Заметки по жилищному праву /
Толстой, Ю. К.
Заметки по жилищному праву /Ю. К. Толстой.
//Правоведение. -1993. - № 4. - С. 105 - 111
СОДЕРЖ.: Как применять статью 16 Закона РФ об основах
федеральной жилищной политики -- Комментарий к
постановлению Конституционного Суда Российской Федерации.
Библиогр. в подстрочных примечаниях.
ЖИЛИЩНАЯ ПОЛИТИКА - ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО - ЖИЛЬЕ -
КОММЕНТАРИИ - КОНСТИТУЦИОННЫЙ СУД - ПРАВОВОЕ
РЕГУЛИРОВАНИЕ
Материал(ы):
Заметки по жилищному праву [Журнал "Правоведение"/1993/№ 4]
Толстой Ю.К.
1. Как применять статью 16 Закона РФ об основах федеральной жилищной политики.
Чтобы разобраться в ст. 16 названного Закона и правильно ее применять, нужно вспомнить о той норме, к которой она генетически восходит. Каждый, кто знаком с жилищным законодательством, сможет догадаться, что речь пойдет о ст. 46 Жилищного кодекса РСФСР.2
Статья 16 состоит из четырех частей. Первая и последняя части вроде бы немногим отличаются от правил ст. 46 ЖК, хотя, как мы в дальнейшем увидим, это и не совсем так. Напомним их. Статья 46 предусматривает, что если в квартире освободилось жилое помещение, не изолированное от помещения, занимаемого другим нанимателем, то оно подлежит передаче в пользование последнего. Если же в коммунальной квартире освободилось изолированное жилое помещение, то оно должно предоставляться нанимателям, нуждающимся в улучшении жилищных условий. При отсутствии таковых помещение предоставляется проживающим в данной квартире нанимателям, которые обеспечены жилой площадью менее установленной нормы на одного человека. При этом учитывается и право на дополнительную площадь. Если в квартире ни тех ни других нанимателей нет, то освободившееся жилое помещение согласно ст. 46 ЖК подлежало заселению в общем порядке.
Статья 46 в соответствии с закрепленной ранее классификацией жилищных фондов применялась в отношении освободившихся жилых помещений в домах государственного и общественного жилищного фонда. Напомним, что к государственному относился жилищный фонд, находившийся в ведении местных Советов, а также в ведении государственных предприятий и учреждений (ведомственный фонд). Что же касается общественного жилищного фонда, то в него включались дома, принадлежащие кооперативным (кроме жилищных и жилищно-строительных кооперативов) и общественным организациям.
Статья 16 подвергла правила ст. 46 существенным модификациям. Прежде всего в ст. 16, в отличие от ст. 46, ничего не говорится о судьбе освободившегося в коммунальной квартире неизолированного жилого помещения. Поскольку, однако, в ч. 1 ст. 16 специально определены последствия, которые наступают в случае освобождения в коммунальной квартире изолированного жилого помещения, то, по-видимому, в отношении освободившегося неизолированного помещения должны применяться правила ч. 1 ст. 46 — оно подлежит передаче нанимателю, который занимает помещение, связанное проходом с освободившимся. Аналогичный вывод вытекает из содержания ст. 52 ЖК, согласно которой предметом договора жилищного найма в домах государственного и общественного жилищного фонда может быть лишь изолированное жилое помещение, состоящее из квартиры либо одной, или нескольких комнат.
Сложнее вопрос, на жилые помещения в каких именно фондах рассчитаны правила ст. 16. Не подлежит сомнению, что они должны применяться к жилым помещениям в домах государственного и муниципального жилищного фонда. Ну а как быть, если жилое помещение в коммунальной квартире освободилось в доме, относящемся к какому-либо другому фонду?
В Законе об основах федеральной жилищной политики жилищные фонды подразделяются на частный, находящийся в собственности граждан и юридических лиц (созданных в качестве частных собственников), государственный, муниципальный, общественный (состоящий в собственности общественных объединений) и, наконец, жилищный фонд в коллективной собственности, т. е. в общей собственности различных субъектов частной, государственной, муниципальной собственности, собственности общественных объединений.
