Ромадин Михаил Сергеевич

Изъятие земельных участков на основании решения суда

Уже почти два года действует новый Земельный кодекс Российской федерации. Однако до сих пор не выработано единой практики его применения. Это объясняется на наш взгляд, прежде всего тем, что он принимался в максимально сжатые сроки и несмотря на всю свою значимость был введен со дня своего опубликования. Спешка, в которой он принимался, не могла ни повлиять на его содержание. В связи с этим многие нормы нового Земельного кодекса оказались декларативными, и зачастую входящими в противоречие с нормами гражданского законодательства. Ситуация осложняется также тем, что ФЗ  от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» не закрепил приоритета норм Земельного кодекса РФ над нормами других законодательных актов Российской Федерации. Так ст. 7 указанного закона говорит о том, что к земельным отношениям, возникшим до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, Земельный кодекс Российской Федерации применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением случаев, предусмотренных настоящим федеральным законом. При этом в данной статье ничего не говориться о законах Российской Федерации изданных до введения в действие Земельного кодекса РФ. Особое значение это имеет по отношению к Гражданскому кодексу РФ, так как именно на основе Гражданского  и Земельного кодекса РФ будет строиться весь земельный оборот в Российской Федерации. Неопределенность в соотношении норм Гражданского и Земельного кодекса Российской Федерации будет приводить на наш взгляд к существенным проблемам в процессе функционирования оборота земли. Одной из существенных условий любого товарного оборота является устойчивость правовых связей между субъектом и вещью. В связи с этим особое значение имеет четкое функционирование института принудительного прекращения прав на землю.

 Нормы нового  Земельного кодекса ориентированы на то, чтобы в гражданском обороте присутствовали только два права на землю: право собственности и право аренды. При этом четко обозначена идея исключения из гражданского оборота права постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения (ст.ст.20, 21 ЗК РФ и ст.3  ФЗ от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ»). Однако различия между правовыми режимами аренды и собственности являются  весьма существенными и это прежде всего объясняется тем, что право аренды имеет конечный характер и зависит прежде всего от воли арендодателя. Вместе с тем в  научной литературе уже давно обсуждается вопрос о вещном характере права долгосрочной аренды земельного участка. При этом высказывалось множество аргументов как «за», так и «против». Думается, что по модели нового Земельного кодекса РФ долгосрочной  аренде земельных участков,  скорее  присущ вещно-обязательственный характер, который прежде всего проявляется в том, что арендатор может свободно распоряжаться своим правом аренды (продать, внести в уставной капитал юридического лица, сдать в субаренду и т.д.), более того законодатель предусматривает особый порядок расторжения договора аренды земельного участка. Особенно это касается аренды государственных и муниципальных земель. Так, например ст. 20 ЗК РФ предусматривает, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности изменение условий договора аренды земельного участка без согласия  арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда и только в случае если арендатор существенно нарушит договор  аренды земельного участка. Более  того, ст.ст.46, 49 и 55 ЗК РФ предусматривают, что прекращение права аренды земельных участков в связи с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд происходит по тем  же основаниям и в том же порядке, что и изъятие права собственности. Таким образом, довольно ясно прослеживается стремление законодателя  предоставить арендатору тот же набор гарантий, что и собственнику земельного участка. При этом  необходимо отметить, что  нормы ст. 55 ЗК РФ носят отсылочный характер и указывают, на то что  порядок выкупа земельного участка для государственных или муниципальных нужд; порядок определения выкупной цены земельного участка, выкупаемого для государственных или муниципальных нужд; порядок прекращения прав владения и пользования земельным участком при его изъятии для государственных или муниципальных нужд; а также права собственника земельного участка, подлежащего выкупу для государственных или муниципальных нужд, устанавливаются гражданским законодательством. В то же время ГК РФ в ст. 283 распространяет правила изъятия земельного участка принадлежащего на праве собственности на   отношения связанные с изъятием земельного участка, принадлежащего  на праве пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования. При этом в ГК РФ никоим образом не обозначена позиция законодателя относительно того, в каком порядке  происходит прекращение права аренды земельного участка подлежащего изъятию.   В результате складывается ситуация, когда процедура изъятия для государственных или муниципальных нужд земельного участка принадлежащего субъекту на праве аренды остается не урегулированной.

