Риэлтор как субъект жилищных правоотношений

·          Риэлтор как субъект жилищных правоотношений (А.В. Поминов, "Журнал российского права", N 8, август 2002 г.)

В жилищных правоотношениях участвуют и публично-правовые образования, к которым относятся государство и муниципальные образования, и юридические лица, и физические лица. Рассматриваемые субъекты жилищных правоотношений хорошо известны и изучены. В то же время в законодательстве и при рассмотрении сторон в обороте упускается из вида один из субъектов - риэлтор. Предполагается, что риэлтор*(1) должен вести коммерческую деятельность на основе договора поручения или действуя в чужом интересе без поручения.

Очевидно, законодатель подразумевал, что физическое лицо, обращаясь к риэлтору, заключает договор поручения, в котором указываются предмет (жилое помещение, которое ищет поручитель) договора, обязанности сторон и условия исполнения обязательств. Вероятен вариант действия риэлтора в чужом интересе: узнав из средств массовой информации, кому и какую требуется купить (продать, обменять, взять в аренду) квартиру, риэлтор стремится найти другую сторону, желающую совершить аналогичную сделку. Казалось бы, что и с тем, кто хочет продать, и с тем, кто хочет купить квартиру, после одобрения его действий риэлтор должен заключить договор поручения или иной договор, соответствующий деятельности риэлтора, так как свои действия он совершает исходя из очевидной выгоды или для пользы заинтересованного лица. В соответствии с п.1 ст.981 Гражданского кодекса РФ риэлтор обязан при первой же возможности сообщить заинтересованным лицам о своих действиях. Однако на практике риэлтор старается не связывать себя договорами поручения. Договоры, которые заключает риэлтор, могут называться по-разному, но при их заключении риэлтор стремится или вообще остаться вне рамок договора, или свести свои обязанности к минимуму. Практически это всегда получается, потому что большинство жителей страны в правовом отношении безграмотны, а риэлтор, используя личное обаяние и красноречие, стремится на случай негативных последствий по сделке свести дело к получению своей прибыли. Один из вариантов "взять свои деньги" от поручителя состоит в следующем: риэлтор оформляет "на себя" с продавцом квартиры договор задатка, а с покупателем - договор аванса, причем договор задатка заключается на сумму, в два раза меньшую суммы аванса. При отказе продавца от сделки продавец обязан вернуть задаток в двойном размере в соответствии со ст.381 Гражданского кодекса РФ. Если от сделки отказывается покупатель, то в действие вступают пункты договора аванса, где в обеспечение обязательств указано, что покупатель, отказавшись от сделки, оставляет аванс у риэлтора. В любом случае у риэлтора остается сумма, равная половине суммы, выданной риэлтору покупателем. В случае совершения сделки риэлтор получает всю оговоренную сумму вознаграждения. Встречаются риэлторы, которые стремятся "зарабатывать" деньги через оформление договоров задатка и аванса, затем вынуждая одну из сторон к расторжению договора и не утруждая себя риэлтерской деятельностью.

Будем, однако, исходить из предположения о добросовестности риэлтора. Для осуществления своей деятельности он стремится подобрать приемлемый вариант и для покупателя, и для продавца, но при этом крайне редко проводит проверку "юридической чистоты" (термин взят из рекламного объявления) продаваемого жилого помещения. Если добросовестный риэлтор видит, что квартира принадлежит лицу с явно криминальными наклонностями или эту квартиру стремятся продать в обход закона, то он чаще всего отказывается от участия в сделках с этой квартирой. Оказание услуг по совершению сделки с квартирой между сторонами со стороны риэлтора сводится к сбору различных справок, разрешений и документов на квартиру и проводится только для ускорения сделки по купле-продаже квартиры и скорейшего извлечения прибыли.

