О некоторых положениях проекта жилищного кодекса.
Жгунова, А. В.
2000
Аннотация: Опубликовано : Сибирский Юридический Вестник. - 2000. - № 2.
Материал(ы):
О некоторых положениях проекта жилищного кодекса.
Жгунова, А. В.
Жгунова А. В.
О некоторых положениях проекта жилищного кодекса
I. О круге членов семьи нанимателя по социальному найму и его правомочии на вселение в жилое помещение иных лиц.
Ныне действующим жилищным законодательством (ст. 53 ЖК) четко определен круг членов семьи нанимателя по договору социального найма (круг членов семьи собственника жилого помещения определяется в соответствии с этой же нормой; применительно же к вопросу о круге членов семьи пайщика ЖСК (ЖК) следует руководствоваться данной нормой по аналогии закона). К членам семьи нанимателя по социальному найму относятся супруг нанимателя, их дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя, если они проживают совместно с нанимателем и его семьей и ведут с ним общее хозяйство. Главным, основополагающим моментом при определении круга лиц членов семьи нанимателя является, как известно, наличие семейных связей между нанимателем и теми лицами, кто является или признается членами его семьи.
Вопрос о круге членов семьи нанимателя по социальному найму важен, прежде всего, потому, что все члены семьи нанимателя, как уже проживающие в жилом помещении нанимателя, так и вселенные туда позже в качестве членов его семьи имеют равное с нанимателем право на жилое помещение. Право пользования жилым помещением возникает либо при предоставлении жилого помещения одновременно семье либо при последующем вселении в жилое помещение нанимателем иных лиц. При этом каждый член семьи является самостоятельным субъектом права пользования жилым помещением (а не вся семья в целом)
По договору коммерческого найма в соответствии со ст. 677 Гражданского кодекса по-иному определен круг лиц, имеющих право пользования жилым помещением наряду с нанимателем; а именно, законодатель отказался от термина "члены семьи нанимателя”. Это означает, что с нанимателем по договору коммерческого найма могут проживать любые лица, независимо от родственных, семейных связей. Круг лиц, имеющих право постоянно проживать с нанимателем по договору коммерческого найма и, соответственно, пользоваться жилым помещением определяется только договором. Хотя, и, как надо полагать, небезосновательно подмечено в правовой литературе, нет никаких препятствий к тому, чтобы правила ст. 53 ЖК о круге членов семьи нанимателя применять и в отношении договора коммерческого найма. Жилищное законодательство исходит из того, что носителем жилищных прав и обязанностей в качестве членов семьи могут быть как лица, связанные с нанимателем браком, родством, свойством, так и другие лица, совместно проживающие с нанимателем .
Таким образом, как видим, отказ законодателя (в отношении коммерческого найма) от понятия "члены семьи нанимателя” не был вызван какими- либо объективными факторами, особенностями этого договора (по сравнению с социальным наймом); и такой отказ, как представляется, совсем не способствует удобству восприятия положений, касающихся коммерческого найма, в частности, применительно к вопросу о круге лиц, постоянно проживающих с нанимателем. К лицам этим "в подавляющем большинстве случаев как раз и относятся члены семьи нанимателя”.
Однако, к сожалению, увлекшись "отторжением” "старой” терминологии ("члены семьи нанимателя”), отвергая ее в отношении коммерческого найма, авторы проекта Жилищного кодекса (исходит он от государственного Комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу, датирован 23.02. 1999 г.) " замахнулись” и на социальный наем. Так, в ст. 75 проекта ЖК, озаглавленной: "Члены семьи, постоянно проживающие с нанимателем, их права и обязанности” ни слова нет о том, кто же относится к членам семьи нанимателя. В ней идет речь о лицах, проживающих совместно с нанимателем, указанных в ордере и включенных в договор социального найма. То есть в проекте ЖК авторами его предпринята попытка и в отношении социального найма отказаться от традиционно принятой позиции в отношении определения круга лиц членов семьи нанимателя. Правда, в следующей статье, 79-ой, в которой говорится о праве нанимателя на вселение других граждан в занимаемое им жилое помещение (и которая – статья – заслуживает "отдельного” внимания) упоминаются те же "супруг”, "дети”, "родители”, "другие родственники” и " иные лица”.