На наш взгляд особые проблемы в правоприменительной практике будут возникать при вынесении судебных решений о принудительном прекращении прав на земельные участки, а также в процессе исполнении таких решений. Для примера рассмотрим соотношение норм Гражданского и Земельного кодекса РФ относительно принудительного изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд (ст.55 ЗК РФ, ст. ст. 279-283 ГК РФ) и  о принудительной продаже земельного участка с публичных торгов (ст.286 ГК РФ), которая может осуществляться только на основании судебного решения. При этом и в первом и во втором случае законодатель предусматривает, что суд должен обеспечить принудительную продажу земельного участка (или обеспечить согласование существенных условий  купли-продажи), так как по мнению автора несмотря на то, что в ст. 282 ГК РФ употребляется термин «иск о выкупе земельного участка», речь все же идет о принудительном заключении договора купли-продажи земельного участка.

Таким образом будет складываться ситуация когда, перед судом будет стоять задача соблюдения баланса частного и публичного интереса, в условиях, когда административные цели должны быть достигнуты частноправовыми средствами. При этом суд должен вынести решение либо об изъятии земельного участка, либо об отказе в таком изъятии. 

В соответствии с ч.2. ст.235 Гражданского кодекса Российской Федерации принудительное изъятие у собственника имущества допускается, только по основаниям предусмотренным законом в той же ст.235 ГК РФ приведен исчерпывающий перечень таких оснований, а именно:

1) обращение взыскания на имущество по обязательствам (статья 237);

2) отчуждение имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу (статья 238);

3) отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка (статья 239);

4) выкуп бесхозяйственно содержимых культурных ценностей, домашних животных (статьи 240 и 241);

5) реквизиция (статья 242);

6) конфискация (статья 243);

7) отчуждение имущества в случаях, предусмотренных пунктом 4 статьи 252, пунктом 2 статьи 272, статьями 282, 285, 293 настоящего Кодекса.

Все эти основания, за некоторым исключением, применимы и к земельным участкам. При этом следует особо отметить, что в п.7 ч.2 ст. 235 ГК выделены основания принудительного изъятия имущества, в случае когда имущество не может более принадлежать конкретному субъекту, и поэтому для того, чтобы право собственности было прекращено применяется некий аналог купли-продажи, точнее встречное предоставление денежного эквивалента отчуждаемого имущества. Однако необходимо обратить внимание, что   если по п.2 ч.2 ст.235 ГК РФ отчуждение имущества происходит в силу того, что закон исключает возможность нахождения определенного имущества у конкретного субъекта (иными словами дееспособность субъекта не может распространяться на определенные объекты материального мира), то п.7 ч.2 ст. 235 ГК РФ исключает возможность нахождения определенного имущества у конкретного субъекта,   в силу сложившихся фактических обстоятельств (когда дальнейшее развитие гражданского оборота исключает нахождение имущества у данного лица). Очевидно, что если законодатель выделяет данные отношения в особую группу, то к ним должны применяться особые правила вынесения и исполнения судебных решений,  и прежде всего это объясняется тем, что несмотря на присутствие в данных   делах публичного интереса они  не должны выходить за пределы частного права.

 Действующее законодательство РФ об исполнительном производстве не предусматривает специальных правил совершения исполнительных действий в отношении земельных участков (наложение ареста, продажа с публичных торгов и т.д.). Таким образом, судебный пристав-исполнитель, получив исполнительный лист, выданный в соответствии с п.7 ч.2 ст.235   или ст. 282 ГК  РФ должен  самостоятельно выбирать соответствующие правовые средства для обеспечения принудительного исполнения судебного решения. При этом неизбежно  возникнут проблемы как с определением правового режима земельных участков, на той или иной стадии исполнительного производства, так и с осуществлением процедур по реализации земельного участка. Сложности в определении правого режима земельного участка подлежащего принудительному изъятию объясняются   как  недостатками действующего земельного законодательства, вызванными, прежде всего спешкой в принятии таких фундаментальных правовых актов, как Земельный кодекс РФ и Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», так и с отсутствием теоретических исследований в данном вопросе. В связи с этим, на наш взгляд особую практическую ценность в данный момент представляет анализ существа правоотношений возникающих при принудительном изъятии земельных участков на основании судебных решений.