Правила ст. 16 нельзя применять к жилым помещениям, которые находятся в собственности граждан. С другой стороны, по-видимому, нет препятствий к тому, чтобы применять правила ст. 16 Основ в той части, в какой они не отличаются от закрепленных в ст. 46 ЖК, к жилым помещениям, предоставленным гражданам по договору найма в домах, находящихся в собственности общественных объединений. Можно ли распространять правила ст. 16 на жилые помещения, находящиеся в частной собственности юридических лиц или коллективной (общей) собственности? Однозначно ответить на него нельзя. В частности, при изменении отношений собственности необходимо учитывать установленные ст. 9 Закона об основах федеральной жилищной политики РФ гарантии жилищных прав граждан. Если, скажем, государственное или муниципальное предприятие преобразуется в хозяйственное общество (товарищество), то за гражданами сохраняются все их жилищные права, в том числе и предусмотренные ст. 16 Закона. Что же касается жилых помещений в домах, находящихся в коллективной (общей) собственности, то едва ли не все зависит от состава участников общей собственности. Например, если дом находится в общей собственности местного Совета и общественного объединения, то препятствий для применения ст. 16 нет. При этом к жилым помещениям, принадлежащим местному Совету, ст. 16 применима в полном объеме, а к жилым помещениям, принадлежащим общественному объединению, лишь в той части, в какой ст. 16 Основ воспроизводит правила ст. 46 ЖК. Иными словами, за нанимателем, который занимает помещение, принадлежащее общественному объединению, не признается ни право выкупа освободившегося помещения, ни право получить его в аренду, ни право приватизировать помещение путем переселения проживающих в нем лиц.
Вернемся, однако, к правилам, изложенным в ст. 16 Закона. Часть 1 ст. 16 по существу не отличается от ч. 2 ст. 46. В обеих этих нормах предусмотрено, что если в коммунальной квартире освободилось изолированное жилое помещение, оно предоставляется проживающим в той же квартире гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий. При отсутствии таковых помещение предоставляется проживающим в квартире гражданам, имеющим жилую площадь менее установленной нормы па одного человека. При этом учитывается право на дополнительную жилую площадь. Под установленной нормой в соответствии со ст. 38 ЖК следует понимать норму в размере 12 м2 на одного человека.
Вслед за этими правилами, которые почти текстуально совпадают с ч. 2 ст. 46 ЖК, закон формулирует принципиально новые положения, которых раньше не было. При отсутствии в квартире граждан, о которых только что шла речь (т. е. нуждающихся в улучшении жилищных условий, либо не обеспеченных жилой площадью по норме, либо, наконец, не имеющих возможности реализовать право на дополнительную площадь), освобождающееся жилое помещение передается иным нанимателям той же квартиры по договору аренды или купли-продажи. В последнем случае, т. е. при передаче помещения по договору купли-продажи, закон устанавливает изъятие из общего принципа о бесплатной приватизации жилья.
Остановимся теперь на предусмотренных в законе нововведениях. Прежде всего, как быть, если претендентов, желающих получить жилое помещение в аренду или о собственность, окажется несколько. При этом имеются в виду претенденты из числа проживающих в квартире нанимателей. Для определения того, кому жилое помещение должно быть продано, очевидно, можно прибегнуть к аукциону, ограничив круг его участников желающими купить помещение проживающими в данной квартире нанимателями. Аукцион, однако, возможен лишь тогда, когда хотя бы два нанимателя, узнав о цене, по которой помещение продается, согласились купить его за эту цену. В таком случае с помощью аукциона можно будет выявить того из нанимателей, кто согласится уплатить за помещение большую цену. Но если за предложенную стартовую цену помещение согласится приобрести лишь один из нанимателей, то именно ему оно и должно быть продано — возможность проведения аукциона в данном случае отпадает. Как быть, если ни один из нанимателей, желающих купить помещение, не согласится уплатить за него большую цену? По-видимому, и в этом случае аукцион проводить нельзя, поскольку привлечение сторонних лиц к участию в аукционе исключено. Собственнику помещения (уполномоченному им органу или лицу), очевидно, принадлежит право выбора нанимателя, которому помещение может быть продано. Что же касается аренды, то хотя помещение и сдается в аренду по договорной цене, нужно учитывать правила ст. 18 Закона, которая регулирование оплаты жилья и коммунальных услуг по договору аренды в домах государственного и муниципального жилищных фондов относит к ведению органов исполнительной власти, начиная от Правительства Российской Федерации и кончая местной администрацией. Поэтому вопрос о том, кому жилое помещение может быть сдано в аренду, очевидно, нельзя решать на аукционе.
