Правовые аспекты организации товариществ собственников жилья /
Городов, О. А. Правовые аспекты организации товариществ собственников жилья /О. А. Городов. //Правоведение. -1995. - № 1. - С. 24 - 36 Библиогр. в подстрочных ссылках.
ГРАЖДАНСКОЕ ПРАВО - ЖИЛЬЕ - КОНДОМИНИУМЫ - НЕДВИЖИМОСТЬ - ОБЩАЯ СОБСТВЕННОСТЬ - ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ - ТОВАРИЩЕСТВА - УПРАВЛЕНИЕ - ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ - ПРАВОВОЙ СТАТУС Материал(ы): Правовые аспекты организации товариществ собственников жилья [Журнал "Правоведение"/1995/№ 1] Городов О.А.
С принятием первой части нового Гражданского кодекса Российской Федерации многие гражданско-правовые институты, регулировавшие отношения в сфере управления недвижимостью, получили завершенность и обрели большую устойчивость в меняющемся мире формируемого рынка.
Законодателю удалось в определенной степени (насколько это возможно в кодифицированном акте) не только закрепить уже сложившиеся экономические реалии, но и продвинуться вперед путем легализации, может быть и спорных, но безусловно прогрессивных правовых установлений, составивших ряд новелл ГК.
К их числу надлежит отнести и институт товарищества собственников жилья.1
Введение данного института в сферу гражданско-правового оборота не случайно, ибо призвано, с одной стороны, закрепить правовые гарантии гражданина-собственника, а с другой - активизировать коммерческие начала недвижимости в жилищной сфере на рынке товаров и услуг без утраты управляемости данным процессом.
Категория права собственности на жилое помещение не возникла, что называется, на голом месте. Ее появлению в новом ГК способствовала не только логика складывающихся в обществе отношений, но и более ранние попытки упорядочения и рационализации отдельных фрагментов или даже сторон обширнейшей области жилищного права.
Достаточно вспомнить Постановление Совета Министров СССР «О продаже гражданам в личную собственность квартир в домах государственного и общественного жилищного фонда» от 2 декабря 1988 г., Положение о продаже гражданам квартир в личную собственность и оплате расходов на их содержание и ремонт, утвержденное постановлением Совмина РСФСР и ВЦСПС от 21 апреля 1989 г., Постановление ЦК КПСС и Совета Министров СССР «О мерах по ускорению развития жилищной кооперации» от 31 марта 1988 г., Закон о собственности в СССР (ст.7), вступивший в силу с 1 июля 1990 г.2
Именно в этих нормативных актах были заложены предпосылки того, что в настоящее время оформилось волей законодателя в новый гражданско-правовой институт товарищества собственников жилья, на отдельные вопросы организации которых и хотелось бы обратить внимание.
В результате введения рыночных элементов в жилищные отношения, чему немало способствовали Законы РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» и «Об основах федеральной жилищной политики», значительно расширился контингент собственников жилья, причем жилья, расположенного в многоквартирных домах. Возникла проблема управления такими домами. Названное обстоятельство, в свою очередь, вызвало к жизни юридическую модель товарищества собственников жилья как один из способов управляемого сосуществования формально независимых друг от друга субъектов «под одной крышей». Мы не случайно подчеркиваем формальную сторону независимости между лицами, обладающими правом собственности на занимаемые ими жилые помещения, ибо реальный факт проживания в едином имущественном комплексе - многоквартирном доме логически включает предположение о наличии множества экономических, социальных и правовых связей между жильцами, а также между ними и третьими лицами, например, эксплуатирующими и ремонтными организациями. Без таких связей подобное проживание вообще нельзя мыслить, поскольку именно они и создают специфический правовой контекст во взаимоотношениях собственников жилых помещений, особенно в вопросах имущественного характера.
Указанная специфика заключается прежде всего в том, что право собственности на жилье в многоквартирных домах характеризуется своеобразным сочетанием права собственности на жилое помещение (отдельную квартиру) и доли в праве собственности на общие помещения дома. Это сочетание позволяет говорить об особой форме права собственности - кондоминиуме, с одной стороны, и об отличиях правового режима недвижимого имущества в такой структуре от правового режима имущества в домах государственного фонда, а также в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов - с другой. Поэтому есть необходимость более детального анализа как теоретических аспектов деятельности товариществ собственников жилья с точки зрения имущественных отношений между его участниками, так и практических их приложений, закрепленных в федеральных и региональных нормативно-правовых актах.
