Новые договоры в жилищной сфере
· Новые договоры в жилищной сфере (Д.Е.
Потяркин, "Журнал российского права", N 12, декабрь 2002 г.)
В программе учебного курса "Жилищное право"*(1) в качестве самостоятельных выделены
темы "договор социального найма", "договор коммерческого
найма", а также "сделки с жилыми помещениями". В рамках
последней темы автор учебника предлагает рассматривать, в частности, договоры
купли-продажи, мены, дарения, ипотеки и аренды жилых помещений.
В то же время П.В. Крашенинников в своей работе "Сделки
с жилыми помещениями"*(2) соответствующие
виды договоров разбивает на две группы. С одной стороны, он рассматривает
сделки, направленные на отчуждение жилых помещений (купля-продажа, дарение,
рента, обмен и наследование), а с другой - сделки, связанные с передачей жилых
помещений в пользование (наем, аренда, безвозмездное пользование).
Но у обоих авторов отсутствуют не менее значимые договоры
безвозмездного пользования жилым помещением и инвестирования в строительство
жилья.
Если договоры найма и аренды достаточно давно известны
жилищному праву, то договор безвозмездного пользования получает распространение
лишь в последнее время.
1. Договор безвозмездного пользования жилым помещением
Жилое помещение может быть передано в пользование и/или
владение как гражданину, так и юридическому лицу. Если в первом случае, по
общему правилу, с гражданином заключается договор найма, то во втором (с
юридическим лицом) - договор аренды (п.1 ст.677, п.2 ст.671 Гражданского
кодекса Российской Федерации).
Однако на практике правовые формы пользования объектами
недвижимого имущества не ограничиваются лишь названными договорами. В качестве
третьего варианта используется договор безвозмездного пользования жилым
помещением. Такова нормотворческая практика московского законодателя,
основанная на главе 36 ГК*(3).
Но использование этого вида договора в жилищной сфере
вызывает некоторые сомнения. Ни ныне действующий ЖК, ни Закон РФ от 24 декабря
1992 года N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики" не дают
оснований для распространения на жилые помещения отношений по безвозмездному
пользованию.
Если при договоре аренды/найма вещь передается не только в
пользование, но и владение, то ссудополучатель приобретает лишь право
пользования ею (см. ст.606, 671, 689 ГК). Данное правило акцентирует внимание
на потребительском характере отношений, что, скорее всего, происходит при
передаче движимого имущества. Как отмечает профессор Е.А. Суханов, договор
безвозмездного пользования "применяется в бытовых отношениях между
гражданами, будучи формой их взаимопомощи и товарищеского сотрудничества в
удовлетворении обычных, повседневных потребностей"*(4).
В то же время, как следует из содержания п.2 ст.689 ГК РФ, к
договору безвозмездного пользования применимы некоторые из указанных нами
положений о договоре аренды. Объектом договора безвозмездного пользования могут
быть, в частности, здания, сооружения и другие непотребляемые вещи, к числу
которых, бесспорно, можно отнести и жилые помещения (ст.607 ГК).
Непотребляемыми вещами являются "такие вещи, которые в
процессе использования длительное время служат их хозяйственному или иному
целевому назначению (например, жилой дом)"*(5).
Определение как нельзя лучше вписывается в контекст излагаемого материала и
представляется формально верным.
Потребность задействовать данный вид гражданско-правового
договора в жилищных отношениях вызвана во многом именно его безвозмездным
характером. Практика предоставления жилых помещений в пользование по возмездным
договорам аренды или найма богата такими примерами, когда собственник
переданного помещения своим решением освобождает соответственно арендатора или
нанимателя от внесения арендных платежей (платы за наем) за жилое помещение*(6). При этом договор лишается одного
из своих существенных элементов - возмездности, что и позволяет вести речь о
трансформации наемного обязательства в обязательство по безвозмездному
пользованию жилым помещением.
