Ромадин Михаил Сергеевич

Специфические особенности совершения сделок с земельными участками

В данной статье автор предлагает рассмотреть на некоторые специфические особенности совершения сделок с земельными участками. Специфика заключения сделки, объектом которой является земельный участок, объясняется, прежде всего, особенностью земли как объекта имущественных отношений, а также особенностями правовых методов применяемых при его регулировании.  

Итак, в соответствии со ст.129 ГК РФ земля может отчуждаться и переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой ее оборот допускает законом о земле, это означает, что сделки с земельными участками должны совершаться с учетом тех правил, которые вытекают из порядка пользования земельными участками, установленного федеральным законом.

 Таким образом, основная нагрузка в регулировании сделок с земельными участками ложится на Гражданский кодекс РФ. Однако действующее земельное законодательство предусматривает помимо классических форм отчуждения земельных участков также и некоторые «атипичные» формы, которые предусмотрены действующим земельным законодательством, но которые не имеют соответствующих аналогов в гражданском законодательстве. Таковыми,  например, являются: прекращение права постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения при продаже объекта недвижимости, расположенного на земельном участке,  прекращение права аренды  земельной доли путем «новации» обязательства в договор доверительного управления. Именно на этих формах отчуждения земельных участков мы и предлагаем заострить наше внимание.

Особенности прекращение права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком при отчуждении расположенной на нем недвижимости. 

При продаже недвижимого имущества, расположенного на земельном участке, принадлежащем  лицу на праве постоянного (бессрочного) пользования, не смотря на то, что стороны не заключают сделки по отчуждению земельного участка, по сути происходит прекращение соответствующего права на землю, так как  аб. 3  п.2 ст.3 ФЗ «О введении в действие ЗК РФ»[1] при продаже зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, предоставленных юридическим лицам (за исключением государственных или муниципальных  юридических лиц) на праве постоянного (бессрочного) пользования, «право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками подлежит переоформлению на право аренды земельных участков или земельные участки должны быть приобретены в собственность в соответствии с положениями ЗК РФ по выбору покупателей зданий, строений, сооружений». Таким образом, мы видим, что несмотря на то, что сделка совершается с объектом недвижимости расположенным на земельном участке, а не с самим земельным участком она влечет за собой прекращение права на земельный участок.