 Многие нормы и институты Гражданского и Земельного кодексов РФ, определяющие правовой режим земельных участков как  уже говорилось ранее, являются зачастую декларативными, устанавливая так или иначе определенные требования к обороту и использованию  земельных участков, они не имеют под собой  реальных механизмов осуществления. Такими нормами в частности являются ст.ст.284, 285, 286, и 287 ГК  РФ, ст.ст.44,45,46,49,54,55 ЗК РФ, а также другие нормы содержащие правила о принудительном прекращении прав на земельные участки.

Следует сразу отметить, что никаких проблем не возникает, если собственник (арендатор, пользователь, владелец) земельного участка согласен с прекращением его прав на землю и не возражает против продажи или выкупа своего права на землю. Однако если собственник земельного участка не согласен с изъятием, принудительное прекращение его права на землю может быть осуществлено только в судебном порядке. Так, согласно ст.282 и ст.286 ГК РФ  если собственник или иной обладатель права на землю не согласен с изъятием у него земельного участка в связи с ненадлежащим использованием земельного участка или в силу государственной либо муниципальной необходимости, то вопрос об изъятии земельного участка должен быть передан в суд. Российское законодательство предусматривает две разновидности изъятия земельных участков: изъятие путем выкупа земельного участка и изъятие  без выкупа земельного участка, например путем предоставления равноценного земельного участка. Термин «выкуп» земельного участка, употребляется применительно  к прекращению права собственности на землю, при этом при определении выкупной цены учитывается также  и убытки которые вынужденно понесет собственник земельного участка в результате изъятия земельного участка. Применительно же к прекращению иных  прав на землю (пожизненное наследуемое владение, постоянное (бессрочное) пользование и т.д.) термин «выкуп» не употребляется. Вместе с тем ч.2 ст. 55 ЗК РФ предусматривает, что принудительное отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается только после предварительного возмещения стоимости земельного участка, которая определяется судом. Однако экономическое понятие стоимости земли представляет собой не что иное, как всестороннюю, объективную оценку качеств (свойства почвы, месторасположение, размер, климат и т.д.) земельного участка. Таким образом, при изъятии земельного участка находящегося на праве аренды или постоянного (бессрочного) пользования стоимость земельного участка будет определяться на основе рыночной цены на подобные участки. Таким образом, при изъятии земельного участка принадлежащего лицу на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования и т.д. уплачивается денежная сумма, которая обычно применяется при купле-продаже подобных  земельных участков (ч.3 ст. 424 ГК РФ). Данное положение является не совсем логичным, ибо вполне реальна ситуация, когда при прекращении права краткосрочной аренды за земельный участок будет уплачиваться цена гораздо больше той, что была выплачена при покупке права на заключение договора аренды. В связи с эти на наш взгляд ч.2 ст. 55  ЗК РФ следует изложить в следующей редакции: « Принудительное отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть проведено только при условии предварительного равноценного возмещения стоимости земельного участка или права на земельный участок на основании решения суда». Очевидно, что нельзя  выкупить земельный участок у лица, которому он и так не принадлежит (на праве собственности), однако  можно выкупить право на владение или пользование земельным участком. Так, например ст. 4 Закона г. Москвы  «Об основах платного землепользования в г. Москве» предусматривает право арендатора совершать сделки с правом аренды, если он выкупил «право на совершение сделок с правом аренды».

   Вместе с тем, по мнению автора к отношениям по изъятию земельного участка можно применять правила о купли-продажи только с определенными оговорками, так как отсутствуют договорные отношения, ибо нет свободного волеизъявления сторон. В данных правоотношения  воля на изменение и прекращение имущественных прав и обязанностей исходит только от одного лица (государственного или муниципального органа), при этом роль суда состоит в том, чтобы оценить правомерность и обоснованность притязаний государственного или муниципального органа на изъятие земельного участка. Таким образом, именно от суда зависит, состоится ли факт прекращения права на землю, произойдет ли «купля-продажа» земельного участка  (права на земельный участок).