Чему следует отдавать предпочтение — сдаче помещения в аренду или его продаже? Однозначно ответить на этот вопрос нельзя.
При этом все споры, связанные со сдачей помещения в аренду или его куплей-продажей, независимо от того, возникают ли они между самими нанимателями, или между нанимателями и собственником помещения (уполномоченным собственником органом либо лицом), как споры о праве гражданском подлежат разрешению судом в порядке искового производства.
В результате осуществления нанимателем его права на аренду помещения либо па приобретение его в собственность в одной квартире может появиться несколько помещений, подпадающих под различный правовой режим. Одни помещения будут заняты нанимателями, другие— арендаторами, третьи —собственниками. Такая чересполосица в правовом режиме помещений, находящихся в одной квартире, едва ли содействует их надлежащей эксплуатации и сохранности и создает множество юридических тупиков.
Следует обратить внимание на то, что ст. 16 допускает приватизацию помещения в коммунальной квартире (пусть и за плату) даже при отсутствии согласия других проживающих в этой квартире нанимателей. А из этого, между прочим, может быть сделан вывод, что в приватизированных квартирах раздел жилой площади допустим и тогда, когда предметом раздельной собственности становится изолированное помещение в виде отдельной комнаты. Чаще всего так и бывает.
Согласно разъяснению Пленума Верховного Суда СССР раздел дома, принадлежащего гражданам на праве с собственности, допускается лишь тогда, когда выделяемая часть дома составляет отдельную квартиру (см. п. II постановления Пленума Верховного Суда СССР от 31 июля 1981 г. «О судебной практике по разрешению споров, связанных с правом личной собственности на дом»). К разделу жилой площади в приватизированных квартирах это разъяснение неприменимо уже потому, что в данном случае речь идет не о доме, а о квартире. При ином подходе сособственники приватизированных квартир оказались бы в худшем положении, чем сонаниматели, которые могут требовать раздела квартиры при наличии условий, предусмотренных ст. 86 ЖК РСФСР.
Не меньший интерес представляет нововведение, предусмотренное ч. 3 ст. 16 Закона. При согласии всех нанимателей один из них может приобрести иные жилые помещения и передать их для переселения другим нанимателям коммунальной квартиры в частную собственность, запять освободившиеся в квартире жилые помещения без дополнительной оплаты и приватизировать их в установленном порядке.
Это правило рассчитано на несколько иную ситуацию, чем предыдущие. Речь идет о том, что в квартире еще нет помещения, которое бы освободилось, но наниматель приобретает для других нанимателей помещение (помещения) на стороне, передает им его в собственность, а взамен получает право занять освободившееся помещение без дополнительной оплаты и приватизировать его. Сразу же возникает вопрос, можно ли оспорить отказ нанимателя на переезд в другую квартиру в судебном порядке? Разумеется, нельзя. Другой вопрос: нужно ли переселять всех нанимателей, или можно ограничиться переселением лишь части из них, и требуется ли в этом случае согласие всех нанимателей (в том числе и остающихся в квартире), или только тех, кто подлежит переселению? Исходя из принципа, кто вправе на большее, тот вправе и на меньшее, мы склоняемся к тому, что необязательно переселять всех нанимателей. Можно ограничиться переселением лишь того нанимателя, помещение которого приглянулось (разумеется, при его на то согласии), причем в этом случае согласие нанимателей, которые остаются в квартире, не требуется. Наконец, еще один вопрос. Должен ли наниматель, который займет помещение, освободившееся после того, кому он передал в собственность другое жилье, приватизировать это помещение, или он может занимать его вместе с помещением, которое он занимал и ранее, по договору жилищного найма? Конечно, чаще всего наниматель приватизирует помещения, которые оказались в его руках (и занимаемые ранее, и занятые в результате переселения других нанимателей). К тому же он может приватизировать их бесплатно. Однако он не может быть к этому обязан. Гипотетически мыслима ситуация, когда гражданин предпочтет занимать помещения по договору найма.
