Зарубежное законодательство
о договорах найма жилых помещений
· Зарубежное законодательство о договорах найма
жилых помещений (Т.А. Меркулова, "Журнал российского права", N 2,
февраль 2003 г.)
Условия и порядок
заключения договора найма жилого помещения
Права и обязанности
сторон договора найма жилого помещения
Основания изменения
договора найма жилого помещения
Прекращение договора
найма жилого помещения
Изучение и использование зарубежного опыта регулирования
жилищных отношений может содействовать успешному осуществлению жилищной
реформы, проводимой в Российской Федерации.
В настоящей работе излагаются основные положения
гражданского и жилищного законодательства, регламентирующего порядок и условия
найма жилых помещений в ряде зарубежных стран - Италии, Франции, Швейцарии,
США, Венгрии, Хорватии, Чехии. Они находятся на разных этапах
социально-экономического развития. Среди них - страны традиционного
континентального права и "общего права", а также страны Восточной
Европы. Естественно и различие подходов в регулировании этими странами
отношений по договору найма жилого помещения, хотя нельзя не отметить и общие
тенденции.
Законодательное регулирование жилищных правоотношений найма
в указанных странах обеспечивается как нормами гражданских кодексов, так и
нормами жилищного законодательства. При этом в Италии, Франции, Чехии статьи,
посвященные договорам найма жилого помещения, содержатся в разделах гражданских
кодексов и в специальных законах, а в Венгрии, США, Хорватии регламентация
таких договоров обеспечивается нормами жилищного законодательства. В Швейцарии
данный договор регулируется Обязательственным законом.
По общему определению, данному в законодательстве этих
стран, договор найма жилого помещения является одной из форм удовлетворения
жилищных потребностей, который рассматривается как двусторонний, возмездный,
консенсуальный. Предметом договора найма является жилое помещение, отвечающее
стандартам и требованиям, установленным законодательством.
В некоторых странах, в частности, в Венгрии и Швейцарии, в
зависимости от характера предмета договора различают договор найма и договор
аренды. Договором аренды считается договор, по которому на возмездных началах
предоставляется не только право пользования вещью, но и право извлечения выгоды
из этой вещи. На условиях аренды в Венгрии, например, заключаются договоры на
пользование сельскохозяйственными земельными участками.
Определенная специфика имеется в порядке и условиях
установления правоотношений жилищного найма.
Согласно Гражданскому кодексу Италии по договору найма
передается в пользование на определенный срок как движимое, так и недвижимое
имущество. Минимальный срок, на который заключается договор найма, составляет
четыре года, максимальный - весь срок жизни нанимателя плюс два года со дня его
смерти.
Законодательство Венгрии предусматривает установление
правоотношений найма жилого помещения на основании договора, который
заключается на неопределенный или определенный срок либо до наступления
оговоренных условий.
По общему определению договора найма его цель - проживание в
жилом помещении. Французское законодательство устанавливает минимальные требования,
которым должно отвечать сдаваемое внаем жилое помещение: оно должно состоять,
по крайней мере, из одной жилой комнаты и вспомогательных помещений - кухни или
кухонного угла, ванной и т. д. Жилая комната должна быть не менее 8 кв. м, если
есть отдельная кухня, и не менее 12 кв. м, если в этой же комнате находится
кухонный угол. Помещение должно быть газифицировано, электрифицировано,
обеспечено горячей и холодной водой, канализацией, вентиляцией. Венгерское
законодательство подразумевает под жилым помещением жилые дома, квартиры в
многоквартирных домах, однокомнатные квартиры в домах для одиноких, комнаты
площадью не менее 12 кв. метров, помещения для временного проживания. В США
предметом договора найма могут быть как отдельные квартиры, комнаты, так и
дома, предназначенные для проживания одной семьи. Законодательство некоторых
штатов запрещает сдавать внаем часть комнаты или одну и ту же комнату либо
квартиру нескольким семьям. В случае, если наймодатель сдал квартиру или
комнату нескольким нанимателям, нарушив тем самым существующий запрет, то все
последующие наниматели, кроме того, кто первым заключил договор найма,
освобождаются от обязанности оплачивать жилое помещение, независимо от условий
договора.
Конкретное содержание договора найма и основанные на нем
права и обязанности сторон уточняются в законодательстве зарубежных стран с
учетом принадлежности сдаваемого внаем жилого помещения, права собственности на
него.