При этом ФЗ «О введении в действие ЗК РФ» никак не определяет порядок прекращения права постоянного (бессрочного) пользования. Существующая отсылка к ст.36 ЗК РФ, по мнению автора, является явно  недостаточной. Объясняется это, прежде всего тем, что ст. 36 ЗК РФ регулирует порядок прекращения (переоформления) уже существующего права. Исходя же из  буквального толкования аб.3 п.2 ст.3 ФЗ «О введении в действие ЗК РФ»,  переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком должно происходить одновременно с продажей здания, строения или сооружения. Разумеется, одновременно продажа здания, строение или сооружения и переоформление права на землю  произойти не может.   По сути наблюдается ситуация  когда законом допускается безтитульное владение   земельным участком собственником расположенной на нем недвижимости.  Так на практике автор неоднократно сталкивался с тем, что  учреждения юстиции отказывали в регистрации права постоянного бессрочного пользования на земельный участок покупателя недвижимости. При этом они  указывали  на то, что ст.20 ЗК РФ и ст. 3 ФЗ «О введении в действие ЗК РФ», не допускают возникновение права постоянного (бессрочного) пользования  у покупателя при продаже недвижимости. Вместе с тем на вопрос: на каком же праве покупатель недвижимости  будет владеть земельным участком? Работники учреждения юстиции вежливо объясняли, что покупателю недвижимости следует обратиться в местный земельный комитет с заявлением о заключении договора аренды или выкупе земельного участка в собственность и соответственно после заключения договора аренды или купли-продажи учреждение юстиции зарегистрирует право собственности или право аренды.  Разумеется, автор согласен, что при переходе прав на недвижимость учреждения юстиции должны регистрировать новое право на земельный участок, которое покупатель выбирает самостоятельно (собственность или аренда). Однако пока новый собственник недвижимости оформит свое право на землю, может пройти довольно много времени, а вполне реальна ситуация, что он будет уклоняться от оформления прав на земельный участок, расположенный под объектом недвижимости. Вместе с тем, очевидно, что и без оформления прав на землю собственник недвижимости будет осуществлять владение земельным участком, на котором она расположена, и пока он не оформит  в установленном порядке право на земельный участок, владение земельным участком будет осуществляться без какого-либо юридического титула. При этом порядок и условия владения земельным участком должны определяться в соответствии с п.1 ст.35 ЗК РФ, т.е. покупатель недвижимости при ее покупке имеет право на  использование земельного участка,  занимаемого принадлежащей ему  недвижимостью, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний ее  собственник. В связи с этим возникает резонный вопрос: означает  ли указание на то, что земельный участок будет использоваться на тех же условиях и в том же объеме, то что земельный участок будет использоваться на том же правовом титуле? По этому поводу в литературе высказаны разные мнения. Так, Кулешова Н.О., комментируя ст. 35 ЗК РФ говорит о том, что законодательство, не предусматривает четкого определения титула владения земельным участком при переходе права собственности на недвижимость, расположенную на нем, и не отождествляет переходящее в соответствии с п.1 ст. 35 ЗК РФ право с правом постоянного (бессрочного) пользования земельным участком[2].  Другая точка зрения принадлежит Шуплецовой Ю.И., которая считает, что  при переходе права собственности на недвижимость к собственнику недвижимости переходит то право на земельный участок, на котором земельным участком владел прежний собственник недвижимости[3]. В свою очередь профессор И.А. Иконицкая указывает на то, что из сопоставления ст.35 ЗК РФ со ст.1120 и 1181  ГК РФ (допускающими наследование земельного участка и расположенной на нем недвижимости разными лицами) вытекает, что право «на использование «следует  рассматривать только как правомочие пользования вещного права, поскольку указанные статьи предоставляют собственнику земельного участка право передавать его собственнику недвижимости на любом праве[4].

По мнению автора ст. 35 ЗК РФ, как и ст. 552 ГК РФ говорят только об условиях и объеме использования земельного участка. При этом буквальное толкование данных норм не дает основание полагать, что к новому собственнику недвижимости одновременно переходит тот же правовой титул на земельный участок, которым обладал прежний собственник недвижимости. В сущности ст. 35 ЗК РФ и ст.552 ГК РФ предусматривают существование фактического владения земельным участком, пределы которого очерчены существовавшим ранее правом на землю. Конкретный же правовой титул, на котором земля будет закреплена за собственником недвижимости, будет определяться соглашением между собственником земельного участка и собственником расположенной на нем недвижимости, а при отсутствии такового решением суда. А в случаях, когда предметом договора купли-продажи недвижимости является недвижимость, расположенная на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования выбор права на земельный участок будет осуществлять непосредственно покупатель недвижимости. Таким образом, из соотношения ч.1 ст.35 ЗК РФ и п.2 ст. 3 ФЗ «О введении в действие земельного кодекса РФ» следует что ч.1 ст.35 устанавливает общее требование о том, что при переходе права собственности на недвижимость новый собственник приобретает такое же право на земельный участок, как и прежний владелец. В свою очередь ст.3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ», регулируя частный случай перехода права собственности на недвижимость расположенную на земельный участок принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, предусматривает возможность возникновения у нового собственника недвижимости либо права собственности, либо права аренды на земельный участок. Одновременно данная статья указывает на недопустимость возникновения у нового собственника недвижимости права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.

При этом право на землю бывшего собственника недвижимости будет существовать до тех пор, пока у нового собственника не возникнет право собственности или аренды на земельный участок и не будет сделана соответствующая запись в ЕГРП. Однако, необходимо сказать, что новый собственник недвижимости, осуществляя фактическое владение земельным участком, расположенным под объектом недвижимости и необходимым для его свободного использования, в соответствии со ст.305 ГК РФ имеет право на владельческую защиту против всех третьих лиц, в том числе  против собственника, а также лица, владеющего земельным участком на титуле постоянного (бессрочного) пользования.

