Материалы Научной сессии, г. Волгоград, 20—27 ап-М34   реля 2003 г. Вып. 1: Право. — Волгоград: Изд-во ВолГУ, 2003. —  248 с.

ISBN 5-85534-764-8

Сборник включает в себя статьи молодых ученых, аспирантов и студентов, отражающие основные положения их докладов на Научной сессии, проходившей в ВолГУ 20—27 апреля 2003 г.

И.О. Клименко

студентка

ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОРОН В ДОГОВОРАХ СОЦИАЛЬНОГО И КОММЕРЧЕСКОГО НАЙМА

Дискуссионным остается вопрос о том, кто может быть участником жилищных правоотношений. Это зависит от того, в силу каких оснований указанные правоотношения возникают. Если жилищное правоотношение возникает на основе договора жи­лищного найма, то в качестве сторон в нем выступают наймода-тель и наниматель. В связи с существованием двух разновиднос­тей жилищного найма — социального и коммерческого — под­ход законодателя к определению сторон в жилищных правоотно­шениях претерпел изменения.

Договор найма жилого помещения регулируется ГК РФ. Статья 671 ГК РФ является общей нормой для любой разновид­ности договора найма. В этой статье стороны определены как наниматель и наймодатель. В соответствии с Жилищным кодек­сом РСФСР субъектами договора найма являются наниматель, постоянно проживающие с ним члены семьи, наймодатель. Фе­деральный закон РФ от 24.12.92 ¹ 4218-1 «Об основах феде­ральной жилищной политики» с изменениями и дополнениями от 24.12.02, не определяя стороны, перечисляет возможный субъек­тный состав договора найма жилого помещения.

По вопросу о том, кто является наймодателем, в законода­тельстве и юридической литературе нет единого мнения.

В соответствии со ст. 671 ГК РФ наймодатель — собственник или управомоченное им лицо. Собственник уполномочивает для выполнения обязанностей наймодателя в этом договоре управля­ющую жилищным фондом организацию — службу единого заказ­чика. Собственник не ограничен в выборе управляющей организа­ции в зависимости от ее форм собственности, то есть государство вправе определить частную фирму для выполнения задач управля­ющей государственным жилищным фондом организации.

Государственные предприятия, в том числе и жилищно-эксплуатационные организации, не являются собственниками переданного им на баланс имущества. Они — субъекты права хозяйственного ведения или оперативного управления (ст. 113,

— 37 —

120, 296 ГК). По этой причине, как отмечает В.Н. Литовкин, данные субъекты не вправе быть наймодателями жилого поме­щения без согласия Госкомимущества РФ или его соответствую­щего территориального органа в зависимости от собственника имущества — России или ее субъекта (ст. 214 ГК).

Как следует из Жилищного кодекса, на стороне наймодате-ля при социальном найме выступает жилищно-эксплуатацион-ная организация (ст. 51 ЖК РСФСР). Другой взгляд был отражен П.В. Крашенинниковым, который полагает, что данный договор заключается государственной или муниципальной организацией либо органом местного самоуправления. Поскольку конкретный субъект не обозначен, то такая точка зрения расширяет круг возможных наймодателей.

Ю.К. Толстой предлагает еще более общий вариант: он счи­тает, что договор социального найма заключается «соответству­ющей организацией». Однако далее в том же труде автор пишет: «получив ордер, гражданин может требовать от жилищно-эксп-луатационной или иной организации, в ведении которой нахо­дится жилой фонд, заключения с ним договора...»

По нашему мнению, учитывая положения ГК РФ, при со­циальном найме наймодателем выступает именно собственник непосредственно или через управомоченное лицо.

Применительно к коммерческому найму ссылка на ст. 671 ГК при определении наймодателя не вызывает никаких сомнений. На его стороне, как уже отмечалось, должен высту­пать собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (п. 1 ст. 671 ГК).

Сообразуясь с закрепленными в Конституции РФ (ч. 2 ст. 8) и ГК РФ (ст. 212) формами собственности, в качестве субъекта права собственности (собственника) может выступать гражда­нин, юридическое лицо и публично-правовое образование. О пос­леднем субъекте речь идет в рамках договора социального найма. В договоре коммерческого найма, как правило, встречается дру­гой тип собственника — частный.

Таким образом, круг наймодателей при социальном найме очерчивается более узко, чем при коммерческом найме. Из круга субъектов исключен частный собственник.

Относительно контрагента наймодателя, то есть нанимате­ля, и в социальном, и в коммерческом найме нанимателем мо-

— 38 —