О праве собственности граждан на жилые помещения.
Унина, Е. В.
О праве собственности граждан на жилые помещения.
//Правоведение. -1999. - № 1. - С. 265 - 266
Примечания в подстрочных ссылках.
РЕГИОНАЛЬНОЕ РАЗВИТИЕ - ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ -
ЖИЛЬЕ - ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС - КОММЕНТАРИИ -
ДОГОВОРЫ - СУБЪЕКТЫ РФ
Материал(ы):
О праве собственности граждан на жилые помещения [Журнал "Правоведение"/1999/№ 1]
Унина Е.В.
В соответствии со ст. 40 Конституции РФ «каждый имеет право на жилище». Вместе с тем четкое понятие термина «жилище» в российском законодательстве отсутствует. В ряде нормативных документов упоминается, что это — жилые строения или помещения, пригодные и предназначенные для постоянного или преимущественного проживания граждан; в них также указывается, что эти помещения не могут использоваться под производственные цели.
В то же время вопросы, связанные с правом собственности на жилой дом или квартиру, достаточно подробно регламентируются новым ГК РФ. Нормы о праве собственности и других вещных правах на жилые помещения сосредоточены в специальной главе части первой ГК РФ, что объясняется особой значимостью этих объектов для удовлетворения одной из важнейших жизненных потребностей.
В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения жилищем. Правомочия собственника, т. е. его право владения, пользования и распоряжения жильем, могут быть ограничены только федеральным законом (п. 2 ст. 1 ГК РФ). Ограничения права собственности, введенные не федеральным законом, а иными правовыми актами, в том числе указами Президента РФ, постановлениями Правительства РФ, актами министерств и ведомств, органов местного самоуправления и т. п., не имеют юридической силы и исполнению не подлежат.
ГК РФ определяет, что собственниками могут быть все без исключения граждане РФ, лица без гражданства и иностранцы, а также российские и иностранные юридические лица. Субъектами права владения, пользования и распоряжения жильем по ГК РФ в настоящее время являются также сама Российская Федерация, субъекты РФ: республики, городские, сельские поселения и другие муниципальные образования в лице органов государственной власти.
Основной целью жилищной реформы, проводимой в Российской Федерации, является развитие товарно-денежных отношений в жилищной сфере и в конечном счете формирование рынка жилья. Переход к рынку жилья принципиально меняет экономическую и социальную роль государства, которое постепенно перестает быть монополистом в решении жилищной проблемы.
Рыночный механизм должен совершенствоваться и укрерляться с помощью таких гражданско-правовых институтов, как купля-продажа жилья, приватизация, дарение, мена, наследование и т. д. В настоящее время основным источником возникновения права частной собственности на жилые дома и квартиры является приватизация государственного и муниципального жилого фонда. Вместе с тем все большее распространение получают рыночные механизмы становления рынка жилья, что породило ряд новых проблем как правового, так и экономического характера. Нередки случаи нарушения законодательства, нарушения права собственности граждан при заключении договоров по отчуждению жилых помещений, все большее распространение получают ничтожные и оспоримые сделки, связанные с жилыми помещениями, все чаще выявляются нарушения прав несовершеннолетних и престарелых; можно даже сказать, что рынок жилья становится «криминальным».
По моему мнению, необходимо ввести ограничения на отчуждения жилого помещения, если в собственности гражданина находится только одно жилое помещение, или по крайней мере предусмотреть строгий порядок такого отчуждения, поскольку лицо, отчуждающее единственное имеющееся у него жилое помещение, может остаться «на улице». Необходимо разрабатывать такой новый, но имеющий большие перспективы договор, как договор купли-продажи с условием пожизненного содержания, и в нем предусмотреть механизм защиты именно тех людей, которые отчуждают жилое помещение, поскольку такой договор заключают, как правило, люди престарелые, которым впоследствии будет тяжело обращаться в суд за защитой в случае нарушения договора другой стороной.
Помимо регистрации договоров отчуждения жилплощади органами местного самоуправления необходимо ввести их обязательное нотариальное удостоверение, поскольку это является одним из способов защиты лиц, отчуждающих и приобретающих в собственность жилое помещение: нотариус обычно проверяет все документы о принадлежности жилого помещения, устанавливает личности сторон и т. д. Подобная осмотрительность не будет излишней, тем более что отчуждение и приобретение в собственность жилого помещения в жизни каждого человека является экстраординарным событием. К тому же более строгая процедура совершения сделок с жильем ускорит рассмотрение судами дел по защите права собственности граждан на жилые помещения, которые ныне сильно затягиваются и относятся к сложным.
Для судебной практики вопрос реализации права собственности на жилые помещения оказался новым. Дела по данным спорам прежде почти не встречались, несмотря на то что законодательством было разрешено продавать гражданам в личную собственность занимаемые ими жилые помещения в домах государственного и общественного жилищного фонда, а также незаселенные квартиры в домах, подлежащих реконструкции или капитальному ремонту.
* Ассистент Московского открытого социального университета.