Исходя из вышесказанного  видно, что ст.35 ЗК РФ предусмотрела возможность существования фактического владения, способного к владельческой защите, которое прекращается только после внесения в ЕГРП записи о прекращении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком и внесения записи о возникновении на этот земельный участок  нового права (права собственности или права аренды).

Разумеется, автор прекрасно осознает, что процесс переоформления прав постоянного (бессрочного) пользования носит временный характер и со временем, проблема существования безтитульного владения земельным участком не будет стоять столь остро. Однако мы полагаем, что пока есть проблема ее нужно анализировать, чтобы впредь она не появилась вновь.

Вместе с тем, даже после того, как закончится процесс переоформления прав постоянного (бессрочного) пользования граждан и юридических лиц останется множество государственных и муниципальных учреждений, предприятий и органов  которые будут владеть землей на данном вещном праве. А это означает, что вопрос о прекращении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком при переходе прав на расположенную на нем недвижимость, сохранит свою актуальность.

Прекращение прав на недвижимое имущество государственного (муниципального) предприятия, учреждения, органа возможно в двух случаях:

1.                      При передаче имущество от одного государственного (муниципального) предприятия, учреждения, органа другому;

2.                      При приватизации государственного или муниципального имущества;

Следует отметить, что в первой ситуации вид права на землю остается неизменным меняется только обладатель соответствующего права, так как не меняется собственник имущества, во втором же случае происходит смена собственника имущества, а значит должен поменяться как правовой титул на земельный участок, так и субъект который этим титулом обладает.

В соответствии со ст.28 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»[5]  приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования. Таким образом ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» предусматривает обязанность, а не право государства (муниципального образования) отчудить земельный участок занятый приватизируемым имуществом. Разумеется, с момента возникновения права на земельный участок у приобретателя государственной (муниципальной) недвижимости право постоянного (бессрочного) пользования соответствующего государственного (муниципального) предприятия, органа, учреждения прекратиться. Перечисленные  обстоятельства дают нам основание говорить о принудительном характере прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком при приватизации расположенной на нем недвижимости.

Теперь нам хотелось бы обратить еще на одной разновидности принудительного прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. Дело в том, что при переходе прав  на объект недвижимости от одного государственного (муниципального) учреждения, казенного завода, органа государственной (муниципальной) власти к другому должен  будет происходить также переход соответствующего правового титула на земельный участок. То есть фактически право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок будет, переходит от одного лица к другому. Данный вывод основывается на том, что при осуществлении государством (муниципальным образованием) распорядительных действий в отношении недвижимого имущества путем изъятия его у одного учреждения (органа или казенного предприятия) и передачи его другому не происходит перехода права собственности на недвижимость, по сути происходит только переход соответствующего вещного права (права оперативного управления) от одного лица к другому. Разумеется, в данной ситуации, ни о каких договорных отношениях между обладателями вещных прав на землю, и тем более о совершении сделки с земельным участком говорить не приходится.

Особенности прекращение права пожизненного наследуемого владения  земельным участком при отчуждении расположенной на нем недвижимости. 

Что происходит с правом на землю при отчуждении недвижимости расположенной на земельном участке, принадлежащем лицу на праве пожизненного наследуемого владения? П.2 ст.266 ГК РФ предоставляет лицу, владеющему земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения возводить на нем здания, сооружения и создавать другое недвижимое имущество, приобретая на него право собственности, если только из условий пользования земельным участком, определенных законом не вытекает иного. Ранее действовавший Закон РСФСР «О крестьянско-фермерском хозяйстве»[6] также в ст. 10 предоставлял лицу, владеющему земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения возводить на нем жилые, производственные, бытовые и иные строения и сооружения[7]. При этом действующее законодательство не предусматривает никаких ограничений по распоряжению недвижимым имуществом расположенном на земельном участке, принадлежащем лицу на праве пожизненного наследуемого владения.  В связи с этим возникает вопрос, имеющий принципиальное значение: прекращается ли право пожизненного наследуемого владения при переходе права собственности  на недвижимость?