По мнению М.И. Брагинского, договор безвозмездного
пользования жилого помещения возможен лишь в той области, которая
"конкурирует" с договором коммерческого найма. На его взгляд, по
договору социального найма жилое помещение может предоставляться и безвозмездно*(7). Такая позиция не в полной мере соответствует
положениям действующего законодательства (ст.55, 56 ЖК РСФСР). Более того, она
противоречит ему, так как в число обязанностей нанимателя по договору
социального найма входит внесение платы за жилое помещение (ст.678 ГК).
В качестве экономического поощрения или "опеки" -
а именно на это направлена практика освобождения от арендной платы (платы за
наем) - можно было бы предусматривать символические размеры платы за
пользование имуществом по договору имущественного найма, а не обращаться к
обязательству безвозмездного пользования. Гражданский кодекс Квебека*(8), например, использует именно этот
подход, выделяя договор найма жилого помещения с низкой наемной платой
(параграф 9 главы IV).
Декларируемая возможность заключать договор безвозмездного
пользования жилым помещением остро ставит вопрос о применении иных
жилищно-правовых норм. Так, в целях уравнивания правовых режимов пользования
жилым помещением по договорам найма, с одной стороны, и по договорам
безвозмездного пользования, с другой, московским законодателем было
установлено, что граждане в обоих случаях сохраняют право на дополнительную
площадь (п. 39 Положения).
Но договор безвозмездного пользования влечет одно весьма
негативное для ссудополучателя последствие, что ставит его в худшее положение
по сравнению с нанимателем жилья. На ссудополучателя, в частности, возлагается
обязанность производить не только текущий, но и капитальный ремонт полученного
имущества (ст.695 ГК). Наниматель же обременяется обязанностью осуществлять
только текущий ремонт (ст.681 ГК). Правда, в обоих случаях в договоре можно
предусмотреть иное, что далеко не всегда находит практическое применение.
В целом использование договора безвозмездного пользования
жилым помещением до введения специального регулирования данных отношений в
новом Жилищном кодексе России представляется преждевременным.
Появление в московских правовых актах данной формы
предоставления жилых помещений вызвано необходимостью решения возникающих на
практике проблем (освобождение от платы за наем, "уход" от
приватизации жилых помещений). Возможно, это носит временный характер и не
получит своего правового закрепления в отношении использования государственного
и муниципального жилищного фондов. Но для частных лиц такой договор доступен и
реален уже сегодня.
2. Договор инвестирования
при строительстве жилья
Особняком от всех сделок с жилыми помещениями стоит договор
инвестирования, получивший большое распространение на рынке первичного жилья.
Однако данное обязательство не нашло еще своего должного отражения в учебной
литературе по жилищному законодательству. Поэтому необходимо уделить ему особое
внимание.
Договор инвестирования - родовое понятие, объединяющее в
себе договоры, направленные как на объединение, так и на предоставление денежных
средств для финансирования строительства жилого дома, по окончании которого
инвестор приобретает право на получение в нем в собственность жилого помещения.
Объединение ресурсов происходит на начальной стадии, когда
инвесторы оговаривают основные условия реализации инвестиционного проекта, в
том числе определяют, кто сможет выступить в роли застройщика и заказчика
строительства.
Предоставление денежных средств характерно для последующей
стадии, когда граждане и юридические лица (соинвесторы) вступают в договорные
отношения с "основным" инвестором либо иным лицом, несущим бремя
финансирования строительства и выступающим, как правило, его организатором.
Соинвесторы в соответствии с договором передают денежные средства, приобретая
при этом право требования на жилые помещения по окончании строительства. Как
следует из ст.24 ЖК, жилая площадь в домах, построенных с привлечением средств
в порядке долевого участия, распределяется пропорционально переданным
средствам.
Очевидно, договор инвестирования нельзя отнести к группе
сделок, направленных на передачу жилых помещений в пользование, об одной из
которых (договор безвозмездного пользования) речь шла выше. Его нельзя включить
также и в группу сделок, связанных с отчуждением жилых помещений. Обычно на
момент заключения договора инвестирования жилого помещения как объекта
недвижимости еще не существует.
Договор инвестирования заключается с целью установления
гражданских прав и обязанностей. "Результат, на который направлена сделка,
обязательно должен быть правовым (передача вещи в собственность, в пользование
и т.д.)"*(9).