В законодательстве Венгрии жилое помещение, предназначенное
для сдачи внаем, может находиться в собственности органа местного
самоуправления или государства и во владении бюджетного органа.
Жилые помещения, являющиеся собственностью органа местного
самоуправления, находятся во владении предприятий, бюджетных органов указанного
органа самоуправления. В целях надлежащего использования жилого фонда орган
местного самоуправления определяет условия заключения договоров найма жилых
помещений в своем постановлении, которое принимается после проведения процедуры
согласования с мнениями действующих в данной местности представительных
организаций.
Бюджетные органы, во владение которых предоставлены жилые
помещения, являющиеся собственностью органа местного самоуправления, наделены
правом назначения и выбора нанимателей этих помещений. Они предоставляются
лицам, которые состоят в служебных отношениях с бюджетным органом (далее -
служебные жилые помещения). Договор найма служебного жилого помещения может
быть заключен на определенный срок, на время выполнения служебных обязанностей
или до наступления определенных условий (далее - срочный договор).
Жилые помещения, находящиеся в собственности государства,
сдаются внаем лицам, которых назначают распоряжающиеся этими помещениями органы
на определенных ими условиях. В отношении таких жилых помещений заключаются
срочные договоры найма на условиях, определенных в постановлениях компетентных
министров.
В США выделяются жилые помещения, находящиеся в ведении
муниципалитетов, ведомственные жилые помещения и жилые помещения, составляющие
предметы индивидуальной собственности.
Жилые помещения, находящиеся в ведении муниципалитетов,
предоставляются, главным образом, гражданам с низким годовым доходом и лицам,
имеющим преимущественное право на получение муниципального жилья, - это
престарелые (в возрасте от 62 лет), малообеспеченные, проживающие в
нестандартных условиях, пострадавшие от стихийных бедствий или в результате
государственных мероприятий и некоторые другие.
Правительство США, федеральные ведомства и администрации
отдельных штатов имеют собственный жилой фонд или арендуют жилые помещения для
своих сотрудников у собственников жилья. Ведомственные жилые помещения
предоставляются при назначении на определенную должность или в связи с
выполнением определенных служебных обязанностей.
Договор найма жилого помещения, находящегося в
индивидуальной собственности, заключается по общим правилам, но при этом
действует норма, запрещающая дискриминацию граждан. Так, наймодатель не может
отказаться от его заключения по причине престарелого возраста нанимателя или
его инвалидности, а также в тех случаях, когда член семьи нанимателя имеет
физический недостаток.
Жилищное законодательство Хорватии выделяет социальный и
коммерческий наем жилых помещений. Правом на социальный наем жилого помещения
пользуются:
- малообеспеченное население;
- ветераны Гражданской войны 1991-95 гг. и члены их семей;
- лица, являющиеся нанимателями жилых помещений, которые
составляют государственный и муниципальный жилищный фонд, и пользующиеся
льготами по оплате жилья;
- лица, имеющие право на социальный наем жилого помещения на
основании специальных нормативных актов.
В целях удовлетворения жилищных потребностей и улучшения
качества жилья в 2001 году принят специальный закон о стимулировании жилищного
строительства общественными средствами, согласно которому под ними понимаются
средства, выделяемые на жилищное строительство из фондов Республики и
муниципальных образований. Квартиры, построенные за счет этих средств,
предназначаются для продажи населению или органам местного самоуправления с
целью последующей сдачи их в социальный наем льготным категориям нанимателей
жилого помещения.
В Чехии в составе жилищного фонда выделяются служебные
квартиры и специализированное жилье. Имеются особенности заключения договора
найма таких помещений. Служебными считаются:
- квартиры, предназначенные для проживания лиц, выполняющих
работы по эксплуатации отдельных объектов;
- квартиры, находящиеся в собственности физических,
юридических лиц или в домах, принадлежащих физическим или юридическим лицам и
предназначенных для проживания их работников;
- квартиры в домах, предназначенных исключительно для
проживания кадровых военных и вольнонаемных работников воинских подразделений
Министерства обороны, Министерства внутренних дел, полиции, службы безопасности
и др.
Договор найма служебной квартиры заключается при наличии
обязательства нанимателя выполнять связанную с наймом работу, для кадрового
военного состава - только на основании ходатайства органа воинской части и
соответствующего министерства.