К сожалению, действующее законодательство не может дать четкого ответа на этот вопрос.

Ответ на данный вопрос можно найти только путем логического и систематического толкования норм гражданского и земельного законодательства.

Итак, по нашему мнению, отвечая на вопрос: может ли  прекращаться  право пожизненного наследуемого владения при переходе права собственности  на недвижимость, необходимо отталкиваться от четырех основных постулатов:

-          во-первых, из всех распорядительных действий, которыми может прекратиться право пожизненного наследуемого владения земельным участком, ЗК РФ допускается только  передача данного права по наследству, также ЗК РФ говорит о том, что право пожизненного наследуемого владения земельным участком может прекратиться при приобретении его в собственность;

-           в-третьих, согласно ст.265 ГК право пожизненного наследуемого владения земельным участком, может прекратиться только по основаниям и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.

Таким образом, действующее законодательство не допускает прекращения у лица права пожизненного наследуемого владения, за исключением перехода данного права по наследству и приобретения земельного участка в собственность. Из этого закономерно следует вывод, что гражданин, купивший недвижимость не может приобрести право пожизненного наследуемого владения на расположенный под ней земельный участок. Вместе с тем при переходе к другому лицу права собственности на недвижимость, расположенную на земельном участке право пожизненного наследуемого владения земельным участком прежнего собственника недвижимости должны прекращаться.  Вопрос состоит в том, когда происходит прекращения данного права.

Как уже говорилось выше применительно к праву постоянного (бессрочного) пользования, до тех пор, пока у нового собственника недвижимости не возникнет права на земельный участок на котором она расположена, право пожизненного наследуемого владения прежнего собственника не прекратится, новый же собственник недвижимости будет являться фактическим владельцем по отношению к той части земельного участка, на котором расположена эта недвижимость и которая необходима для ее нормальной эксплуатации. При этом существование фактического владения земельным участком не лишает собственника недвижимости требовать (в том числе и в судебном порядке) от собственника земельного участка, каковым является государственное или муниципальное образование прекращения права пожизненного владения земельным участком прежнего собственника недвижимости и предоставления юридического титула на земельный участок, а именно заключения договора аренды или предоставления  земельного участка  в собственность.

Гораздо более сложным является ответ на вопрос: должно ли прекращаться право пожизненного наследуемого владения земельным участком, если  юридическому лицу завещана недвижимость,  расположенная на этом земельном участке или само право пожизненного наследуемого владения. Статья 1116 ГК РФ указывает на то, что к наследованию по завещанию могут призываться юридические лица, существовавшие на день открытия наследства,  при этом в соответствии со 1110 ГК РФ по наследству имущество  переходит в неизменном виде как единое целое.  Таким образом, при наследовании недвижимости и права пожизненного наследуемого владения земельным участком имущество и все имущественные права с ним связанные, должны перейти к наследнику в неизменном виде, то есть к юридическому лицу должно перейти право пожизненного наследуемого владения земельным участком! Однако такой вывод противоречит действующему законодательству и сущности права пожизненного наследуемого владения земельным участком. Налицо коллизия закона, которая требует разрешения. Полагаем, что данную коллизию необходимо решить следующим образом. Так как юридические лица не могут обладать правом пожизненного наследуемого владения в силу предписания закона, то при составления завещания нотариус должен указывать завещателю, что соответствующее положение завещания противоречит действующему законодательству и в соответствии со ст.168 ГК РФ является ничтожным, и  не может породить каких-либо правовых последствий для наследника. В случае если будет составлено закрытое  завещание, в котором юридическому лицу будет завещано право пожизненного наследуемого владения, то  данный пункт завещания после открытия наследства должен быть признан нотариусом ничтожным. При этом если юридическому лицу будет завещано недвижимое имущество, расположенное на земельном участке принадлежавшем наследодателю на праве пожизненного наследуемого владения, то право пожизненного наследуемого владения прекратиться, но наследник в соответствии с ч.1 ст.35 ЗК РФ получит возможность осуществлять фактическое владение земельным участком, а также право требовать от собственника земельного участка (государства или муниципального образования) предоставления ему права собственности или права аренды на этот земельный участок.  