 Хотя на практике еще не было случаев продажи таких вещных прав как право постоянного (бессрочного) пользования, но думается, что  теоретически это возможно, так как уже давно применяется на практике, а с недавнего времени, также закреплен в ЗК РФ институт продажи права аренды (ст.22 ЗК РФ). В конце концов, объектом гражданских правоотношений выступают не права как таковые, а конкретные блага, которые находятся в правовой  взаимосвязи с определенной личностью. Более того, в России уже давно существует институт «продажи права на право» например продажа на конкурсе права на заключение договора аренды земельного участка или права на совершение сделок с правом аренды (Закон г. Москва «Об основах платного землепользования на территории г. Москвы»).[1]

Не безынтересным будет на наш взгляд провести анализ оснований принудительного изъятия имущества предусмотренных ст.235 ГК РФ. Так п.4 ст.252 ГК РФ предусматривает, что при отсутствии согласия собственника на выделении его доли из общей долевой собственности, суд в случае необходимости может обязать сособственников выплатить ему компенсацию; п.2 ст. 272 ГК РФ предусматривает возможность признания права собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка, на котором находится эта недвижимость, или права собственника земельного участка на приобретение оставшейся на нем недвижимости; ст.293 ГК РФ в свою очередь предусматривает возможность принудительной продажи жилого помещения с публичных торгов, в случае его бесхозяйственного использования или  использования в противоречии с общественными интересами; об основаниях предусмотренных ст.282 и 285 ГК РФ  мы уже говорили. Как видно во всех случаях именно судебное решение является основанием возникновения отношений по принудительному изъятию имущества, и эти отношения носят явно выраженный  обязательственный характер. Так как они полностью соответствуют определению обязательства данному в ст.307 ГК РФ: « В силу обязательства одно лицо (должник)  обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности». Это видно хотя бы по тому, что после вынесения судебного решения, как у истца, так и у ответчика появляются определенные права и обязанности в отношении спорного имущества. Так у ответчика (собственника имущества) появляется обязанность по передачи имущества после проведения публичных  торгов (ст.ст.285  и 293 ГК РФ) или после получения выкупной цены (ст.ст.272 и 282 ГК РФ). У истца в свою очередь появляется обязанность   по обеспечению проведения публичных торгов (например, путем предъявления исполнительного листа в службу судебных приставов) либо по уплате выкупной цены.

 Теперь обратим внимание на особенности вынесение судебного решения о принудительном изъятии земельного участка. В ст. 282 ГК предусматривается две разновидности требований, с которыми заинтересованный государственный (муниципальный) орган может обратиться в суд:

1)                не достигнуто соглашение о выкупной цене (т.е. не определено существенное условие договора купли-продажи);

2)                 собственник земельного участка возражает против самого изъятия, т.е. считает решение об изъятии земельного участка необоснованным или не законным.

 Таким образом, суд должен проверить есть ли основания для возникновения обязательства  и определить права и обязанности сторон в обязательстве. Однако следует отметить, что действующее процессуальное законодательство не предусматривает особых правил при вынесении подобных решений. Так, например ГПК РФ содержит статьи регулирующие особенности вынесении решения обязывающего ответчика совершить определенные действия и решения о присуждении имущества в натуре. (ст.205 и 206 ГПК  РФ) статьи ГПК РФ не применимы к отношения по принудительному изъятию земельных участков, так как они не предусматривают возникновение встречных обязанностей у ответчика. Вместе с тем следует отметить, что ст.173 АПК РФ предусматривает определенные особенности вынесения решения связанного с побуждением к заключению договора.