Несомненно, ничего полезного, а, в общем- то, и нового, кроме своеобразной неразберихи, путаницы по вопросу о круге членов семьи нанимателя, в том нет. А потому, видимо, не стоит и " огород городить”, ломать то, что вполне приемлемо и для социального и для коммерческого найма в будущем Жилищном кодексе. Тем более что в проекте ЖК даже в отношении коммерческого найма наблюдается явная непоследовательность формулировок, свидетельствующая о том, что авторы его, стараясь избавиться от " избитых” понятий ("члены семьи нанимателя”), в конечном счете, к сожалению, сами того не замечая, продолжают использовать наряду с "новой” ("лица, постоянно проживающие с нанимателем”) традиционно принятую " установку”. Так, ст. 42 проекта ЖК названа: "Обязанности нанимателя жилого дома, жилого помещения, принадлежащего на праве собственности гражданину, и членов семьи нанимателя”; статья же 85 проекта ЖК (также относящаяся к коммерческому найму) озаглавлена: "Наниматель и постоянно проживающие с ним граждане. Вселение граждан в качестве постоянно проживающих с нанимателем”.
Безусловно, в новом Жилищном кодексе не должно быть такого "шарахания” от одного понятия к другому, очевидной непоследовательности формулировок как в отношении социального, так и коммерческого найма.
Далее, что касается вопроса о праве нанимателя на вселение других граждан в занимаемое им жилое помещение в свете проекта ЖК (ст. 76), то нужно отметить следующее. Данная норма, как представляется, по сути своей противоречива и, что самое главное, неприемлема для социального найма как направленная на существенное умаление, ущемление тех правомочий, которыми обладает наниматель по социальному найму в настоящее время
Противоречивость данной нормы проявляется, в первую очередь, в том, что согласно ее предписаниям наниматель вправе вселить в занимаемое им жилое помещение супруга, детей, родителей, других родственников и иных лиц лишь при условии, что они включены в договор социального найма. Но в соответствии со ст. 74 проекта ЖК договор социального найма заключается на основе ордера. Ордер же является основанием для вселения в жилое помещение. Так было и есть. И так будет ( о чем свидетельствует положение ст. 71 проекта ЖК). Лицо, включенное в ордер на жилое помещение, имеет полное право требовать своего вселения в жилое помещение, даже если ему в том будет препятствовать сам наниматель. О каком же тогда праве нанимателя на вселение иных лиц, включенных в договор, может идти речь? Как уже отмечалось, это его обязанность. По отношению к лицам, включенным в ордер.
Разумеется, нет никаких оснований говорить о договоре социального найма как о фикции , отводя при этом главенствующую роль ордеру в возникновении права пользования жилым помещением по социальному найму. Тем не менее, приоритетность роли ордера и несколько формальный характер договора позволяют утверждать о том, что договор заключается на основании ордера (о чем и сказано в проекте ЖК).
Как бы то ни было, рассуждения (и расхождения мнений) по вопросу о роли ордера и договора в возникновении права пользования жилым помещением применительно к возможности нанимателя вселять в занимаемое им жилое помещение иных лиц- не главное. Очевидно, не стоит преувеличивать роль договора с определенной направленностью на ущемление объема прав нанимателей и членов их семей по социальному найму. Роль договора, вероятно следует "поднять”, прежде всего, исходя при этом с позиции необходимости надлежащего исполнения прав и обязанностей сторонами договора; причем, как наймодателем, так и нанимателем. "Привязка” же возможности нанимателя на вселение других лиц в занимаемое им жилое помещение к договору по сути дела лишает нанимателя этого права. Таким образом, вне всякого сомнения, то, что "разрешено” нанимателю (вселять иных лиц) в свете проекта ЖК - фикция.
Соответствующая норма проекта ЖК (ст. 76), как уже отмечалось, потому и неприемлема для социального найма, что сводит на нет существующее право нанимателя вселять в занимаемое им жилое помещение иных лиц, в том числе, и не означенных в ордере и договоре (если таковой имел место ) по своему усмотрению, согласованному с членами своей семьи.