Строительство/создание объекта - одно из оснований
возникновения права собственности, традиционно раскрываемого с помощью трех
правомочий: владения, пользования и распоряжения (ст.209, п.1 ст.218, ст.219
ГК). Соответственно цель договора инвестирования образуется из двух элементов -
материального (окончание строительства жилого дома) и правового (возникновение
у заказчика либо инвестора вещного права на возводимый объект).
Соинвесторы стремятся приобрести в собственность имущество
путем финансирования (предоставления денежных средств) инвестиционного проекта
по возведению жилого дома. В результате они удовлетворяют разные потребности,
например, извлекают прибыль либо улучшают свои жилищные условия.
Основной инвестор нацелен на окончание строительства жилого
дома, то есть на исполнение договора инвестирования и связанного с ним
подрядного обязательства. В итоге основной инвестор удовлетворяет, как правило,
одну потребность - извлекает прибыль.
Согласимся с позицией некоторых авторов, утверждающих, что
жилищное законодательство не распространяется на отношения, складывающиеся в
связи со строительством и реконструкцией жилых домов*(10). Сделки с жилыми помещениями в рамках экономического
оборота, в том числе строительства и реконструкции, также регулируются
гражданским, но не жилищным законом*(11).
Сторонники противоположной точки зрения полагают, что
"в настоящее время к сфере жилищных правоотношений отнесены строительство
и реконструкция жилища"*(12).
П.И. Седугин при этом указывает, что "жилищные отношения образуют общую
группу вместе со строительно-жилищными отношениями, которые обычно выступают не
только в качестве предпосылки возникновения жилищных отношений, между этими
двумя видами отношений нередко трудно провести четкую границу"*(13).
На наш взгляд, граница очевидна: жилищное законодательство
строит свою нормативную базу вокруг жилища, законченного строительством,
принятого в эксплуатацию и, главным образом, переданного в пользование
гражданам. Модели взаимоотношений по поводу строительства жилища определены
гражданским законодательством, в первую очередь, подрядным и инвестиционным
обязательством.
Упоминание в одном ряду подрядного и инвестиционного
обязательств не случайно. Оба возникают по поводу строительства жилого дома, но
приоритет принадлежит инвестиционному договору.
Основное значение договора инвестирования подчеркнуто в работе
Б.В. Муравьева: "Именно потребность инвестора в приобретении объекта
недвижимости инициирует все последующие действия (:заключение и исполнение
договора строительного подряда)"*(14).
"Вся ответственность лежит на основном инвесторе, который отвечает за :
заключение договоров на проектирование, подряд, привлечение инвестиций"*(15).
Договор инвестирования предопределяет такие важные условия
по созданию вещи, как аккумулирование и/или передача финансовых ресурсов для
выполнения строительных работ, и служит основанием для возникновения в
последующем права собственности на жилье. В.В. Бузырев и В.С. Чекалин здесь
точно отметили, что строительство не является непосредственным предметом
договора инвестирования*(16).
Совершенно очевидно, что нормативная база регулирования
договора инвестирования нуждается в дальнейшем развитии в части регулирования
правовых форм взаимоотношений инвесторов между собой, а также со всеми
задействованными в этом процессе субъектами (например, подрядчиком и
публично-правовым образованием, предоставляющим земельный участок под
строительство). Требует своего законодательного определения и форма (договор
инвестирования, жилищные ценные бумаги и т.д.) предоставления гражданами и
юридическими лицами денежных средств в инвестиционный проект строительства
жилья.
Д.Е. Потяркин,
заместитель начальника
Управления Департамента жилищной политики
и жилищного фонда
города Москвы Правительства Москвы
"Журнал российского права", N 12, декабрь 2002 г.
─────────────────────────────────────────────────────────────────────────
*(1) См.: Седугин П.И. Жилищное право: Учебник для вузов.
2-е изд., перераб. и доп. М.: Норма, 2000. С.353-356.
*(2) См.: Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями
(комментарий гражданского и жилищного законодательства и практика его
применения). М.: Статут, 1997.