Представляется, что есть необходимость регламентации деятельности риэлтора не по причине желания риэлтора извлечь выгоду из своей деятельности, а из-за того, что деликтные действия риэлтора могут привести участников сделки с квартирой к "потере крыши над головой" или к дорогостоящему и длительному по времени судебному разбирательству. Часты случаи невозврата риэлтором задатка или аванса, и тогда истцу (участнику сделки с квартирой) приходится защищать свои права в суде в течение нескольких месяцев. Для извлечения прибыли и утаивания ее от налогообложения риэлтор нередко сводит напрямую между собой покупателя и продавца квартиры, содействует в заключении между ними сделки, а после проведения сделки изымает и у продавца, и у покупателя любые документы, указывающие на него. Деньги по договору между ним и сторонами он забирает при расчетах между продавцом и покупателем, не оставляя при этом своих расписок.

Одна из форм деятельности риэлтора, как указано выше, заключается в действии в чужом интересе или действии по договору поручения. Другая форма деятельности риэлтора основана на доверии между ним и продавцом квартиры. Продавец квартиры доверяет риэлтору "выставить" квартиру на продажу, при этом продавец не выписывает доверенность на право продажи квартиры, а может только доверить по нотариально заверенной доверенности собрать необходимые документы для продажи квартиры или на право регистрации в учреждении юстиции права собственности на квартиру. После этого продавец квартиры отдает ключи от квартиры риэлтору, и тот сам ищет покупателя, показывает эту квартиру покупателям, обговаривает условия сделки, предпринимает другие действия. При переходе права собственности на эту "эксклюзивную" квартиру собственник квартиры сам подписывает документы на переход права к покупателю, а риэлтор описанным способом получает свои деньги. Эта форма деятельности используется только в том случае, когда продавец знает риэлтора или продавцу его рекомендовали. Здесь риэлтор действует по договору поручения, но все условия этого договора обговариваются исключительно в устной форме.

Третья форма деятельности состоит в покупке на свое имя или на подставное лицо риэлтором квартиры, собственник которой установил цену значительно ниже рыночной, или когда риэлтор ожидает роста цен на квартиры. Здесь он сам выступает в роли покупателя и продавца квартиры и извлекает прибыль из разницы в ценах.

Недобросовестность риэлторов может привести к тяжелым последствиям. В качестве примера опишем ситуацию, сложившуюся с двумя подъездами жилого дома по ул.Новоселов в г.Рязани. В строительстве этого жилого дома как дольщики приняли участие несколько организаций, но через некоторое время стройка приостановилась из-за отсутствия средств. Появилась еще одна организация, которая за счет привлечения к долевому строительству через риэлторов физических лиц и использования привлеченных денежных средств продолжила строительство и заселила граждан в эти два подъезда. Организации, первоначально принявшие участие в долевом строительстве, в судебном порядке добились выселения вселившихся при посредничестве риэлторов жильцов. В судебном разбирательстве приняли участие все организации и физические лица, подлежащие выселению. В суд не были вызваны только риэлторы. В этом и состоит одно из желаний риэлтора - не отвечать за результаты сделки.

В другом примере нарушения со стороны риэлтора привели лишь к значительным убыткам со стороны поручителя и судебному разбирательству. Гражданка У. по условиям предварительного договора купли-продажи квартиры должна была дополнительно выплатить две тысячи долларов США вследствие отказа от продажи своей квартиры. Оказать помощь при продаже квартиры она поручила риэлтору, который нашел ей недобросовестного покупателя Ш., пытавшегося приобрести у нее квартиру по явно заниженной цене. Соблюдая нормы материального права, У. отказалась от продажи квартиры, и Ш. подал иск на взыскание в качестве двойной суммы задатка (первую сумму задатка У. вернула через семь дней после получения). В ходе судебного разбирательства на квартиру, принадлежащую У., в качестве обеспечения обязательств был наложен арест, что также нарушило ее права собственника. Недобросовестность риэлтора заключалась в следующем: он прекрасно ориентировался в ценах на квартиры; вступив в сговор с покупателем, пытался получить прибыль, значительно превышающую среднюю прибыль по аналогичным сделкам, и поэтому рекомендовал дать задаток в 2000 долларов США, вместо принятой в Рязани при подобных сделках суммы в 300-500 долларов США, рассчитывая на то, что У., при доходе примерно 3000 рублей в месяц, растратит задаток, и это вынудит ее продать квартиру по стоимости ниже рыночной. Для восстановления своих законных прав У. понадобилось несколько месяцев судебных разбирательств по иску Ш. и пришлось понести затраты на услуги представителя по делу. Риэлтор в судебном заседании принимал участие только в качестве свидетеля.