Под специализированными жилыми помещениями понимаются
квартиры, приспособленные для проживания инвалидов или находящиеся в
специальных домах (оснащенных комплексным оборудованием для проживания
граждан-инвалидов) с наличием попечительской службы. Если обустройство квартиры
или дома специальным оборудованием было произведено с участием государства или
целиком за счет государственных средств, договор найма может быть заключен
только на основании ходатайства компетентного муниципального органа и с
согласия комитета Правительства Чешской Республики по делам инвалидов.
Конструктивным признаком в определении договора найма жилого
помещения является наемная плата. По общему для зарубежного законодательства
правилу размер ее определяется в договоре соглашением сторон. Отдельные
ограничения в связи с определением наемной платы установлены законодательством
Италии, в соответствии с которым ее размер за наемное жилое помещение не должен
превышать 3,85 процента от суммы арендной платы за здание.
Несомненный интерес представляет регулирование наемной платы
как в домах государственного и муниципального жилищного фонда, так и в частном
секторе, принятое в Хорватии. Граждане, имеющие право на социальный наем жилого
помещения, имеют право на льготы по квартирной плате, которые устанавливаются
на основании критериев и условий, утверждаемых правительством страны. Одним из
таких критериев считается платежеспособность семьи нанимателя жилого помещения,
определяемая как соотношение между чистым среднемесячным заработком в расчете
на каждого члена семьи и чистым среднемесячным заработком в Хорватии за
предшествующий год. Если указанный заработок в два раза меньше среднемесячного
заработка по стране, размер квартирной платы уменьшается с учетом специального
коэффициента платежеспособности. Размер льготной оплаты устанавливается
наймодателем раз в году.
В случае коммерческого найма жилого помещения наемная плата
по договору найма, заключенному на неопределенный срок, не может изменяться в
течение года с момента установления договорных отношений. По истечении этого
срока наймодатель вправе увеличить ее максимально на 20 процентов по сравнению
со средней коммерческой платой за жилое помещение в данном муниципальном
образовании.
Законодательством Чехии установлено обязательство уплаты
пени наймодателю нанимателем, который не вносит платы за наем жилого помещения
и за коммунальные услуги в течение пяти дней после наступления срока платежа,
определенного в договоре.
В праве Швейцарии предусмотрена система компенсаций и скидок
с сумм, подлежащих уплате за пользование жилыми помещениями. Право нанимателя
на снижение размера наемной платы зависит от его жилищных условий, социального
статуса и уровня доходов. Для предоставления одного из предусмотренных видов
скидок необходимо, чтобы пользователь занимал один не более трех жилых комнат.
Второй вид скидки распространяется, в частности, на престарелых, на лиц,
осуществляющих уход за больными, а также на лиц, проходящих курс обучения (при
условии, что все они занимают не более трех комнат). Во всех этих случаях
уровень дохода, облагаемого налогом, не должен превышать сумму в 50 тыс.
швейцарских франков. При наличии у лица, претендующего на право пользования
скидкой, несовершеннолетних детей или детей, проходящих курс обучения, этот
уровень повышается из расчета 2500 швейцарских франков на каждого ребенка.
Определяя правовой режим пользования жилыми помещениями,
законодательство зарубежных стран разграничивает права и обязанности сторон
договора найма жилого помещения, которыми являются наймодатель и наниматель.
Самая общая обязанность наймодателя, содержащаяся в
законодательстве всех названных стран, касается предоставления нанимателю
жилого помещения в состоянии, пригодном для проживания. По законодательству
Франции наймодатель несет ответственность перед нанимателем за любые недостатки
сданной внаем вещи, которые создают препятствия для пользования ею. Наймодатель
не освобождается от ответственности и в том случае, если он не знал об этих
недостатках во время заключения договора. Швейцарское законодательство
предоставляет нанимателю право отказаться от договора или потребовать
уменьшения наемной платы, если состояние вещи исключает возможность ее
использования для обусловленного в договоре назначения или значительно
уменьшает такую возможность.
Также обязанность наймодателя - поддержание жилого помещения
в состоянии, пригодном для использования. В законодательстве Италии и Хорватии
содержатся положения о том, что в течение всего срока действия договора наймодатель
должен производить необходимый ремонт нанятого помещения, кроме текущего
ремонта, который должен выполнять наниматель.
Следующая обязанность наймодателя, предусмотренная
законодательством зарубежных стран, заключается в предоставлении нанимателю возможности
спокойно пользоваться жилым помещением в течение срока действия договора найма.