*(3) См., например: Статья 14 Закона города Москвы от 11
марта 1998 года N 6 "Основы жилищной политики в городе Москве" (в
редакции Закона города Москвы от 10 июля 2002 года N 40); Закон города Москвы
от 23 февраля 2002 года N 2 "О приоритетах предоставления в пользование
или приобретения в собственность с помощью города жилых помещений в 2002-2003
годах"; п.5, 8, 20 Положения о порядке улучшения жилищных условий граждан
в городе Москве, утвержденного Постановлением Московской городской Думы от 31
января 2001 года N 12 (далее - Положение); п.27 Положения "О порядке
предоставления жилых помещений и дополнительных гарантиях жилищных прав детей-сирот
и детей, оставшихся без попечения родителей, в городе Москве",
утвержденного Постановлением Правительства Москвы от 31 августа 1999 года N
797.
*(4) Гражданское право: В 2 т.: Учебник / Под ред. Е.А.
Суханова. М.: Издательство "БЕК", 1993. Т.2. С.145.
*(5) Там же. С.114.
*(6) См., например, п.5 распоряжения Премьера Правительства
Москвы от 7 июля 1998 года N 740-РП "О порядке оформления и предоставления
в аренду жилых помещений бюджетным организациям и организациям, осуществляющим
управление и обслуживание жилищного фонда в городе Москве"; п.1
распоряжения мэра Москвы от 5 декабря 1996 года N 564/1-РМ "О
предоставлении льгот по оплате жилищно-коммунальных услуг".
*(7) См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право.
Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2000. С.684.
*(8) См.: Гражданский кодекс Квебека. М.: Статут, 1999.
*(9) Советское гражданское право: Учебник / Отв. ред. В.П.
Грибанов, С.М. Корнеев. Т.1. М.: Юридическая литература, 1979. С.219 (автор -
А.М. Белякова).
*(10) См., например: Гражданское право: Учебник. Ч.II / Под
ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М.: Проспект, 1997. С.203 (автор - Ю.К.
Толстой); Фаршатов И.А. Жилищное законодательство: практика применения,
теоретические вопросы. М.: ИНФРА-М, 2001. С.29.
*(11) См.: Крашенинников П.В. Жилищное право. М.: Статут,
2000. С.10-12.
*(12) Кичихин А.Н., Марткович И.Б., Щербакова Н.А. Жилищные
права. Пользование и собственность: Комментарии и разъяснения / Под ред. докт.
юрид. наук, проф. И.Б. Мартковича. М.: Юристъ, 1997. С.7.
*(13) Седугин П.И. Указ. соч. С.4.
*(14) Муравьев Б.В. Договор с участием инвесторов в
строительстве // Законодательство. М., 1999. N 6. С.8.
*(15) Мошкина Л.Н. Договор о долевом участии в
инвестировании строительства и договор простого товарищества // Юрист. 2002. N
2. С.32.
*(16) См.: Бузырев В.В., Чекалин В.С. Экономика жилищной
сферы: Учебное пособие. М.: ИНФРА-М, 2001. С.118.
ss=Ms�
Mml� �� е обязанность наймодателя - поддержание жилого помещения
в состоянии, пригодном для использования. В законодательстве Италии и Хорватии
содержатся положения о том, что в течение всего срока действия договора наймодатель
должен производить необходимый ремонт нанятого помещения, кроме текущего
ремонта, который должен выполнять наниматель.
Следующая обязанность наймодателя, предусмотренная
законодательством зарубежных стран, заключается в предоставлении нанимателю возможности
спокойно пользоваться жилым помещением в течение срока действия договора найма.
Законодательство зарубежных стран гарантирует определенные
права наймодателю, которые заключаются в обеспеченной ему договором возможности
требовать от нанимателя выполнения возложенных на него обязанностей,
выражающихся, в частности, в своевременном внесении наемной платы, содержании
помещения в надлежащем состоянии, производстве текущего ремонта и т. д.
Общие, присущие законодательству этих стран, обязанности
нанимателя состоят в использовании им жилого помещения по назначению, в
обеспечении его сохранности и в своевременном внесении платы за пользование им.
Важное значение придается правам нанимателя жилого
помещения. Так, по законодательству Венгрии после заключения договора
наниматель приобретает право пользования жилым помещением, а также право сдачи
его в поднаем, право обмена.