Но если безусловное применение правил о договоре  купли-продажи к отношениям по изъятию земельных участков для государственных или муниципальных нужд не допустимо, то возникает вопрос: какое же решение должен вынести суд, если было подано исковое заявление об изъятии земельного участка в порядке ст.282 ГК РФ? Думается, что в таком случае суд выносит решение о выкупе земельного участка, определяет размер выкупной цены, обязывает собственника земельного участка передать земельный участок государству или муниципальному образованию после получения выкупной цены. Соответственно переход права собственности будет происходить после уплаты выкупной цены. Отметим, что ст.556 ГК РФ указывает на то, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу. Теперь рассмотрим ситуацию когда, собственник земельного участка подлежащего изъятию уклоняется от принятия выкупной цены и подписания передаточного документа. В таком случае на наш взгляд, судебный пристав-исполнитель должен принять выкупную сумму в депозит, известить об этом собственника земельного участка подлежащего изъятию и обратиться в учреждение юстиции с заявлением о перерегистрации права собственности. При этом основанием для государственной регистрации права будет судебное решение об изъятии земельного участка и доказательство уплаты выкупной цены.  

 Следует отметить, что ранее таких проблем при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд не возникало, так как решение об изъятии земельного участка принимал орган исполнительной власти и воля собственника земельного участка во внимание не бралась. Собственник при несогласии с решением об изъятии земельного участка мог обжаловать такое решение в суд. Соответственно суд принимал решение, либо об отказе в удовлетворении жалобы, либо об отмене решения органа исполнительной власти об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Все вышесказанное относилось к вынесению судебного решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд, Однако не меньшие проблемы возникают при вынесении и исполнении судебного решения о принудительной продаже земельного участка в порядке ст.ст.284-286 ГК РФ

Так в соответствии со ст.285 ГК РФ уполномоченный орган государственной или муниципальной власти установив, что собственник использует его с нарушением требований земельного  законодательства, обязан принять решение об изъятии земельного участка и предложить собственнику  земельного участка продать его  с публичных торгов. В случае несогласия собственника земельного участка с изъятием и отказа продать земельный участок с публичных торгов уполномоченный орган государственной или муниципальной власти должен обратиться в суд с требованием о продаже земельного участка с публичных торгов. В такой ситуации суд должен оценить были ли допущены собственником земельного участка нарушения, предусмотренные ст.284 ГК РФ, правомерно ли решение уполномоченного органа государственной или муниципальной власти об изъятии земельного участка, выяснить причины, по которым собственник земельного участка возражает против изъятия и продажи земельного участка с публичных торгов, принять решение о продаже земельного участка с публичных торгов, либо отказать в принятии такого решения.

После вынесения судебного решения есть шанс, что собственник земельного, участка ранее не согласный с изъятием земельного участка согласиться продать его с публичных торгов. Однако следует отметить, что вероятность такого поведения собственника земельного участка после вынесения судебного решения крайне маловероятна.   И так в случае если собственник земельного участка после вынесения судебного решения о продаже земельного участка с публичных торгов, решение суда должно будет исполняться в принудительном порядке, то есть уполномоченный орган исполнительной власти должен будет получить в суде исполнительный лист об обязывании продать   земельный участок с публичных торгов.

Следует сразу отметить, что в отличие от судебного решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд, которое направлено на прекращение права у одного лица и возникновения права у другого, судебное решение о продаже земельного участка с публичных торгов направлено только на прекращение права собственности у конкретного лица и не предполагает возникновение какого либо права у другого лица. При этом если сущность судебного разбирательства при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд сводится к согласованию условий   перехода прав от одного лица к другому. То сущность судебного разбирательства о принудительной продаже земельного участка с публичных торгов сводиться только к установлению наличия «необходимости» прекращения права собственности у нарушителя земельного законодательства.   При разрешении вопроса о необходимости продажи земельного участка с публичных торгов, суд не должен определять условия прекращения права собственности на земельный участок, ибо таковые условия должны определяться в ходе проведения публичных торгов.  Сами же торги должны проводиться в порядке исполнительного производства, при  этом очевидно, что правила ст. ст. 54, 62, 63 ФЗ «Об исполнительном производстве» о продаже недвижимости с публичных торгов  не применимы к данным правоотношениям и прежде всего это объясняется особым субъектным составом данных правоотношений. При принудительной продаже земельного участка в порядке ст. 286 ГК РФ нет классических фигур взыскателя и должника (поскольку  не существует долга, как такового) существует только публичный интерес, который требует удовлетворения и соответственно частное лицо, за счет которого этот интерес предполагается удовлетворить. Таким образом, при продаже земельного участка с публичных торгов в порядке ст.286 ГК судебный пристав должен будет руководствоваться общими нормами ФЗ «Об исполнительном производстве» о совершении исполнительных действий и ст.ст.447-449 ГК РФ. При этом первые действия судебного пристава-исполнителя должны быть направлены на установление господства над  земельным участком, то есть должно быть проведено изъятие земельного участка.