В плане расширения прав и свобод граждан все это смотрится не очень "приглядно”. Возникает естественный вопрос: чем вызвано ужесточение правового режима использования жилого помещения по социальному найму? В чьих интересах ущемление жилищных прав нанимателей? Ведь жилые помещения по социальному найму предоставляются в бессрочное пользование; и социальный наем, как известно, является одной из важнейших социальных гарантий права граждан на жилище, закрепленное Конституцией РФ. Видимо, соответствующее ущемление жилищных прав нанимателя (утрата им возможности вселять по своему усмотрению в жилое помещение иных лиц) имеет определенный смысл только в одном: не допустить "уплотнение” жилой площади, тем самым, предотвратить появление оснований улучшения жилищных условий. Кстати, в проекте ЖК (ст. 75) это "озвучено” "открытым текстом”: "Не допускается включение в договор социального найма иных лиц, если это повлечет признание проживающих нуждающимися в улучшении жилищных условий”.
Несомненно, антисоциальная направленность положения проекта ЖК, о котором идет речь, видна "невооруженным глазом”. Основания же улучшения жилищных условий, критерии нуждаемости в улучшении жилищных условий могут появится объективно, без всякого на то "злого умысла” нанимателя. Например, к родителям могут приехать на постоянное проживание совершеннолетние дети, не создавшие своей семьи и не имеющие в постоянном пользовании жилого помещения; к детям - родители. Даже прежние правила прописки , берущие свои "корни” из 30-х годов, времени репрессий, предусматривали возможность прописки (а, значит, и вселения) независимо от размера жилой площади.
По всей вероятности, ничем нельзя оправдать "старания” разработчиков проекта ЖК к ужесточению правового режима договора социального найма, к внедрению в жилищное законодательство норм, существенным образом ухудшающих правовое положение нанимателей по сравнению с действующим жилищным законодательством. По сути дела, это есть ни что иное как стремление авторов проекта ЖК не "мытьем так катаньем” добиться создания такого правового режима социального найма, чтобы граждане-наниматели не чувствовали себя "вольготно” применительно к объему своих правомочий. Как представляется, к этому причастно и желание авторов проекта ЖК (а, прежде всего, надо полагать, владельцев жилищного фонда) "подхлестнуть” приватизацию жилых помещений, увеличить ее темпы. Но при этом не следует забывать о том, что приватизация жилых помещений (в соответствии с Законом о приватизации) - дело добровольное; и завуалированное понуждение к тому - не к лицу законодателю (и, в первую очередь, - государству). Да и деприватизация к тому же - уже не редкое явление.
Умаление жилищных прав граждан - нанимателей по договору социального найма в свете проекта ЖК (по сравнению с тем, что есть на сей счет сейчас в жилищном законодательстве), вероятно, по меньшей мере, несолидно с точки зрения государственного подхода к правам и интересам граждан. По-видимому, не следует слишком "рьяно”, безоглядно, стремиться к полной "уравниловке” правового режима договоров социального и коммерческого найма. Это, во-первых, не в интересах граждан и, во-вторых, не соответствует букве и духу закона.
К слову сказать, при анализе положений о вселении нанимателем в жилое помещение иных лиц, как представляется, нельзя не коснуться вопроса о вселении в жилое помещение несовершеннолетних. В литературе высказано соображение о целесообразности определенного ограничения возможности вселения несовершеннолетних без согласия иных членов семьи во избежание нарушения жилищных прав и интересов этих членов семьи. В частности, предлагается в сложных, спорных ситуациях отдать разрешение вопроса о вселении в жилое помещение несовершеннолетних на усмотрение судебных органов (с учетом заключения по каждому конкретному случаю органа опеки и попечительства). Например, когда один из супругов, не ставя даже в известность о том другого, регистрирует по месту своего жительства ребенка от прежнего брака .
Надо полагать, указанное мнение по поводу возможности вселения в жилое помещение несовершеннолетних небезосновательно, тем более что оно "навеяно” практикой; " реалии жизни” показывают, что наличие законоположения, позволяющего вселять в жилое помещение несовершеннолетних без какого-либо согласия лиц, проживающих в жилом помещении, позволяет злоупотреблять правом, нарушать при этом права других граждан, в том числе "разведенных супругов и их детей; "...органы прокуратуры и суды России буквально завалены заявлениями граждан, недоумевающих по поводу насильственного вселения "чужих детей”.