Наниматель может заключить договор о сдаче части наемного
помещения в поднаем с согласия наймодателя. Размер полагающейся при этом платы
стороны договора определяют свободно. При заключении договора поднайма в
отношении жилого помещения, являющегося собственностью органа местного
самоуправления, он оформляется письменно, а условия, при наличии которых дается
согласие наймодателя на установление правоотношений поднайма, определяются в
постановлении органа местного самоуправления.
С согласия наймодателя наниматель может обменять имеющееся
жилое помещение на другое, заключив соответствующий письменный договор.
Наймодатель жилого помещения, являющегося собственностью органа местного
самоуправления, не вправе отказать в согласии, если одна из сторон меняет жилое
помещение в связи с состоянием здоровья, с изменением места работы или с
существенными личными обстоятельствами, такими, например, как значительное
изменение в численном составе лиц, проживающих совместно с нанимателем на
законных основаниях. Право нанимателя на сдачу части помещения в поднаем или на
его обмен не распространяется на служебные жилые помещения.
В целях обеспечения сохранности жилого помещения, а также в
случаях, требующих незамедлительного вмешательства, наниматель имеет право:
- обратиться в суд с ходатайством о возложении на
наймодателя обязанности по ликвидации неисправности в жилом помещении;
- выполнять работы вместо наймодателя, направив последнему
письменное уведомление об этом. При этом нанимателю предоставлено право
требовать от наймодателя возмещения в единой сумме подтвержденных затрат,
возникших при выполнении указанных выше работ. Если же неполадки в здании, в
его центральных системах возникли по упущению нанимателя или проживающих
совместно с ним лиц, он обязан устранить эти неполадки и возместить причиненный
вред.
Наниматель жилого помещения может вселять других лиц, но
только с письменного согласия наймодателя. Такого согласия не требуется для
вселения супруга, несовершеннолетних (в том числе усыновленных, пасынков,
приемных) детей нанимателя или внуков, родившихся во время его совместного
проживания с детьми.
Право нанимателя на сдачу вещи в поднаем признается и законодательством
Франции, согласно которому поднаем возможен при отсутствии в договоре
специального положения о запрещении такой передачи.
В процессе реализации прав и обязанностей сторон по договору
найма жилого помещения часто возникают обстоятельства, требующие его изменения.
Законодательство рассматриваемых стран предусматривает возможность изменения
договора в отношении предмета договора, его содержания и сторон.
По законодательству Венгрии предмет договора найма жилого
помещения может быть изменен, если наймодателем проводятся работы по текущему
ремонту здания, его переустройству и выполнение их невозможно без временного
выселения нанимателя из жилого помещения. На период проведения указанных работ
наймодатель и наниматель заключают соглашение о приостановлении жилищных
правоотношений, а наймодатель обеспечивает нанимателя временным жилым
помещением, оплачивая возникшие в связи с переездом расходы.
По действующему в США правилу содержание договора изменяется
по взаимному согласию сторон и в силу изменившихся обстоятельств, которыми
могут быть, в частности, значительное повышение уровня благоустроенности жилого
помещения в результате выполненных наймодателем работ.
Изменение сторон договора возможно в результате
произведенного раздела жилья, а также в случае смерти нанимателя, имеющего
правопреемников или лицо, которое может продолжить правоотношения жилищного
найма.
По праву Венгрии правопреемниками нанимателя могут стать его
родственники по прямой линии, усыновленные, неродные, приемные дети, а также
родители усыновленных, неродных, приемных детей, которые постоянно проживали с
умершим нанимателем. Братья и сестры умершего нанимателя, а также его подруга
(спутник) жизни могут продолжать правоотношения найма, если они проживали на
площади нанимателя не менее полугода до его смерти или с момента возникновения
правоотношений по найму жилого помещения.
Правоотношения жилищного найма может продолжить лицо, с
которым умершим был заключен договор содержания. В этом случае необходимо
соблюдение следующих условий:
- наличие письменного согласия наймодателя на заключение
договора содержания;
- выполнение взятых в договоре обязательств по обеспечению
содержания;
- истечение по крайней мере года между сроком, когда было
дано согласие наймодателя, и датой смерти нанимателя.