Выше отмечалось, что отказ кого-либо из нанимателей освободить занимаемое помещение и переселиться в другое, передаваемое ему в собственность, не может быть оспорен в судебном порядке. Иначе обстоит дело, если спор возникает между нанимателем (нанимателями) и собственником помещения (уполномоченным им лицом либо органом). Такой спор подлежит разрешению судом. Скажем, гражданин, приобрел помещение на стороне, чтобы переселить в пего своего соседа, а наймодатель чинит препятствия в закреплении этого помещения за соседом на праве собственности или возражает против того, чтобы гражданин занял освободившееся помещение.
Наконец, ч. 4 ст. 16 внешне вроде бы ничем не отличается от ч. 3 ст. 46, но с учетом содержания предыдущих частей рассчитана на иные условия применения. В ней говорится: при отсутствии в квартире граждан, желающих заселить освободившееся жилое помещение, оно предоставляется другим гражданам в установленном порядке по договору найма.
Оставляя в стороне неудачную редакцию указанной нормы, попытаемся разобраться в ней по существу. Определяя круг граждан, которые должны отсутствовать, чтобы помещение можно было заселить в установленном порядке, законодатель, несомненно, имеет в виду не только граждан, указанных в ч. 1 ст. 16 (соответственно части ч. 2 ст. 46 ЖК), но и граждан, предусмотренных в ч. 2 и 3 ст. 16, которые при наличии зафиксированных в законе условий также могут претендовать на закрепление за ними освобождающегося помещения. В этом и состоит прежде всего существенное различие между ч. 3 ст. 46 ЖК и ч. 4 ст. 16 комментируемого Закона. К тому же в ч. 4 ст. 16 специально подчеркивается, то при отсутствии указанных в предыдущих частях граждан помещение предоставляется другим гражданам по договору найма. Такое указание было бы излишним в ст. 46, поскольку на момент ее принятия помещение по иным основаниям предоставляться не могло, и вполне оправданно в ст. 16, поскольку помещение может быть предоставлено и по иным основаниям (например, в аренду).
Совершенно очевидно, что правила ст. 16 будут инкорпорированы в Основах жилищного законодательства, которые находятся в стадии подготовки. Было бы желательно конкретизировать эти правила с учетом выдвинутых рекомендаций по их применению.
2. Комментарий к Постановлению Конституционного Суда Российской Федерации
5 февраля 1993 г. Конституционный Суд Российской Федерации вынес Постановление по делу о проверке правоприменнтельной практики, связанной с рассмотрением судом споров о предоставлении жилых помещений: о проверке конституционности административного порядка выселения граждан из самоуправно занятых жилых помещений с санкции прокурора; о проверке конституционности отказа в возбуждении уголовного дела.
Не касаясь конституционности отказа в возбуждении уголовного дела, сосредоточим внимание на первых двух проблемах, оказавшихся в поле зрения Конституционного Суда.
Поводом к рассмотрению дела явилась индивидуальная жалоба гражданина Серебрякова в Конституционный Суд, который установил следующее.
Серебряков в числе других лиц обратился в Козьмодемьянский городской народный суд Марийской АССР с иском о предоставлении ему благоустроенной квартиры в связи с необходимостью выселения из дома, грозящего обвалом. Народный суд решением от 14 июня 1990 г. признал, что дому угрожает обвал и обязал горисполком предоставить Серебрякову и другим соистцам благоустроенные квартиры. Решение суда в кассационном порядке не обжаловано, однако исполнено не было. 24 декабря 1990 г. Серебряков самоуправно вселился в одну из квартир дома-новостройки. 13 февраля 1991 г. межрайонный прокурор вынес постановление о выселении Серебрякова вместе с членами семьи в административном порядке из самоуправно занятого жилого помещения в квартиру, размер жилой площади которой, по мнению Серебрякова, не соответствовал минимальным нормам предоставления жилых помещений. В связи с этим Серебряков предъявил иск о признании выданного ордера недействительным.
14 мая 1991 г. судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Марийской ССР признала требования Серебрякова обоснованными.
16 мая 1991 г. работники милиции с нарушением установленного порядка произвели принудительное выселение семьи Серебрякова из самоуправно занятой квартиры. 11 октября 1991 г. Президиум Верховного Суда Марийской ССР отменил решение городского суда от 14 июня 1990 г. об удовлетворении иска Серебрякова и дело производством прекратил за неподведомственностью суду.