При рассмотрении этих двух примеров становится понятно, что риэлтор какой-либо ответственности за свою деятельность не несет, не нарушая при этом российское законодательство. Это указывает на необходимость регламентации деятельности риэлтора. Казалось бы, государство на конституционном уровне гарантирует гражданину право на жилище, защищает права физических лиц - как собственников, так и нанимателей жилых помещений, но однозначной регламентации деятельности участников рынка жилья пока нет.

В Рязани на сегодня около шестисот тысяч человек жителей, а риэлторов (физических и юридических лиц) свыше ста. В большей части сделок с недвижимостью принимают участие риэлторы, которые вступают в правоотношения с довольно значительной частью населения.

Федеральный закон от 25 сентября 1998 года*(2) в ст.17 требовал для ведения риэлтерской деятельности наличия лицензии. Порядок получения лицензии определялся Постановлением Правительства РФ от 23 ноября 1996 года N 1407 "Об утверждении Положения о лицензировании риэлтерской деятельности". Постановление определяло, что риэлтерская деятельность - это осуществление юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтересованными лицами (либо по доверенности) деятельности по совершению от их имени и за их счет либо от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованных лиц гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, строениями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них. Для получения лицензии требовалось представить в соответствии с Методическими рекомендациями по аттестации специалистов, осуществляющих риэлтерскую деятельность в РФ, утвержденными распоряжением Госкомимущества РФ от 27 февраля 1997 года, квалификационный аттестат для руководителя или для его заместителя, сотрудника, непосредственно участвующего в сделках. Это постановление в то же время легко обходится лицами, осуществляющими риэлтерскую деятельность: или учреждается юридическое лицо, или регистрируется индивидуальный предприниматель, имеющий квалификационный аттестат, которые затем набирают себе в штат (чаще всего без надлежащего оформления трудовых отношений) работников, не имеющих квалификационного аттестата. Эти работники производят все необходимые действия для совершения сделки "под крышей" лицензии риэлтора. При необходимости на заключительном этапе в сделке участвует риэлтор - в случае полнейшей неопытности работника или по требованию участников сделки, но это происходит крайне редко; чаще всего работники сами участвуют в сделке. При этом риэлтор обеспечивает работнику необходимую консультационную поддержку, осуществляет рекламное обеспечение. В случае, если возникают споры между работником и лицами, участвующими в сделке, риэлтор всегда может сказать, что работник осуществлял деятельность без его согласия и сам риэлтор к сделке отношения не имеет. После получения некоторого практического опыта и при соответствующей предпринимательской удаче работник часто сам обзаводится надлежащими документами для оформления самостоятельной деятельности или становится "серым" риэлтором, то есть участвует в сделках без надлежащего оформления.

Конечно, наше государство, исходя из самого духа поступательного развития российских законов, должно не ограничивать предпринимательские устремления граждан, а помогать им развиваться. Может быть, не следует принимать отдельный закон о риэлтерской деятельности, а надо всего лишь установить, что в случае участия риэлтора в сделке риэлтор должен приложить к представляемым в учреждение юстиции для регистрации документам договор поручения, который он заключал со сторонами в сделке. В этом видится решение проблемы: значительно уменьшится количество "серых" риэлторов, а добросовестные риэлторы, зарегистрированные по нормам нашего законодательства, будут оказывать населению именно те услуги, которых от них ожидают поручители.