Законодательство зарубежных стран гарантирует определенные
права наймодателю, которые заключаются в обеспеченной ему договором возможности
требовать от нанимателя выполнения возложенных на него обязанностей,
выражающихся, в частности, в своевременном внесении наемной платы, содержании
помещения в надлежащем состоянии, производстве текущего ремонта и т. д.
Общие, присущие законодательству этих стран, обязанности
нанимателя состоят в использовании им жилого помещения по назначению, в
обеспечении его сохранности и в своевременном внесении платы за пользование им.
Важное значение придается правам нанимателя жилого
помещения. Так, по законодательству Венгрии после заключения договора
наниматель приобретает право пользования жилым помещением, а также право сдачи
его в поднаем, право обмена.
Наниматель может заключить договор о сдаче части наемного
помещения в поднаем с согласия наймодателя. Размер полагающейся при этом платы
стороны договора определяют свободно. При заключении договора поднайма в
отношении жилого помещения, являющегося собственностью органа местного
самоуправления, он оформляется письменно, а условия, при наличии которых дается
согласие наймодателя на установление правоотношений поднайма, определяются в
постановлении органа местного самоуправления.
С согласия наймодателя наниматель может обменять имеющееся
жилое помещение на другое, заключив соответствующий письменный договор.
Наймодатель жилого помещения, являющегося собственностью органа местного
самоуправления, не вправе отказать в согласии, если одна из сторон меняет жилое
помещение в связи с состоянием здоровья, с изменением места работы или с
существенными личными обстоятельствами, такими, например, как значительное
изменение в численном составе лиц, проживающих совместно с нанимателем на
законных основаниях. Право нанимателя на сдачу части помещения в поднаем или на
его обмен не распространяется на служебные жилые помещения.
В целях обеспечения сохранности жилого помещения, а также в
случаях, требующих незамедлительного вмешательства, наниматель имеет право:
- обратиться в суд с ходатайством о возложении на
наймодателя обязанности по ликвидации неисправности в жилом помещении;
- выполнять работы вместо наймодателя, направив последнему
письменное уведомление об этом. При этом нанимателю предоставлено право
требовать от наймодателя возмещения в единой сумме подтвержденных затрат,
возникших при выполнении указанных выше работ. Если же неполадки в здании, в
его центральных системах возникли по упущению нанимателя или проживающих
совместно с ним лиц, он обязан устранить эти неполадки и возместить причиненный
вред.
Наниматель жилого помещения может вселять других лиц, но
только с письменного согласия наймодателя. Такого согласия не требуется для
вселения супруга, несовершеннолетних (в том числе усыновленных, пасынков,
приемных) детей нанимателя или внуков, родившихся во время его совместного
проживания с детьми.
Право нанимателя на сдачу вещи в поднаем признается и законодательством
Франции, согласно которому поднаем возможен при отсутствии в договоре
специального положения о запрещении такой передачи.
В процессе реализации прав и обязанностей сторон по договору
найма жилого помещения часто возникают обстоятельства, требующие его изменения.
Законодательство рассматриваемых стран предусматривает возможность изменения
договора в отношении предмета договора, его содержания и сторон.
По законодательству Венгрии предмет договора найма жилого
помещения может быть изменен, если наймодателем проводятся работы по текущему
ремонту здания, его переустройству и выполнение их невозможно без временного
выселения нанимателя из жилого помещения. На период проведения указанных работ
наймодатель и наниматель заключают соглашение о приостановлении жилищных
правоотношений, а наймодатель обеспечивает нанимателя временным жилым
помещением, оплачивая возникшие в связи с переездом расходы.
По действующему в США правилу содержание договора изменяется
по взаимному согласию сторон и в силу изменившихся обстоятельств, которыми
могут быть, в частности, значительное повышение уровня благоустроенности жилого
помещения в результате выполненных наймодателем работ.
Изменение сторон договора возможно в результате
произведенного раздела жилья, а также в случае смерти нанимателя, имеющего
правопреемников или лицо, которое может продолжить правоотношения жилищного
найма.
По праву Венгрии правопреемниками нанимателя могут стать его
родственники по прямой линии, усыновленные, неродные, приемные дети, а также
родители усыновленных, неродных, приемных детей, которые постоянно проживали с
умершим нанимателем. Братья и сестры умершего нанимателя, а также его подруга
(спутник) жизни могут продолжать правоотношения найма, если они проживали на
площади нанимателя не менее полугода до его смерти или с момента возникновения
правоотношений по найму жилого помещения.