На основании всего вышесказанного можно сделать вывод, что действующее законодательство, предусматривая необходимость прекращения права на земельный участок, допускает существование правового вакуума при определении основания владения земельным участком, который неизбежно должен заполняться, возникновением фактического владения земельным участком, обладающим всеми средствами владельческой защиты.   

Особенности прекращения права аренды земельной доли при новации обязательства в доверительное управление.

Статья 16 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» предусматривает, что договоры аренды земельных долей должны быть приведены в соответствие с гражданским законодательством и требованиями ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Если в течение двух лет договоры аренды земельных долей не будут приведены в соответствие с перечисленными правилами законодательства, то в соответствии с п.2 ст.16 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» к таким договорам будут применяться правила договоров доверительного управления имуществом. При этом государственная регистрация таких договоров не требуется.

Как мы видим, законодатель предусматривает прекращение между сторонами одного обязательства (аренды) и возникновение нового (доверительного) управления. При этом согласие сторон на замену одного обязательства другим законодатель не требует. Таким образом, данное основание прекращения прав на землю является нововведением для российского законодательства и не соответствует ни классическим канонам гражданского права, ни основным институтам земельного законодательства. Так, например единственный случай, когда законодатель допускает прекращение одного обязательства в связи с возникновением другого согласно ст. 414 ГК РФ именуется новацией, однако для осуществления новации обязательства требуется согласие всех сторон обязательства. Если же мы проанализируем содержание ст.ст.153, 154 и 445 ГК РФ, которые предусматривают условия и порядок заключения договора, обязанность заключения которого предусмотрена законом, то придем к выводу, что отношения, предусмотренные ст. 16 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»  не являются объектом правового регулирования данных норм, так как предполагают автоматическое прекращение права аренды земельной доли. Иными словами для прекращения права аренды земельной доли не требуется волеизъявления сторон договора.  Вполне понятно и обоснованно желание законодателя привести  отношения по поводу аренды земельных долей в соответствие с действующим законодательством. Однако для этого,  по мнению автора, достаточно было просто указать, что по истечении двухлетнего срока с момента вступления в силу ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» договоры аренды земельных долей применяются  в части не противоречащей действующему законодательству.  

Несмотря на то, что ст.1026 ГК РФ предусматривает учреждение доверительного управления по основаниям, предусмотренным законом, для существования доверительного управления недвижимым имуществом необходимо заключение письменного договора и проведение его государственной регистрации, как и при продаже недвижимого имущества (ст.1017 ГК РФ). Поэтому на наш взгляд право аренды земельной доли  не может прекратиться до тех пор, пока не будет заключен договор доверительного управление земельной долей. Таким образом, если мы все-таки признаем, правомерным «атипичное указание» законодателя на то, что по истечении двух лет со дня вступления в силу ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» действие отдельных договоров аренды может прекратиться, то все равно автоматически   отношений по доверительному управлению земельной долей  возникнуть не может.

 В  случае если арендатор будет продолжать осуществлять пользование земельной долей, может возникнуть только обязательство из неосновательного обогащения или же обязательство вследствие  действия в чужом интересе без поручения.

В данной статье мы попытались вскрыть некоторые проблемы, которые содержит в себе законодательство, регулирующее порядок заключения сделок с земельными участками. Основная цель, которую ставил перед собой автор, при написании данной статьи состоит в том, чтобы читатель, столкнувшись с той или иной проблемой в конкретных жизненных условиях, не впадал в замешательство, а решал ее в рамках существующего правового поля.