Серебряков обратился в Конституционный Суд с жалобой, в которой требует признать неконституционными указанное постановление Президиума Верховного Суда Марийской ССР, а также постановление межрайонного прокурора от 13 февраля 1991 г. о выселении в административном порядке из самоуправно занятого жилого помещения.
Конституционный Суд признал, что постановление Президиума Верховного Суда Марийской ССР от 11 октября 1991 г. о прекращении производства по делу принято в соответствии с обыкновением правоприменительной практики, не противоречащим Конституции Российской Федерации. В обоснование этого вывода Конституционный Суд сослался на то, что дом, в котором проживал Серебряков, в установленном законом порядке не был признан грозящим обвалом, а потому требование Серебрякова о предоставлении благоустроенного жилого помещения нельзя считать покоящимся па гражданско-правовом обязательстве. Из этого в качестве доказательства от противного может быть сделан вывод, что если бы дом в установленном законом порядке был признан аварийным, то требование Серебрякова о предоставлении жилого помещения как вытекающее из гражданско-правовых оснований суд мог бы рассматривать по существу. В то же время Конституционный Суд пришел к выводу, что Серебряков мог в судебном порядке обжаловать действия или бездействие органов местного самоуправления, если этими действиями (бездействием) нарушаются его права и интересы в сфере управления. Но в данном случае дело подлежит рассмотрению не в порядке искового производства, а в порядке производства по делам, вытекающим из административно-правовых отношений.
Наряду с этим Конституционный Суд с достаточно широких позиций" проанализировал нормы законодательных актов и положения, выработанные правоприменительной практикой, в части, относящейся к самоуправному занятию жилых помещений. Под самоуправным занятием жилого помещения, согласно разъяснению Конституционного Суда, следует понимать вселение в помещение без предоставления его в установленном порядке (т. е. без ордера) и без заключения договора найма.
Признавая в принципе возможным выселение из самоуправно запятых жилых помещений с санкции прокурора в административном порядке, Конституционный Суд вместе с тем считает не соответствующим Конституции, во-первых, то, что постановление прокурора о выселении в административном порядке может быть обжаловано лишь вышестоящему прокурору, но не в суд, и, во-вторых, то, что выселению в административном порядке подлежат лишь "лица, самоуправно занявшие жилые помещения в домах государственного и муниципального фондов; что же касается лиц, самоуправно занявших жилые помещения в домах других фондов, а также нежилые помещения, то они подлежат выселению в судебном порядке.
Первое положение— о возможности обжалования постановления прокурора об административном выселении лишь вышестоящему прокурору — не соответствует ст. 4, ч. 2 ст. 33 и ст. 34 Конституции РФ, а второе положение — об административном выселении из самоуправно занятых жилых помещений только в домах государственного и муниципального фондов — помимо этого и ч. 2 ст. 10 Конституции РФ, гарантирующей равную защиту всех форм собственности.
Конституционный Суд обратил также внимание на следующее. Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик, которые ныне подлежат применению на территории Российской Федерации, установили, что договор найма жилого помещения при отсутствии согласия нанимателя может быть расторгнут только судом. Тем самым исключена возможность административного порядка расторжения договора жилищного найма и выселения лиц, проживающих в аварийных домах, с санкции прокурора. Однако в ст. 90 ЖК РСФСР до сих пор не внесены соответствующие изменения.
В связи с этим Конституционный Суд в порядке законодательной инициативы обратился в Верховный Совет Российской Федерации с предложением о внесении соответствующих изменений в жилищное законодательство. Конституционный Суд пришел также к выводу о том, что Верховному Совету Российской Федерации надлежит изучить вопрос о необходимости изменения ряда норм материального и процессуального права, в том числе ст. 90 и 99 ЖК РСФСР.
Дадим теперь оценку сформулированных в постановлении Конституционного Суда положений. Прежде всего едва ли можно согласиться с тем, что если бы дом, в котором проживал Серебряков, был в установленном законом порядке признан аварийным, то требование Серебрякова о предоставлении ему благоустроенного жилого помещения было бы подведомственно суду и подлежало бы рассмотрению в порядке искового производства. По законодательству, которое действовало в Российской Федерации в период рассмотрения дела Серебрякова в судах Марийской республики, судам были неподведомственны не только вопросы, связанные с признанием дома аварийным и выселением проживающих в нем лиц, но и споры об обеспечении выселяемых другим благоустроенным жильем. При ином подходе сохранение в законодательстве административного порядка выселения из аварийных домов теряет смысл.