Можно задаться вопросом: а действительно ли риэлтор является субъектом жилищных правоотношений? На этот вопрос ответ может быть только утвердительный, так как ст.49 Гражданского кодекса РФ указывает, что в данном случае риэлтор является правоспособным лицом именно в этом виде деятельности; он зарегистрирован в соответствии с законом, деятельностью занимается на основании специального разрешения (лицензии). Другое дело, что есть некоторое противоречие в том, что риэлтор, являясь собственником жилого помещения при одном из видов своей деятельности, рассматривает свою собственную квартиру как товар, а не как помещение, предназначенное для жилья, и в квартире он видит только одно свойство, которое ему полезно, - оборотоспособность, хотя квартира имеет совсем другое целевое назначение - проживание граждан.

Защита прав покупателей и продавцов жилья от недобросовестного риэлтора видится в добавлении в Инструкцию о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения (Приказ Министерства юстиции от 6 августа 2001 года N 233) положения о необходимости представлять договор между лицом, обратившимся к риэлтору, и самим риэлтором на оказание услуг к пакету документов, представляемых в учреждение юстиции. В дальнейшем же необходима законодательная регламентация риэлтерской деятельности.

А.В. Поминов,

преподаватель Рязанского филиала

Академии права и управления ветеранов МВД

"Журнал российского права", N 8, август 2002 г.

-------------------------------------------------------------------- -----

*(1) Под риэлтором понимается коммерческая организация либо индивидуальный предприниматель, имеющий лицензию на производство сделок с жилыми помещениями.

*(2) Закон прекратил свое действие на основании ст.19 Федерального закона РФ от 8 августа 2001 года N 128 "О лицензировании отдельных видов деятельности".

Права и обязанности сторон договора
найма жилого помещения

Определяя правовой режим пользования жилыми помещениями, законодательство зарубежных стран разграничивает права и обязанности сторон договора найма жилого помещения, которыми являются наймодатель и наниматель.

Самая общая обязанность наймодателя, содержащаяся в законодательстве всех названных стран, касается предоставления нанимателю жилого помещения в состоянии, пригодном для проживания. По законодательству Франции наймодатель несет ответственность перед нанимателем за любые недостатки сданной внаем вещи, которые создают препятствия для пользования ею. Наймодатель не освобождается от ответственности и в том случае, если он не знал об этих недостатках во время заключения договора. Швейцарское законодательство предоставляет нанимателю право отказаться от договора или потребовать уменьшения наемной платы, если состояние вещи исключает возможность ее использования для обусловленного в договоре назначения или значительно уменьшает такую возможность.

Также обязанность наймодателя - поддержание жилого помещения в состоянии, пригодном для использования. В законодательстве Италии и Хорватии содержатся положения о том, что в течение всего срока действия договора наймодатель должен производить необходимый ремонт нанятого помещения, кроме текущего ремонта, который должен выполнять наниматель.

Следующая обязанность наймодателя, предусмотренная законодательством зарубежных стран, заключается в предоставлении нанимателю возможности спокойно пользоваться жилым помещением в течение срока действия договора найма.

Законодательство зарубежных стран гарантирует определенные права наймодателю, которые заключаются в обеспеченной ему договором возможности требовать от нанимателя выполнения возложенных на него обязанностей, выражающихся, в частности, в своевременном внесении наемной платы, содержании помещения в надлежащем состоянии, производстве текущего ремонта и т. д.

Общие, присущие законодательству этих стран, обязанности нанимателя состоят в использовании им жилого помещения по назначению, в обеспечении его сохранности и в своевременном внесении платы за пользование им.

Важное значение придается правам нанимателя жилого помещения. Так, по законодательству Венгрии после заключения договора наниматель приобретает право пользования жилым помещением, а также право сдачи его в поднаем, право обмена.