Реформа жилищного законодательства в России тесно связана с изменениями механизмов правового регулирования, что естественно и, в свою очередь, ведет к внедрению новых юридических конструкций, призванных вытеснить отжившие модели, получившие «путевку в жизнь» еще в тридцатые годы. Такое вытеснение идет сложными и неоднозначными путями. Некоторые назревшие вопросы срочным образом оформляются в виде поправок, дополнений и изменений, а затем «имплантируются» в ранее принятые нормативные акты. Примером тому может служить Жилищный кодекс РСФСР и Закон «О приватизации жилищного фонда в РФ». Еще один путь, по которому идет законодатель, заключается в приспособлении некоторых зарубежных моделей для регулирования аналогичных отношений в нашей стране. Примером такого подхода служит закрепление в российском жилищном праве института кондоминиума. Являясь в чистом виде заимствованным из национальных правовых систем некоторых зарубежных стран (например, США, Германии, Канады), понятие кондоминиума после вступления в силу Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» обрело легальный статус и стало полноправной юридической категорией.
Что же представляет собой институт кондоминиума, и на какой основе предполагается реализовывать в условиях России заложенные в него возможности?
Существует, по крайней мере, три подхода к определению правовой природы названного института.
Первый из них заключается в наделении кондоминиума признаками товарищества собственников жилых помещений, т.е. кондоминиум рассматривается как юридическое лицо с присущими этой категории атрибутами и признаками (ст. 1 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики»). Трудности в реализации концепции: кондоминиум - юридическое лицо заложены по трем позициям. Это, во-первых, в вопросе формирования складочного (в терминах нового ГК РФ) капитала при использовании модели товарищества, во-вторых, в проблеме участия недееспособных субъектов, которые но общему правилу сами не могут быть стороной в учредительном договоре, и в-третьих, в невозможности участия государственных органов и органов местного самоуправления в случае использования модели хозяйственного товарищества в качестве организационно-правовой формы кондоминиума.
Согласно второму подходу, кондоминиум предлагается рассматривать как имущественный комплекс, объединяющий в себе дома, квартиры и иные жилые помещения (ст.8 Закона «Об основах федеральной жилищной политики»). Подобный смысл термина кондоминиум используется и в большинстве западных стран, где под ним понимается недвижимость, части которой определяются как помещения для раздельного владения. При этом предполагается, что недвижимость может считаться кондоминиумом только в том случае, если владельцы помещений являются одновременно и совладельцами неделимой собственности на объекты общего пользования.
Третья точка зрения на правовую природу понятия кондоминиум как особую форму собственности, назовем ее юридико-исторической, представляется более оправданной и требует для своего обоснования обращения к истории возникновения термина. По свидетельству И.Б.Новицкого, термин condominium был хорошо известен еще римским юристам.3 Отношения между несколькими собственниками по поводу принадлежности им одной вещи именовались тогда communio (общность). Право общей собственности осуществлялось участниками совместно. Доли участия каждого из них могли быть как равными, так и неравными, а всякого рода изменения вещи или права на нее могли производиться только с общего согласия.
В современном гражданском праве подобная модель отношений опосредуется правом общей долевой собственности или, говоря иными словами, сособственностью (гл. 16 ГК РФ). При этом следует иметь в виду, что права собственников не образуют какую-то новую совокупность и не порождают новых экономических отношений присвоения. Наличие одной вещи (имущества) и множества ее собственников вызывает к жизни всего лишь особую форму собственности, объединяющую в себе «персональные» права собственности множества субъектов и их доли в праве общей собственности, которую, отдавая дань традициям, можно называть кондоминиумом, а принципы, в соответствии с которыми образуется эта правовая форма, принципами кондоминиума.
В связи со сказанным, представляется обоснованной позиция Кэрол С.Рабенхорст, автора учебного пособия для России «Организация деятельности и управление собственностью товарищества домовладельцев (кондоминиума)», утверждающей, что кондоминиум - это форма собственности.4
Приведенные выше рассуждения были бы неполны, если не упомянуть о встречающемся в ряде законопроектов «уникальном» сочетании «товарищество кондоминиума», обладающего по замыслу его создателей не обособленным имуществом, как это подобает юридическому лицу, а некими «средствами товарищества кондоминиума». 5 Будем надеяться, что это не более чем рабочие гипотезы авторов текста, а по какому пути пойдет законодатель, покажет время.
