Материалы Научной сессии, г. Волгоград, 20—27 ап-М34   реля 2003 г. Вып. 1: Право. — Волгоград: Изд-во ВолГУ, 2003. —  248 с.

ISBN 5-85534-764-8

Сборник включает в себя статьи молодых ученых, аспирантов и студентов, отражающие основные положения их докладов на Научной сессии, проходившей в ВолГУ 20—27 апреля 2003 г.

ТЕОРИЯ

Е.В. Остапенко

студентка

ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

Согласно действующему законодательству, существует два вида договора найма жилого помещения: социальный, положения ко­торого регулируются ст. 52 Жилищного кодекса РСФСР (далее — ЖК РСФСР), и коммерческий, регулируемый ст. 637 Гражданс­кого кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ). Хотя при анализе данных статей просматриваются разночтения, в первом случае говорится о предмете, во втором — об объекте. В данном случае более приемлемо применить термин «предмет», так как в договорном праве предмет относится к существенным условиям договора, что применимо и к договору найма жилого помещения. Согласно ст. 52 ЖК РСФСР, предметом договора найма жилого помещения может быть лишь изолированное жилое помещение, состоящее из квартиры либо одной или несколько комнат.

Это положение нашло подтверждение и в ГК РФ, в кото­ром подчеркивается, что не всякое жилое помещение может быть

— 41 —

использовано для проживания граждан по договору найма, а лишь то, которое отвечает установленным требованиям.

Во-первых, законодатель выдвигает такое требование, как изолированность жилого помещения (ч. 1 п. 1 ст. 637 ГК РФ, ст. 52 ЖК РСФСР). Изолированная жилая комната — это жилая комна­та, вход в которую возможен непосредственно из подсобного по­мещения. Она не должна быть связана общим входом с другой комнатой. Смежные жилые комнаты могут быть предметом только одного договора найма жилого помещения. Однако в помещени­ях, принадлежащих гражданам на праве собственности, предме­том найма (коммерческого) могут быть и неизолированные жи­лые помещения, так как в ст. 673 ГК РФ и ст. 52 ЖК РСФСР речь идет лишь о государственном и муниципальном жилищном фон­де, но не частном.

Во-вторых, выделяют целевое назначение — постоянное проживание в нем людей (ст. 7 ЖК РСФСР, ч. 1 п. 1 ст. 673 ГК РФ). Запрещается использовать жилое помещение не по на­значению. Этот запрет установлен законом в целях обеспечения соблюдения требований, которые предъявляются к жилым по­мещениям (ст. 40 ЖК РСФСР).

В-третьих, выдвигается такое требование, как пригодность жилого помещения для проживания ( ч. 2 п. 1 ст. 673 ГК РФ, ст. 40 ЖК РСФСР). Оно должно быть благоустроено применительно к условиям данного населенного пункта. К элементам благоустрой­ства следует отнести водопровод, центральное отопление, элект­рическое освещение и другие виды коммунальных услуг.

Предоставляемые жилые помещения должны соответство­вать установленным санитарным и техническим требованиям, то есть они должны отвечать объемно-планировочным параметрам, температурно-влажностным, строительным показателям и быть безопасными для проживания.

Жилые помещения должны быть по площади размером не менее минимального размера, установленного субъектом Рос­сийской Федерации (в целом по стране он составляет не менее 9 м² жилой площади на человека), но в пределах нормы жилой площади — 12 м² на одного человека, за исключением случаев, установленных законодательством.

В связи с тем, что в последнее время широкое распростра­нение приобрело строительство загородных домов, встает вопрос

— 42 —