Правоотношения жилищного найма может продолжить лицо, с
которым умершим был заключен договор содержания. В этом случае необходимо
соблюдение следующих условий:
- наличие письменного согласия наймодателя на заключение
договора содержания;
- выполнение взятых в договоре обязательств по обеспечению
содержания;
- истечение по крайней мере года между сроком, когда было
дано согласие наймодателя, и датой смерти нанимателя.
В соответствии с законодательством Чехии в случае смерти
нанимателя квартиры, которая не является предметом совместного найма супругов,
правопреемниками нанимателя становятся его дети, внуки, родители, родные братья
и сестры, зять и сноха, если они проживали вместе с нанимателем до его смерти,
вели с ним совместное хозяйство и не имеют своего жилья. Правопреемниками
умершего нанимателя могут быть также лица, которые вели его домашнее хозяйство
или находились на его иждивении. При этом они не имеют своего жилья и проживали
совместно с нанимателем не менее трех лет до его смерти.
Общими для законодательства рассматриваемых стран основаниями
прекращения договора найма жилого помещения являются истечение срока действия
договора, соглашение сторон, волеизъявление одной из сторон или смерть
нанимателя, у которого нет правопреемника.
В законодательстве Венгрии предусмотрен конкретный перечень
оснований прекращения договора, в соответствии с которым его прекращение
наступает:
- если стороны по обоюдному согласию прекращают договор
жилищного найма или отказываются от него;
- если жилое помещение подлежит уничтожению;
- в случае отказа управомоченного лица;
- в случае смерти нанимателя, если лицо, правомочное
продолжать правоотношения жилищного найма, отсутствует;
- если наниматель меняет жилое помещение;
- если наниматель уезжает с территории Венгерской
Республики;
- если правоотношения жилищного найма прекращаются судом;
- если правоотношения жилищного найма прекращаются по
решению компетентного ведомства.
Законодательство рассматриваемых зарубежных стран
предполагает возможность расторжения правоотношений найма жилого помещения как
по инициативе наймодателя, так и по инициативе нанимателя.
Основанием расторжения договора найма жилого помещения по
инициативе наймодателя может быть невыполнение нанимателем обязательства по
своевременному внесению наемной платы. Итальянское законодательство считает
основанием для его расторжения двадцатидневную просрочку внесения наемной
платы, а также невыполнение обязательства по внесению дополнительных платежей,
связанных с наймом, если их сумма превышает размер наемной платы за два месяца.
Наймодатель вправе расторгнуть договор жилищного найма с
нанимателем, который не выполняет существенных обязательств, взятых в договоре
или предписанных нормой закона, либо допускает неправомерное поведение (как он
лично, так и проживающие совместно с ним лица).
Процедура расторжения договора в связи с неправомерным
поведением наймодателя (проживающих совместно с ним лиц) предусмотрена в
законодательстве Венгрии. В течение восьми дней после получения сведений о
неправомерном поведении нанимателя наймодатель направляет ему письменное
требование о прекращении или воздержании от повторения порицаемого поведения,
предупредив при этом нанимателя о возможных последствиях. Предварительное
требование не должно предшествовать расторжению договора, если порицаемое
поведение является настолько серьезным, что нельзя ожидать продолжения
правоотношений жилищного найма со стороны наймодателя. В этом случае сообщение
о расторжении договора направляется в течение восьми дней после получения
сведений о неправомерном поведении.
По законодательству Франции основанием для расторжения
договора найма жилого помещения по инициативе наймодателя может быть
необходимость удовлетворения жилищных потребностей самого наймодателя или его
намерение продать жилое помещение. В этом случае последующая сдача внаем этого
жилья возможна только близким родственникам наймодателя. Аналогичные нормы
содержатся в законодательстве США, Хорватии и Чехии.
Наниматель может в любое время расторгнуть договор найма,
заключенный на неопределенный срок. В этом случае он обязан предупредить
наймодателя о своем намерении расторгнуть договор. Срок предупреждения
составляет шесть месяцев по законодательству Италии и 15 дней - по
законодательству Венгрии.
Общими для законодательства рассматриваемых стран
основаниями прекращения правоотношений жилищного найма являются также случаи
гибели предмета найма при отсутствии вины в этом какой-либо из сторон договора
и смерть нанимателя жилого помещения, если он жил без семьи.
Т.А. Меркулова,
старший научный
сотрудник ИЗиСП
"Журнал российского права", N 2, февраль 2003 г.
