст. 3993; № 52. Ст. 5276; 2005. № 10. Ст. 758; Российская газета. № 156. 2005. 20 июля.
[3] Настоящее письмо было направлено в редакцию до вступления в силу Федерального закона № 87-ФЗ от 18 июля 2005 г. «О внесении изменений в Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" и Федеральный закон "О землеустройстве" (Российская газета. № 156. 2005. 20 июля). Указанным законом статья 14 в ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» дополнена пунктом 17, в части второй которого законодатель четко указал, что общее собрание участников долевой собственности считается правомочным, если на нем присутствуют участники долевой собственности на этот земельный участок, составляющие не менее чем 20 % в их общего числа или владеющие более чем 50 % долей в праве общей собственности на этот земельный участок. Таким образом, как подтверждается равенство сторон в земельных отношениях, так и подчеркивается прямая зависимость объема их прав от объема участия в долевой собственности на землю. В противном случае был бы нарушен принцип справедливости. Заранее предвижу, что мне могут возразить, сославшись на ст. 246 и 247 ГК РФ, закрепляющие принцип соглашения всех участников долевой собственности при определении порядка владения, пользования и распоряжения имуществом, находящимся в долевой собственности. Но необходимо иметь в виду, что, во-первых, при регулировании земельных отношений применяется принцип разграничения действия норм гражданского законодательства и норм земельного законодательства в части регулирования отношений по использованию земель. Во-вторых, земли сельхозназначения совершенно особый объект права собственности и иных прав, что закреплено в ст. 1 Земельного кодекса РФ. В-третьих, законодатель, как кажется, учел создавшееся в России крайне сложное, если не катастрофическое, положение после проведения в 1993-1994 гг. эсеровской по сути программы всеобщего возвращения земли гражданам, работавшим или проживавшим в сельской местности. То есть, лишив сельхозпредприятия земли в 90-е гг. XX в. и разрушив экономическую основу их деятельности, законодатель теперь пытается хотя бы отчасти сгладить негативные последствия этого и содействовать сосредоточению земли в руках тех лиц и тех сельхозпроизводителей, которые имеют средства производства, желают и способны заниматься соответствующим бизнесом. Наконец-то в новой редакции ст. 12 Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» хозяйствам, использующим земельные участки, находящиеся в долевой собственности, предоставлена возможность покупать земельные доли, минуя преимущественное право субъектов Российской Федерации и муниципальных образований.