В соответствии с законодательством Чехии в случае смерти
нанимателя квартиры, которая не является предметом совместного найма супругов,
правопреемниками нанимателя становятся его дети, внуки, родители, родные братья
и сестры, зять и сноха, если они проживали вместе с нанимателем до его смерти,
вели с ним совместное хозяйство и не имеют своего жилья. Правопреемниками
умершего нанимателя могут быть также лица, которые вели его домашнее хозяйство
или находились на его иждивении. При этом они не имеют своего жилья и проживали
совместно с нанимателем не менее трех лет до его смерти.
Общими для законодательства рассматриваемых стран основаниями
прекращения договора найма жилого помещения являются истечение срока действия
договора, соглашение сторон, волеизъявление одной из сторон или смерть
нанимателя, у которого нет правопреемника.
В законодательстве Венгрии предусмотрен конкретный перечень
оснований прекращения договора, в соответствии с которым его прекращение
наступает:
- если стороны по обоюдному согласию прекращают договор
жилищного найма или отказываются от него;
- если жилое помещение подлежит уничтожению;
- в случае отказа управомоченного лица;
- в случае смерти нанимателя, если лицо, правомочное
продолжать правоотношения жилищного найма, отсутствует;
- если наниматель меняет жилое помещение;
- если наниматель уезжает с территории Венгерской
Республики;
- если правоотношения жилищного найма прекращаются судом;
- если правоотношения жилищного найма прекращаются по
решению компетентного ведомства.
Законодательство рассматриваемых зарубежных стран
предполагает возможность расторжения правоотношений найма жилого помещения как
по инициативе наймодателя, так и по инициативе нанимателя.
Основанием расторжения договора найма жилого помещения по
инициативе наймодателя может быть невыполнение нанимателем обязательства по
своевременному внесению наемной платы. Итальянское законодательство считает
основанием для его расторжения двадцатидневную просрочку внесения наемной
платы, а также невыполнение обязательства по внесению дополнительных платежей,
связанных с наймом, если их сумма превышает размер наемной платы за два месяца.
Наймодатель вправе расторгнуть договор жилищного найма с
нанимателем, который не выполняет существенных обязательств, взятых в договоре
или предписанных нормой закона, либо допускает неправомерное поведение (как он
лично, так и проживающие совместно с ним лица).
Процедура расторжения договора в связи с неправомерным
поведением наймодателя (проживающих совместно с ним лиц) предусмотрена в
законодательстве Венгрии. В течение восьми дней после получения сведений о
неправомерном поведении нанимателя наймодатель направляет ему письменное
требование о прекращении или воздержании от повторения порицаемого поведения,
предупредив при этом нанимателя о возможных последствиях. Предварительное
требование не должно предшествовать расторжению договора, если порицаемое
поведение является настолько серьезным, что нельзя ожидать продолжения
правоотношений жилищного найма со стороны наймодателя. В этом случае сообщение
о расторжении договора направляется в течение восьми дней после получения
сведений о неправомерном поведении.
По законодательству Франции основанием для расторжения
договора найма жилого помещения по инициативе наймодателя может быть
необходимость удовлетворения жилищных потребностей самого наймодателя или его
намерение продать жилое помещение. В этом случае последующая сдача внаем этого
жилья возможна только близким родственникам наймодателя. Аналогичные нормы
содержатся в законодательстве США, Хорватии и Чехии.
Наниматель может в любое время расторгнуть договор найма,
заключенный на неопределенный срок. В этом случае он обязан предупредить
наймодателя о своем намерении расторгнуть договор. Срок предупреждения
составляет шесть месяцев по законодательству Италии и 15 дней - по
законодательству Венгрии.
Общими для законодательства рассматриваемых стран
основаниями прекращения правоотношений жилищного найма являются также случаи
гибели предмета найма при отсутствии вины в этом какой-либо из сторон договора
и смерть нанимателя жилого помещения, если он жил без семьи.
Т.А. Меркулова,
старший научный
сотрудник ИЗиСП
"Журнал российского права", N 2, февраль 2003 г.