Однако уже сейчас, после выхода нового Гражданского кодекса, часть спорных вопросов надлежит считать снятой, ибо глава 18 ГК однозначно дает нам понятие товарищества собственников жилья, образуемого собственниками квартир в целях обеспечения эксплуатации многоквартирного жилого дома.
Это, так сказать, решение вопроса о субъекте, который может быть создан на принципах товарищества сообществом лиц, владеющих жилыми помещениями в многоквартирном доме. Кондоминиум же здесь «вынесен за скобки», но с товариществом уже не ассоциируется. Видимо, законодатель будет использовать этот термин по западному образцу, отождествляя его с комплексом недвижимого имущества в жилищной сфере.
Особо стоит вопрос о том, как участники товарищества должны строить отношения друг с другом по поводу общего имущества в доме. На этот счет существует несколько точек зрения. Первая из них исходит из игнорирования договорных отношений между участниками общей долевой собственности. Подобный подход, в частности, заложен в концепцию «Временного положения в кондоминиуме», утвержденного Указом Президента РФ от 23 декабря 1993 г. №2275.6
Между тем специфика многоквартирного дома как сложного имущественного комплекса, а также известное неравенство между количеством находящейся в обладании жилой площади не позволяют моделировать равенство долей в праве на общее имущество. А раз так, то в соответствии с ч.1 ст.245 ГК РФ неравенство долей должно быть зафиксировано в соглашении всех участников долевой собственности.
Отсюда следует и договорная природа сообщества жильцов, организующих в целях эксплуатации многоквартирного дома и пользования общим имуществом товарищество собственников жилья (в ред. ст.291 ГК РФ) или товарищество собственников недвижимости в жилищной сфере - кондоминиум (в ред. ст.8 Закона об основах федеральной жилищной политики).
Проводя сравнение между кооперативной формой организации жилья и товариществом собственников можно, а в данном случае и нужно говорить о том, что в основе как первой, так и второй форм лежит идея свободного управления имущественным комплексом жилого дома. Однако названная идея реализуется в каждом случае по-разному, с использованием неодинаковых правовых принципов организации имущественного комплекса. Если кооператив как юридическое лицо был един в качестве субъекта права собственности на жилой дом в целом, то для товарищества подобных субъектов будет множество по числу собственников жилых и нежилых помещений в доме. То есть в первом случае наблюдается известная в нашей юридической практике модель так называемой коллективной собственности7, в осуществлении которой решающее значение имеет воля коллективного органа в лице правления кооператива, а во втором случае - модель общей собственности, характеризуемой принадлежностью нескольким лицам права на неделимый объект материального мира, в данном случае на все жилое здание, за исключением находящихся в нем жилых и нежилых помещений. Отсюда следует и различие в правомочиях жильцов кооператива и членов товарищества собственников жилья, образованного на принципах кондоминиума по отношению к имуществу, называемому общим.
В настоящее время подобные различия в силу предписаний ст.288-290 ГК РФ оказались снивелированы, поскольку законодатель ввел фигуру собственника жилого помещения безотносительно к тому, где расположено это жилое помещение - в доме ли, относимом к государственному или муниципальному жилищному фонду, либо в доме жилищного кооператива. Кроме того, факт внесения паевого взноса за квартиру в полном объеме в соответствии с ч.4 ст.218 назван в числе легальных оснований приобретения права собственности. Подобные правила провозглашались и ранее (см., например, ст.7 Закона о собственности в СССР, ст. 13 Закона о собственности в РСФСР), однако без определения правового режима общих помещений дома, что не позволяло конструировать отношения внутри жилищного кооператива вне модели коллективной формы собственности. Правилен ли нормативный задел законодателя по отношению к традиционным (и неплохо показавшим себя) регуляторам управления жилыми домами в кооперативной форме их организации, покажет время. Очевидно одно, что в данной жилищно-правовой номинации приоритет сегодня все-таки отдается кондоминиуму.