Наниматель может заключить договор о сдаче части наемного помещения в поднаем с согласия наймодателя. Размер полагающейся при этом платы стороны договора определяют свободно. При заключении договора поднайма в отношении жилого помещения, являющегося собственностью органа местного самоуправления, он оформляется письменно, а условия, при наличии которых дается согласие наймодателя на установление правоотношений поднайма, определяются в постановлении органа местного самоуправления.

С согласия наймодателя наниматель может обменять имеющееся жилое помещение на другое, заключив соответствующий письменный договор. Наймодатель жилого помещения, являющегося собственностью органа местного самоуправления, не вправе отказать в согласии, если одна из сторон меняет жилое помещение в связи с состоянием здоровья, с изменением места работы или с существенными личными обстоятельствами, такими, например, как значительное изменение в численном составе лиц, проживающих совместно с нанимателем на законных основаниях. Право нанимателя на сдачу части помещения в поднаем или на его обмен не распространяется на служебные жилые помещения.

В целях обеспечения сохранности жилого помещения, а также в случаях, требующих незамедлительного вмешательства, наниматель имеет право:

- обратиться в суд с ходатайством о возложении на наймодателя обязанности по ликвидации неисправности в жилом помещении;

- выполнять работы вместо наймодателя, направив последнему письменное уведомление об этом. При этом нанимателю предоставлено право требовать от наймодателя возмещения в единой сумме подтвержденных затрат, возникших при выполнении указанных выше работ. Если же неполадки в здании, в его центральных системах возникли по упущению нанимателя или проживающих совместно с ним лиц, он обязан устранить эти неполадки и возместить причиненный вред.

Наниматель жилого помещения может вселять других лиц, но только с письменного согласия наймодателя. Такого согласия не требуется для вселения супруга, несовершеннолетних (в том числе усыновленных, пасынков, приемных) детей нанимателя или внуков, родившихся во время его совместного проживания с детьми.

Право нанимателя на сдачу вещи в поднаем признается и законодательством Франции, согласно которому поднаем возможен при отсутствии в договоре специального положения о запрещении такой передачи.

Основания изменения договора найма жилого помещения

В процессе реализации прав и обязанностей сторон по договору найма жилого помещения часто возникают обстоятельства, требующие его изменения. Законодательство рассматриваемых стран предусматривает возможность изменения договора в отношении предмета договора, его содержания и сторон.

По законодательству Венгрии предмет договора найма жилого помещения может быть изменен, если наймодателем проводятся работы по текущему ремонту здания, его переустройству и выполнение их невозможно без временного выселения нанимателя из жилого помещения. На период проведения указанных работ наймодатель и наниматель заключают соглашение о приостановлении жилищных правоотношений, а наймодатель обеспечивает нанимателя временным жилым помещением, оплачивая возникшие в связи с переездом расходы.

По действующему в США правилу содержание договора изменяется по взаимному согласию сторон и в силу изменившихся обстоятельств, которыми могут быть, в частности, значительное повышение уровня благоустроенности жилого помещения в результате выполненных наймодателем работ.

Изменение сторон договора возможно в результате произведенного раздела жилья, а также в случае смерти нанимателя, имеющего правопреемников или лицо, которое может продолжить правоотношения жилищного найма.

По праву Венгрии правопреемниками нанимателя могут стать его родственники по прямой линии, усыновленные, неродные, приемные дети, а также родители усыновленных, неродных, приемных детей, которые постоянно проживали с умершим нанимателем. Братья и сестры умершего нанимателя, а также его подруга (спутник) жизни могут продолжать правоотношения найма, если они проживали на площади нанимателя не менее полугода до его смерти или с момента возникновения правоотношений по найму жилого помещения.

Правоотношения жилищного найма может продолжить лицо, с которым умершим был заключен договор содержания. В этом случае необходимо соблюдение следующих условий:

- наличие письменного согласия наймодателя на заключение договора содержания;

- выполнение взятых в договоре обязательств по обеспечению содержания;

- истечение по крайней мере года между сроком, когда было дано согласие наймодателя, и датой смерти нанимателя.