В связи с этим, может быть, стоит подумать об изменении "незыблемого” правила о том, что на вселение несовершеннолетних не требуется согласие лиц, проживающих в жилом помещении, и о внесении соответствующих изменений в проект ЖК.
II. Об излишках жилой площади
Жилищное законодательство с 1982 года (со времени вступления в действие Основ жилищного законодательства) отказалось от принудительного изъятия излишков жилой площади, взяв курс на ликвидацию коммунальных квартир. Наниматель, имеющий излишки жилой площади вправе с согласия членов своей семьи потребовать от наймодателя предоставления ему квартиры меньшего размера взамен занимаемой. Такое положение было предусмотрено ст. 75 ЖК. В правовой литературе указывалось на необходимость закрепить в законодательном порядке обязанность наймодателя по предоставлению нанимателю по его просьбе жилого помещения меньшего размера.
Законом "Об основах федеральной жилищной политики” (действующим с 23 января 1993 г.) предусмотрено, что местная администрация, а также предприятия, учреждения, организации (т.е. наймодатели) при обращении граждан с просьбой о замене жилого помещения большего размера на жилое помещение в пределах социальной нормы обязаны предоставить им соответствующее жилое помещение. С момента подачи заявления о замене жилого помещения и до его замены граждане обязаны оплачивать все жилое помещение в пределах социальной нормы площади жилья. Бесспорно, в свете совершенствования норм жилищного законодательства данное положение указанного Закона являет собою определенное достижение с позиции защиты жилищных прав и интересов граждан. И вряд ли в будущем означенное положение утратит свою значимость в плане тех веяний жилищно-коммунальной реформы, которые направлены на постоянный рост платы за жилье и жилищно-коммунальные услуги (не каждому под силу 100% оплата жилья свыше социальной нормы). Следовательно, в обозримом будущем предписание ст. 15 Закона "Об основах федеральной жилищной политики” не утратит своей актуальности и значимости.
В литературе, применительно к положению ст. 15 упомянутого Закона высказано "одобрение” и "пожелание” дальнейшего совершенствования данной нормы (в частности, в отношении защиты прав наймодателя, – например, при отказе нанимателя от предоставляемого жилого помещения ) Таким образом, не подлежит сомнению целесообразность сохранения нормы (ст. 15 означенного Закона), предусматривающей право нанимателя требовать предоставления квартиры меньшего размера и обязанность наймодателя предоставить такую квартиру. Как подчеркивается правоведами "…вопрос о наличии излишков может всплыть …”.
Тем на менее, в проекте ЖК (п. 3 ст. 73) содержится правило, повторяющее, по сути своей, положение ст. 75 ЖК. То есть, авторы проекта ЖК никоим образом не учли то положительное, что привнес собою в жилищное законодательство действующий Закон "Об основах федеральной жилищной политики” применительно к анализируемому вопросу. Сложно чем- либо оправдать такое "странное поведение” разработчиков проекта ЖК. Почему "впало в немилость” у авторов проекта ЖК данное положение ст. 15 указанного Закона – труднообъяснимо. Тем более что в числе авторов проекта ЖК, надо полагать, есть те, которые (как уже отмечалось) вполне "положительно” относятся к предписанию ст. 15 Закона "Об основах федеральной жилищной политики” и, более того, говорят о необходимости совершенствования этой нормы.
Сказанное позволяет сделать вывод о необходимости внесения в проект ЖК соответствующих изменений и дополнений применительно к вопросу о праве нанимателя требовать предоставления жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого.