Далее, обратим внимание на то, что в настоящее время при определении порядка выселения из аварийных ломов надлежит руководствоваться не нормами Жилищного кодекса, а соответствующей нормой Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик. Согласно Постановлению Верховного Совета РФ от 14 июля 1992 г., Основы действуют на территории Российской Федерации с 3 августа 1992 г. При столкновении норм Основ с нормами республиканских законодательных актов, принятых до 12 июня 1990 г., применению подлежат нормы Основ. Поскольку ст. 90 Жилищного кодекса действует в первоначальной редакции, т. е. в редакции Закона от 24 июня 1983 г., при ее столкновении с п. 1 ст. 90 Основ применению подлежит соответствующая норма Основ. При этом судебный порядок выселения из домов, грозящих обвалом, распространяется на аварийные дома не только в государственном и муниципальном, но и в других фондах.
Что же касается выселения из самоуправно занятых жилых помещений, то едва ли можно согласиться с тем, как понимает Конституционный Суд самоуправное занятие жилых помещений. Не всякое занятое жилого помещения без ордера и без договора жилищного найма можно квалифицировать как самоуправное, а лишь такое, которое произошло без всякого разрешения. Если же вселение произошло с разрешения должностного лица, то и при отсутствии ордера и соответственно договора не всегда есть достаточные основания для признания вселения самоуправным. С другой стороны, понимание самоуправного занятия жилого помещения, из которого исходит Конституционный Суд, рассчитано лишь на случай предоставления жилой площади по договору жилищного найма. Ну а как быть, если она предоставляется по договору аренды, т. е. без выдачи ордера?
Следует согласиться с тем, что выселение из самоуправно занятых жилых помещений в административном или судебном порядке в зависимости от принадлежности помещения к тому или иному фонду противоречит принципу равенства защиты всех форм собственности. Однако для выселения из самоуправно занятых нежилых помещений, независимо от целей их занятия (для проживания или иных целей), должен быть сохранен судебный порядок выселения. Принцип равенства защиты всех форм собственности это не противоречит, поскольку указанный порядок распространяется на все самоуправно занятые нежилые помещения, кому они принадлежат — в данном случае значения не имеет.
В связи с разработкой Основ жилищного законодательства Российской Федерации, которые заменят ныне действующий Жилищный кодекс, возникает вопрос, следует ли сохранять административный порядок выселения граждан из жилых помещений и если следует, то в каких пределах.
Проект Основ жилищного законодательства предусматривает сохранение административного выселения как из домов, грозящих обвалом, так и из самоуправно занятых жилых помещений, но лишь из домов государственного, муниципального и общественного жилищного фонда. По-видимому, из домов, грозящих обвалом, административному выселению подлежат наниматели и арендаторы, а также лица, которые проживают на площади, сданной внаем или в аренду, без самостоятельного права на площадь (например, поднаниматели и временные Жильцы). Что же касается частных собственников и совместно проживающих с ними лиц, то к ним этот порядок согласно проекту неприменим. Исходя из тех же критериев, проект, очевидно, решает и вопрос, из каких самоуправно запятых жилых помещений допускается административное выселение. Очевидно, из тех, которые сданы внаем или в аренду в домах государственного, муниципального или общественного жилищного фонда. Представляется, что лица, самоуправно занявшие жилые помещения, должны выселяться в административном порядке, независимо от того, кому эти помещения принадлежат.
Пожалуй, сложнее всего определить круг лиц, подлежащих выселению из аварийных домов в административном порядке, или, что в сущности одно и то же, круг помещений в этих домах, к которым указанный порядок может быть применен. Напомним, что в настоящее время к общественному жилищному фонду относятся лишь дома, принадлежащие общественным объединениям и организациям. Что же касается жилых домов, принадлежащих другим юридическим лицам, созданным в качестве частных собственников, например кооперативным организациям, то они составляют теперь наряду с фондом, находящимся в собственности граждан, частный жилищный фонд. Кажется странным, почему из аварийных домов, принадлежащих общественным организациям, проект Основ жилищного законодательства допускает административное выселение, а из аварийных домов, находящихся в собственности других юридических лиц, не допускает.