Однако в случае изъятия земельного участка судебным приставом и реализации его с публичных торгов, также возникает ряд вопросов, которые требуют юридической квалификации, например, кто является продавцом земельного участка, каковы последствия признания торгов недействительными и т.д.

Думается, что продавцом выступает орган государственной власти (судебный пристав) как организатор торгов, действующий от собственного имени и не имеющий своего имущественного права на вещь. Однако надо иметь ввиду, что отсутствие права собственности у должника – номинального собственника отчуждаемого имущества приводит к ничтожности  продажи. В связи с этим можно было бы указать следующие позиции участников исполнительного производства, предложенные К. И. Скловским для определения сущности правоотношений возникающих при реализации имущества с публичных торгов:

1.              Должник – собственник земельного участка, не участвует в торгах и не выступает стороной в купле-продаже; действительность его титула имеет, однако решающее значение для легальности совершенной на торгах продажи.

2.              Судебный пристав выступает в качестве продавца имущества, являясь, следовательно, должником по требованиям из купли-продажи, в том числе по требованию о передаче вещи покупателю, и о передаче вырученных денежных средств  бывшему собственнику.

 То обстоятельство, что торги проводятся специализированной организацией, имеющей статус агента, не меняет принципиально позиций участников купли-продажи.[2] Однако данный подход на наш взгляд применим только к отношениям по обращению взыскания на имущества должника. Так как целью продажи имущества должника с публичных торгов является получение необходимой денежной суммы для погашения задолженности, указанной в исполнительном листе. В свою очередь продажа земельного участка с публичных торгов в порядке ст.286 ГК напротив направлена на то, чтобы найти лицо, которое будет добросовестно осуществлять свои права по владению и использованию земельным участком. При этом закон исходит из презумпции, что такое лицо заинтересовано в приобретении земельного участка и поэтому готово заплатить наибольшую выкупную цену. Очевидно, что в такой ситуации проведение торгов вовсе не означает заключение договора купли-продажи земельного участка. В соответствии с ч.1 ст.447 ГК РФ результаты торгов являются лишь основанием для заключения договора купли продажи с лицом, выигравшим торги. При этом если после проведения торгов собственник земельного участка откажется заключить договор купли-продажи с лицом, выигравшим торги, судебный пристав-исполнитель должен будет обратиться в учреждение  юстиции  с заявлением о регистрации права собственности победителя торгов, основанием для государственной регистрации права собственности в таком случае будет, как и при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд, судебное решение о продаже земельного участка с публичных торгов, протокол проведения публичных торгов, доказательства уплаты выкупной цены собственнику земельного участка или доказательства уплаты выкупной цены в депозит судебного пристава-исполнителя.