Кроме того, несмотря на то, что (как уже указывалось) законодатель отказался от принудительного изъятия излишков жилой площади, вопрос о них "всплывает”, помимо выше оговоренной, и в иной ситуации. Так, в соответствии со ст. 83 ЖК другое жилое помещение должно быть предоставлено нанимателю и членам его семьи, если в результате капитального ремонта жилое помещение не может быть сохранено или существенно увеличится в размере и у нанимателя образуется излишки жилой площади (другое жилое помещение при этом должно быть предоставлено до начала капитального ремонта). В правовой литературе вполне обоснованно подчеркивалось, что, что ст. 83 ЖК, в сущности, предусмотрена возможность принудительного изъятия излишков жилой площади . На это же обстоятельство обращено внимание и Ю.К. Толстым. Однако же, в большинстве случаев, юристы-теоретики, к сожалению, данный вопрос "обходят стороной”, констатируя лишь наличие в жилищном законодательстве ст. 83 ЖК (и излагая при этом ее содержание).
Вместе с тем, если в свое время еще и имели определенный смысл рассуждения о том, что же понимает Пленум Верховного Суда СССР под существенным увеличением размера жилой площади в результате капитального ремонта, то сейчас, надо полагать, не должно быть никаких сомнений в том, что образование излишков в результате капительного ремонта никоим образом не должно ущемлять жилищные права граждан – нанимателей, не должно служить дополнительным, не означенным в законе основанием выселения граждан с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения. Ведь не секрет, что далеко не всегда это "другое благоустроенное” жилое помещение будет " воспринято” нанимателем и его семьей как некое благо. Это во-первых. И во-вторых, что самое важное, Законом "Об основах федеральной жилищной политики” (ст. 14) прямо предусмотрено, что за гражданами- нанимателями по договору социального найма этот договор сохраняется независимо от площади занимаемого жилого помещения. Таким образом, наконец-то (с 1993 г.) " черным по белому” прямо было сказано – на уровне Закона - что излишки жилой площади не должны влиять на судьбу договора социального найма.
Следовательно, начиная со времени вступления в силу Закона "Об основах федеральной жилищной политики” применительно к вопросу о возможности или невозможности изъятия жилой площади, которая может быть увеличена в результате капитального ремонта, не должно быть никаких сомнений. Бесспорно, с позиции закона нельзя понудить нанимателя, у которого увеличилась жилая площадь в результате капитального ремонта, переезжать в другое жилое помещение. И опять-таки, в соответствии с законом на это должна быть его (нанимателя) добрая воля (потребовать предоставления жилого помещения меньшего размера).
Тем не менее, в проекте ЖК (п. 5 ст.96) нашло отражение то же самое правило ст. 83 действующего ЖК, содержащее возможность принудительного изъятия жилой площади при образовании излишков в результате капительного ремонта. Как представляется, такое своеобразное пренебрежение разработчиков проекта ЖК по отношению как к действующему жилищному законодательству, так и применительно к жилищным правам и интересам граждан – нанимателей вряд ли чем- либо можно оправдать и обосновать.
Во всяком случае, несомненно, в новом Жилищном кодексе не должно быть нормы, предусматривающей завуалированную возможность принудительного изъятия излишков жилой площади (что противоречит и букве закона и духу времени) Для этого, по всей вероятности, в проект Жилищного кодекса необходимо внести соответствующие изменения.
III. О критериях нуждаемости в улучшении жилищных условий
Ст. 59 проекта ЖК предусмотрены основания признания граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий. Предлагаемая авторами проекта ЖК указанная норма в данной редакции не представляется приемлемой по следующим обстоятельствам. Означенная норма, к сожалению, полностью "скопирована” со ст. 29 действующего ЖК, которая содержит ряд положений, как представляется, не только умаляющих достоинство граждан, но и "не делающих чести” самому государству. Это, прежде всего, относится к такому основанию улучшения жилищных условий как проживание в смежных неизолированных комнатах по две и более семей при отсутствии родственных отношений. Нетрудно представить себе ту ситуацию, при которой проживание в смежных неизолированных комнатах нескольких семей (лиц, имеющих свои собственные семьи, но не имеющих никакой надежды на улучшение жилищных условий) может привести к " превращению” близких людей, родственников в "кровных” недругов. Пожалуй, совсем небезосновательно при этом утверждение о наличии как в действующем ЖК, так и в проекте ЖК положения, являющего собою своеобразную форму "издевательства” над личностью.