При решении поставленного вопроса нельзя отвлекаться от того, что жилые помещения в одних и тех же ломах ныне могут подпадать под самый различный правовой режим. Они могут принадлежать разным собственникам, к тому же представляющим не одну, а различные формы собственности. Они могут предоставляться не только внаем, но и в аренду и т. д. Граждане, иные физические и юридические лица занимают помещения в этих домах в силу самых различных оснований, причем не только для проживания, но и в иных целях (например, под офис). Как, скажем, быть, если в аварийном доме часть квартир приватизирована, а другая нет? Подлежат ли выселению в административном порядке все лица, занимающие квартиры в этом доме, или только из тех квартир, которые не приватизированы. На первый взгляд напрашивается вывод, что если дом находится в аварийном состоянии, что угрожает жизни проживающих в нем людей, то в административном порядке нужно выселять из него всех, независимо от юридического основания для проживания, ибо промедление может быть смерти подобно. Однако в столь радикальном подходе, продиктованном вроде бы гуманными побуждениями, в условиях правового беспредела, в которых мы живем, таится серьезная опасность. Не исключено, что под предлогом «неустанной» заботы о жизни и здоровье людей их будут просто-напросто «вытряхивать» из домов, которые переживут еще не одно поколение, чтобы сбыть их дельцам теневой экономики или в иных неблаговидных целях, разумеется, за соответствующую мзду. Поэтому подход к решению указанных вопросов должен быть достаточно взвешенным и осторожным.
По-видимому, административный порядок во всяком случае неприменим, если речь идет об аварийных домах, находящихся в собственности граждан. Как говорится, спасение утопающих — дело рук самих утопающих. Но если аварийный дом находится в коллективной (общей) собственности, причем хотя бы часть квартир в этом доме составляет государственную или муниципальную собственность, то при сохранении административного порядка выселения из указанных домов он должен применяться в отношении всех проживающих в доме лиц, хотя бы они и проживали в нем в качестве собственников. В противном случае сохранение административного выселения из указанных домов лишено смысла. Ну а как быть с аварийными домами, составляющими собственность граждан и (или) юридических лиц? В отношении домов, находящихся в собственности граждан, мы на этот вопрос ответили. Административный порядок выселения в этих случаях не должен применяться. Тот же подход представляется оптимальным, когда дом принадлежит на праве коллективной (общей) собственности гражданам и юридическим лицам, в том числе общественным организациям. Если же аварийный дом находится в собственности юридических лиц (единоличной или общей), то выселение из него должно производиться в административном порядке. Таким образом, жилищный фонд юридических лиц. созданных в качестве собственников, как и общественный жилищный фонд, в части выселения из аварийных домов мы предлагаем подчинить одинаковому правовому режиму.
И, наконец, последнее. Следует поддержать позицию Конституционного Суда Российской Федерации в том, что постановление прокурора о даче санкции на административное выселение может быть обжаловано не только вышестоящему прокурору, но и в суд. Следует также согласиться с тем, что дела об обжаловании санкции прокурора на административное выселение должны рассматриваться судом не в порядке искового производства, а в порядке производства из административно-правовых отношений. В то же время в гражданском процессуальном законодательстве предусмотрен ускоренный порядок рассмотрения указанных дел. При ином подходе сохранение административного выселения из самоуправно занятых жилых помещений и из домов, грозящих обвалом (с последнем случае — в очерченных выше пределах), утрачивает смысл.3
* Доктор юридических наук профессор С.-Петербургского государственного университета.
1 Далее — ст. 16 Закона об основах федеральной жилищной политики РФ, или ст. 16.
2 О содержании ст. 46 ЖК РСФСР и условиях ее применения подробнее см.: Толстой Ю. К. Заселение освободившихся в квартире жилых помещений//Правоведение. 1986. № 3. С. 79—85, —Далее —ст. 46 ЖК, или ст. 46.
3 Законом РФ «О внесении изменений и дополнений в ГПК РСФСР» от 28 апреля 1983 г. ст. 99 ГПК дополнена повой ч. 3, в которой предусмотрено, что дела пo жалобам на действия государственных органов, общественных организаций и должностных лиц, нарушающие права и свободы граждан, рассматриваются судом в десятидневный срок с момента подачи жалобы.