В соответствии с законодательством Чехии в случае смерти нанимателя квартиры, которая не является предметом совместного найма супругов, правопреемниками нанимателя становятся его дети, внуки, родители, родные братья и сестры, зять и сноха, если они проживали вместе с нанимателем до его смерти, вели с ним совместное хозяйство и не имеют своего жилья. Правопреемниками умершего нанимателя могут быть также лица, которые вели его домашнее хозяйство или находились на его иждивении. При этом они не имеют своего жилья и проживали совместно с нанимателем не менее трех лет до его смерти.

Прекращение договора найма жилого помещения

Общими для законодательства рассматриваемых стран основаниями прекращения договора найма жилого помещения являются истечение срока действия договора, соглашение сторон, волеизъявление одной из сторон или смерть нанимателя, у которого нет правопреемника.

В законодательстве Венгрии предусмотрен конкретный перечень оснований прекращения договора, в соответствии с которым его прекращение наступает:

- если стороны по обоюдному согласию прекращают договор жилищного найма или отказываются от него;

- если жилое помещение подлежит уничтожению;

- в случае отказа управомоченного лица;

- в случае смерти нанимателя, если лицо, правомочное продолжать правоотношения жилищного найма, отсутствует;

- если наниматель меняет жилое помещение;

- если наниматель уезжает с территории Венгерской Республики;

- если правоотношения жилищного найма прекращаются судом;

- если правоотношения жилищного найма прекращаются по решению компетентного ведомства.

Законодательство рассматриваемых зарубежных стран предполагает возможность расторжения правоотношений найма жилого помещения как по инициативе наймодателя, так и по инициативе нанимателя.

Основанием расторжения договора найма жилого помещения по инициативе наймодателя может быть невыполнение нанимателем обязательства по своевременному внесению наемной платы. Итальянское законодательство считает основанием для его расторжения двадцатидневную просрочку внесения наемной платы, а также невыполнение обязательства по внесению дополнительных платежей, связанных с наймом, если их сумма превышает размер наемной платы за два месяца.

Наймодатель вправе расторгнуть договор жилищного найма с нанимателем, который не выполняет существенных обязательств, взятых в договоре или предписанных нормой закона, либо допускает неправомерное поведение (как он лично, так и проживающие совместно с ним лица).

Процедура расторжения договора в связи с неправомерным поведением наймодателя (проживающих совместно с ним лиц) предусмотрена в законодательстве Венгрии. В течение восьми дней после получения сведений о неправомерном поведении нанимателя наймодатель направляет ему письменное требование о прекращении или воздержании от повторения порицаемого поведения, предупредив при этом нанимателя о возможных последствиях. Предварительное требование не должно предшествовать расторжению договора, если порицаемое поведение является настолько серьезным, что нельзя ожидать продолжения правоотношений жилищного найма со стороны наймодателя. В этом случае сообщение о расторжении договора направляется в течение восьми дней после получения сведений о неправомерном поведении.

По законодательству Франции основанием для расторжения договора найма жилого помещения по инициативе наймодателя может быть необходимость удовлетворения жилищных потребностей самого наймодателя или его намерение продать жилое помещение. В этом случае последующая сдача внаем этого жилья возможна только близким родственникам наймодателя. Аналогичные нормы содержатся в законодательстве США, Хорватии и Чехии.

Наниматель может в любое время расторгнуть договор найма, заключенный на неопределенный срок. В этом случае он обязан предупредить наймодателя о своем намерении расторгнуть договор. Срок предупреждения составляет шесть месяцев по законодательству Италии и 15 дней - по законодательству Венгрии.

Общими для законодательства рассматриваемых стран основаниями прекращения правоотношений жилищного найма являются также случаи гибели предмета найма при отсутствии вины в этом какой-либо из сторон договора и смерть нанимателя жилого помещения, если он жил без семьи.

Т.А. Меркулова,

старший научный сотрудник ИЗиСП

"Журнал российского права", N 2, февраль 2003 г.