Очевидно, сущность разрешения жилищной проблемы в стране заключается в необходимости (и возможности) получения каждой семьей отдельной квартиры. Правило, позволяющее отказать в возможности быть принятыми на жилищный учет семьям, которые проживают в одной квартире, только потому, что они являются родственниками (а не "чужими” людьми), как кажется, является не только ущемляющим жилищные права и интересы граждан, но и позорящим само государство. Следует либо признать за гражданами возможность быть принятыми на жилищный учет независимо от наличия или отсутствия родственных связей (при проживании нескольких семей в смежных неизолированных комнатах) либо (если государству это не под силу) совсем отказаться от соответствующего критерия нуждаемости в улучшении жилищных условий. Исходить при этом надо из предписания Конституции РФ, согласно которому ничто не может быть основанием для умаления достоинства личности (ст. 21).
Неприемлемым, по всей вероятности, является и такой критерий улучшения жилищных условий (сохранившихся в проекте ЖК без всякого изменения) как проживание в квартирах, занятых несколькими семьями, если в составе семьи имеются больные, страдающие тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, при которых совместное проживание с ними в одной квартире невозможно. Прежде всего нужно обратить внимание на то обстоятельство, что указанное основание улучшения жилищных условий " созвучно” с выше означенным. И там, и здесь речь идет о проживании в одной квартире нескольких семей. Только "значимыми” в этих двух случаях являются разные факторы: в первом – проживание в смежных комнатах семей – не родственников, во втором – наличие в какой- то семье (а, может, и не в одной) больного, страдающего тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний. Причем, на сей раз законодатель (ст. 29 ЖК) и авторы проекта ЖК проявили "снисхождение” – при наличии в квартире, где проживают несколько семей, тяжело больного возможно требовать улучшения жилищных условий независимо от наличия или отсутствия родственных связей.
Однако, как уже отмечалось, каждая семья должна иметь возможность, право, при наличии к тому иных оснований, быть принятой на жилищный учет. Проживание в одной квартире нескольких семей само по себе должно стать самостоятельным, независящим от каких-либо обстоятельств основанием улучшения жилищных условий. Что же касается ситуации, когда в квартире, занятой несколькими семьями, есть больной тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, то, надо полагать, при этом, в первую очередь, следует исходить из интересов самого больного, а ему необходима отдельная изолированная комната. Таким образом, даже тогда, когда в квартире проживает не несколько, а всего одна семья, в которой есть такой больной (не имеющий изолированного жилого помещения), эта семья должна иметь возможность требовать улучшения жилищных условий. То есть анализируемый критерий улучшения жилищных условий, по сути дела, включает в себя (во всяком случае, должен включать) два самостоятельных основания улучшения жилищных условий: проживание в одной квартире нескольких семей и наличие в семье тяжело больного, не имеющего отдельной изолированной жилой площади. При этом не меняет сути дела то обстоятельство (на которое указывается в правой литературе), что названное основание улучшения жилищных условий касается не только коммунальных, но и отдельных квартир.
Кроме того, применительно к вопросу о критериях нуждаемости в улучшении жилищных условий, нужно отметить, что в проекте ЖК было бы целесообразно предусмотреть в качестве такового проживание в одной комнате лиц разного пола, кроме супругов. Данное обстоятельство, по всей видимости, должно учитываться не только при предоставлении жилых помещений (ст. 41 ЖК, ст. 65 проекта ЖК), но и тогда, когда граждане уже проживают в жилом помещении. Проявление государством заботы о своих гражданах должно быть логичным, последовательным.
