Проблемы правого регулирования земельных и иных отношений, связанных с природными ресурсами в России на современном этапе: материалы конференции
Журнал Российское Право в Интернет 2003 г. № 1
Нечитайлов Ю. В, студент 2 курса МГЮА
Особенности проведения публичных торгов земельных участков в РФ
Земельные торги - это торги по продаже земельных участков или имущественных прав на них. Главной особенностью правового регулирования проведения земельных торгов является комплексное применение к данным отношениям норм как гражданского законодательства, так и законов о земле и иных природных ресурсах. Это, в частности, означает, что нормы законов о земле и иных природных ресурсах, имеют приоритет перед нормами гражданского законодательства, последние применяются к таким правоотношениям субсидиарно (п. 3 ст. 129 ГК РФ).
Правила по организации и проведению торгов установлены постановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002 г.
Субъектами земельных торгов являются продавец, организатор и их участники. Торги являются открытыми по составу участников и проводятся в форме аукциона или конкурса. При этом аукцион может быть открытым или закрытым по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы.
Если собственник имущества или обладатель имущественного права хочет просто продать принадлежащие ему вещь или право, на торгах будет выявлено лицо, которое предложит за предмет торгов наибольшую цену, т.е. будет проведен аукцион. Если же продавец при реализации вещи или имущественного права на торгах преследует цель извлечь какую-либо дополнительную выгоду, что может быть связано с различного рода улучшениями условий для имущества продавца или выполнением социально значимых программ, то такие торги проводятся в форме конкурса. Форма торгов определяется продавцом.
Аукционы и конкурсы могут быть открытыми и закрытыми (п. 1 ст. 448 ГК РФ). Соответственно, в открытых (публичных) торгах участвуют любые лица, подавшие заявки в установленные условиями торгов сроки, а в закрытых - только те лица, которые специально приглашены для этой цели. Таким образом, закрытые торги всегда ограничены по количеству участников. Задаток для участия в торгах определяется в размере не менее 20 процентов начальной цены земельного участка или начального размера арендной платы. Претендент не допускается к участию в торгах по следующим основаниям:
а) заявка подана лицом, в отношении которого установлены ограничения в приобретении в собственность земельных участков;
б) представлены не все документы в соответствии с перечнем, или их оформление не соответствует предъявляемым требованиям;
в) заявка подана не уполномоченным претендентом;
г) не подтверждено поступление в установленный срок задатка на счет (счета).
Претендент приобретает статус участника торгов с момента оформления протокола о признании участниками торгов. "Шаг аукциона” устанавливается в размере от 1 до 5 процентов начальной цены земельного участка или начального размера арендной платы и не изменяется в течение всего аукциона. Если после троекратного объявления очередной цены ни один из участников аукциона не поднял билет, аукцион завершается. Торги по каждому выставленному предмету торгов признаются несостоявшимися в случае, если:
а) в торгах участвовало менее 2 участников;
б) ни один из участников не поднял билет;
в) ни один из участников не был признан победителем;
г) победитель торгов уклонился от подписания протокола о результатах торгов, заключения договора купли - продажи или аренды земельного участка.
В правилах не учли: 1. Особенности торгов земель с/х назначения; 2. Пути распределение средств о полученных от торгов; 3. Содержания и требования к заявке.
В законодательстве г. Москвы о проведении торгов возникает много противоречий. Например, в соответствии с п. 3.2. распоряжения Мэра Москвы от 20.11.1996 г. № 603-РМ префектуры имеют право продавать с торгов право на заключение аренды при наличии одного покупателя, что противоречит ст. 437 п. 5 ГК РФ и является основанием недействительности торгов в соответствии с Правилами по организации и проведению торгов.
В соответствии с Положение о порядке предоставления земельных участков в долгосрочную аренду п. 6.8. (Распоряжение Мэра Москвы от 18.12.1992 г. № 571-РМ) средства от проведенного конкурса, включая залог и продажи пакетов конкурсной документации (за вычетом расходов Организатора по их подготовке), распределяются следующим образом:
3% от стартовой цены + 5% от суммы превышения стартовой цены - организатору конкурса;
88% оставшихся средств - во внебюджетный инвестиционный фонд города;
6% - Московскому земельному комитету;
5% - Москомархитектуре или НИиПИ Генплана;
1% - в резервный фонд комиссии для оплаты услуг независимой экспертизы.
Путём несложных математических операции легко определить, что с каждых 250 тыс. долларов США (средняя стартовая цена в центральном округе) "испаряется” 150 долларов! Другой излюбленный метод заработка чиновников- выдача "Комплект исходно-разрешительной документации”, которая является основным документов торгов. В Мосземкоме его не оформят. Но посоветуют, куда обратиться. "Всего” за пару десятков тысяч долларов "своя” организация в короткие сроки составит вам этот комплект.
Чтобы не продавались земли за бесценок, как, например, в Саратовской области 1 гектар - 280 рублей, необходимо повсеместно ввести институт публичных торгов. Но не так, как в это было сделано в городе Москве, а с учётом всех особенностей и положительного опыта правоприменительной практики. Только так мы сможем эффективно распределять земельные участки.