  Следует отметить, что собственник земельного участка при проведении торгов не является ни продавцом, ни участником торгов, равно как и купли-продажи. Положение собственника земельного участка в процессе проведение торгов совершенно пассивное. Предоставленные ему права ограничиваются только возможностью участвовать в определении цены земельного участка. При этом его воля как лица субъекта частного права, способного к совершению сделки, полностью парализована. Воля собственника земельного участка нарушившего земельное законодательство полностью игнорируется прочими субъектами права с того момента, как он отказался (фактически или юридически) добровольно реализовать земельный участок с публичных торгов. Лицо, чья вина установлена, то есть нарушитель земельного правопорядка, утрачивает право на уважение его воли. Сам акт ареста земельного участка означает исключение воли собственника из определения судьбы земли. По той же причине необходима и процедура торгов; она замещает отсутствующую волю собственника. Следует  отметить, что для реализации земельного участка с торгов и передачи его новому собственнику, земельный участок должен быть фактически изъят судебным приставом, чтобы возникла возможность последующей передачи его покупателю. Изъятие можно считать свершившимся, если прежний владелец утратил контроль над земельным участком, а пристав его получил. Учитывая специфику  земли как объекта имущественных отношений, в такой ситуации на наш взгляд следует использовать возможности института хранения. Так как передача арестованного земельного участка на хранение иным лицам, в том числе и должнику, преобразует непосредственную власть над вещью в право требования, основанное на договоре. В юридической литературе уже высказывались подобные предложения[3]. Практическая передача имущества покупателю после проведения торгов в этом случае возможна, когда на хранителя возлагается обязанность выдать (передать) вещь указанному приставом лицу. Эта обязанность, основанная на договоре хранения, представляется вполне обеспеченной частноправовыми средствами: ведь хранитель, принимая имущество, обязывается тем самым выдать его по требованию поклажедателю, в том числе и (или) указанным кредитором лицам, причем это обязательство хранителя не может быть заблокировано доводом о наличии у него права собственности на подлежащую выдаче вещь.[4]   Может возникнуть вопрос, возможно ли в принципе применение института хранения по отношению к земельным участкам? На наш взгляд это возможно и фактически и юридически, так как под хранением обычно понимается  - «сохранение вещи в целостности, предотвращение влияния на нее как вредных внешних воздействий, так и возможности присвоения ее другими лицами»[5]. Таким образом, обязанности хранителя земельного участка могут  заключаться в предотвращении захламления земли,   использования земельного участка третьими лицами, обеспечении сохранности плодородия земли, проведении агрикультурных мероприятий и т.д. Вместе с тем выше мы уже говорили, что основной целью ареста земельного участка, как на стадии судебного разбирательства, так и на стадии исполнительного производства является предотвращение неблагоприятного воздействия на землю и сохранение полезных свойств земельного участка. Простое составление актов изъятия, передачи и т.п. без установления фактического контроля никак не может гарантировать достижения указанных целей.  Применение института хранения при аресте земельного участка позволяет во первых исключить противоправное воздействие  на землю (так как  хранитель не может пользоваться переданной на хранение вещью) и обеспечит сохранение полезных свойств земельного участка (ибо в противном случае будет наступать обязательственная ответственность в связи с неисполнением условий договора). При этом по нашему мнению в качестве хранителя может выступать как третье лицо (специализированная организация), так и собственник земельного участка. Для юридического оформления передачи земельного участка являющегося объектом  правонарушения на хранение возможно использование по аналогии норм ст.926 ГК РФ, так как институт секвестра рассчитан именно на сохранение предмета являющегося предметом спора.

По мнению автора некоторые проблемы могут возникнуть в случае продажи земельного участка значительно ниже его рыночной стоимости. Так как хотя собственник земельного участка и не является  продавцом в договоре купли – продажи, но будучи заинтересованным лицом,  может подать иск о  признании договора купли-продажи недействительным по основаниям предусмотренным ст.179 ГК РФ (кабальные условия сделки).  В случае подачи такого иска суд на наш взгляд  должен будет отказать в удовлетворении  иска, ибо как говорилось выше с того момента, как собственник отказался добровольно продать земельный участок с торгов, его воля и его  интересы теряют всякую ценность перед обществом.

Сложным также является вопрос о судьбе земельного участка, в случае, когда торги признаны несостоявшимися, например если в данной местности попросту не существует  развитого земельного рынка.  В обычной ситуации спорное имущество, как правило  передается судебным приставом взыскателю, однако это не применимо если объектом торгов являлся земельный участок, реализуемый на основании ст.286 ГК РФ, так как взыскателя как такового просто не существует. На наш взгляд законодателю  в таком случае следовало бы предусмотреть возможность передачи земельного участка в государственную или муниципальную собственность (в фонд перераспределения земель), при этом  передача могла бы осуществляться на основе договора купли-продажи земельного участка по кадастровой стоимости  земельного участка.

Все вышесказанное является попыткой на основе действующего законодательства смоделировать процедуру принятия, вынесения и исполнения судебного решения о принудительном изъятии земельного участка. Проблемы, на которые указано в данной статье дают основания надеяться, что в ближайшее время земельное и гражданское законодательство Российской Федерации   будет приведено в соответствии с требованиями земельного оборота.