IV. О расторжении договора жилищного найма и выселении из жилых помещений
Касательно данного вопроса прежде всего следует указать на то обстоятельство, что соответствующие положения проекта ЖК , содержащие предписания об основаниях расторжения договора социального найма и выселении из жилых помещений "преподнесены” несколько хаотично, разбросанно, что, надо полагать. будет значительно затруднять восприятие этих норм не только "простыми смертными” гражданами, ни и юристами. Это во–первых. Во-вторых, в проекте ЖК (применительно к настоящему вопросу) содержатся положения почти дословно повторяющие друг друга. Так , в ст. 72 проекта ЖК (в которой речь идет об основаниях и последствиях признания ордера на жилое помещение недействительным) и в ст. 80 этого проекта (содержащей положения об основаниях и порядке признания договора социального найма недействительным) пункты 1 и 2 –ой отличаются друг от друга только тем, что в ст. 72 речь идет об ордере, а в ст. 80- о договоре. Все остальное – точь-в-точь одно и то же. Причем, без статьи 80 проекта ЖК, по сути дела, вполне можно обойтись, она не является необходимой. Ибо признание ордера недействительным автоматически влечет недействительность договора социального найма . Следовательно, в проекте ЖК ( т.е. в будущем Жилищном кодексе) вполне можно ограничиться на сей счет нормой, предусматривающей основания и порядок признания ордера на жилое помещение недействительным ( ст. 72 проекта ЖК).
Применительно к " упреку” авторов проекта ЖК в некоторой хаотичности изложения положений данного проекта нужно сказать следующее. Как кажется, было бы намного проще, удобнее (и, прежде всего, для восприятия соответствующих норм) говорить о выселении из жилых помещений, во избежание путаницы между "расторжением” договора и "выселением” из жилых помещений. И при этом основания выселения из жилых помещений (а если без того никак "нельзя” обойтись, - то и основания расторжения договора жилищного найма) следует " дать” в такой редакции, чтобы отдельно значились основания выселения из жилых помещений, занятых по договору социального найма и по договору коммерческого найма. Иначе не совсем просто можно будет разобраться в тех положениях, например, что содержатся в статьях 94 и 96 проекта ЖК. Так, положение п. 1 ст. 94 проекта ЖК о расторжении договора социального и коммерческого найма в контексте подпункта первого этой статьи "смотрятся” совершенно одинаково как в отношении социального, так и коммерческого найма. И только "добравшись” до ст. 96 проекта ЖК можно выяснить, что невнесение платы за жилье и коммунальные услуги по договору социального и коммерческого найма влечет неодинаковые правовые последствия.
При этом, кстати , остается "таинственным” вопрос о том, кто будет предоставлять другое жилое помещение по нормам общежития на время, оставшееся до окончания срока договора коммерческого найма (при невнесении платы за жилье). Так же как остается неизвестным и то, кто же будет (должен) предоставлять другое жилое помещение применительно к коммерческому найму, если в результате капитального ремонта жилое помещение существенно увеличится в размере. По-видимому, термин "должен” здесь неуместен, наймодатель может вовсе и не возражать в проживании нанимателя на "большей площади” после капитального ремонта, а наниматель вправе согласиться оплачивать большую жилую площадь.
Итак, изложенное выше позволяет сделать вывод о необходимости более четкого изложения в будущем Жилищном кодексе норм, касающихся вопросов выселения из жилых помещений, и особенно тех из них, которые предусматривают возможность выселения без предоставления другого жилого помещения.
Как уже отмечалось выше, попытка во что бы то ни стало "сблизить” как можно больше социальный и коммерческий договоры жилищного найма (в том числе, и применительно к вопросу о расторжении договора жилищного найма и вынесении из жилых помещений) не представляется разумной и оправданной даже с чисто "редакционной” позиции, когда в одной и той же статье, "вперемежку”, говорится и о социальном и о коммерческом найме. Словно между ними нет никаких значимых различий. И, вероятно, руководствуясь при этом желанием "приучить” и нанимателя по социальному найму и всех иных граждан к мысли, что ему, социальному найму, приходит "конец”. Однако, о чем уже было сказано, социальный наем предусмотрен Конституцией РФ. И, естественно, государство не должно относиться к своим гражданам, как к "нахлебникам”, пользующимся жилыми помещениями по социальному найму. Даже те юристы, которые стараются весьма стремительно "продвигаться” в жилищной сфере в "рынок”, отмечая, что Конституция РФ не предусматривает обеспечение всех граждан "социальным” жильем, "признают” "сохранение” в действующем жилищном законодательстве такого способа обеспечения граждан жилыми помещениями как социальный наем. Как видим, социальный наем, в полном соответствии с Конституцией РФ, сохранен и на будущее время, о чем свидетельствуют соответствующие положения проекта Жилищного кодекса.