Еще об одном аспекте правового режима недвижимого имущества в многоквартирном доме следует сказать особо. Не секрет, что в состав жилого дома входят наряду с жилыми помещениями и объекты нежилого фонда, т.е. нежилые помещения, например, первые этажи, занимаемые предприятиями торговли. По смыслу ст.1 Закона РФ «Об основах федератьной жилищной политики» они включены в общее понятие недвижимости в жилищной сфере, но не подпадают под определение жилищного фонда. Их владельцы не фигурируют и в качестве собственников на общее имущество дома (ст.289, 290 ГК). Это, в свою очередь, влечет за собой формальное исключение собственников нежилых помещений из сообщества собственников жилья (ст.291 ГК). Такое правоположение нельзя признать до конца продуманным, поскольку налицо сужение методологического горизонта сферы управления недвижимостью, который необходимо расширять, имея в виду появление значительного количества собственников нежилых помещений в жилых домах, ставших таковыми в результате реализации предписаний государственной программы приватизации.8 Гражданский кодекс поменял конфигурацию правовых границ кондоминиума по сравнению с установленными в ст.8 Закона РФ об основах федеральной жилищной политики. Представляется, что такие границы должны подчиняться правилам об общей долевой собственности, дифференцированной в долях по отношению к местам общего пользования по числу собственников отдельных помещений, безотносительно того, жилые они либо нежилые.
Нам могут возразить, ссылаясь на нормы об общей собственности (гл. 16 ГК), которые не содержат запрета собственнику нежилого помещения считаться субъектом права общей собственности в жилом доме. Однако это слабый аргумент, поскольку правилами ст.290 ГК все общее имущество как бы уже расписано между собственниками квартир, а на долю владельцев нежилых помещений ничего не остается, хотя удельный вес занимаемой ими площади может быть весьма значительным.
Между тем движение по образованию кондоминиумов или того, что понимается под этим названием, в том или ином регионе России все более набирает силу. Известным стимулятором данного процесса явился Указ Президента РФ от 23 декабря 1993 г. № 2275. Содержание Временного положения, утвержденного Указом, достаточно хорошо известно и не раз являлось объектом как критики, так и подражания, поэтому мы не будем детально его комментировать, а остановимся лишь на принципиальных аспектах, которые более всего выявляют нежизненность отдельных его предписаний.
О разночтениях в понимании термина «кондоминиума» мы говорили выше, здесь же укажем на то, что по смыслу анализируемого положения категория употреблена в качестве объединения собственников. Собственники, иначе именуемые домовладельцами, составляют товарищество, призванное помочь им реализовать свои права по распоряжению объектами недвижимости, относящимися к общей собственности (межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, коридоры, крыши, подвалы и т.п.).
Указанные объекты не подлежат отчуждению и передаче в пользование лицам, не являющимся членами товарищества (например, нанимателям либо арендаторам).
Членами товарищества ipso jure (в силу закона) автоматически становятся все собственники недвижимого имущества, расположенного в границах единого комплекса. Это правило представляется спорным, поскольку содержит в себе элемент принудительности по отношению, скажем, к лицам, приватизировавшим квартиры, но не пожелавшим вступать в товарищество. Таким образом, наблюдается «принудительное» членство, усиленное возложением на собственников определенных обязанностей. Кроме того, подобный прием выхолащивает смысл объединения людей, именуемого товариществом.
Не менее важен круг вопросов, связанных с правовым статусом кондоминиума, решенных в Положении посредством наделения товарищества правами юридического лица и титулом некоммерческой организации, члены которой не несут ответственности по ее обязательствам. Это обстоятельство как бы освобождает членов товарищества от коммунальных платежей, если договор с эксплуатационными организациями заключен самим товариществом.
Товарищество как юридическое лицо неразумно ограничено в своей правосубъектности: оно не вправе быть собственником недвижимого имущества. Товарищество вправе лишь «иметь и распоряжаться» взносами членов, доходами от хозяйственной деятельности и заемными средствами.
Последняя возможность для ее реализации в условиях рынка требует наличия соответствующих предпосылок, и вот почему.
Что такое заемные средства? В рыночной экономике это прежде всего кредиты, которые даются по общему правилу под некое обеспечение, предоставляемое кредитору заемщиком. Наиболее привлекательный способ обеспечения - залог недвижимости, дающий кредитору самые прочные гарантии надежности сохранения предоставляемых средств.
Однако названный способ обеспечения возврата кредитов (а значит, и их привлечения) в предлагаемой модели кондоминиума явно реализован быть не может из-за отсутствия самой недвижимости в составе обособленного имущества товарищества. В распоряжении кондоминиума остается лишь два источника поступления средств в целях формирования имущества. Это доход от хозяйственной деятельности и взносы членов. Львиная доля бремени содержания имущественного комплекса, находящегося в общей собственности участников (эксплуатация, текущий и капитальный ремонт, снабжение энергетическими и другими ресурсами) ложится на плечи домовладельцев. Слабым оправданием могут звучать в этом плане освобождение участников от квартирной платы, а также поступление доходов от хозяйственной деятельности. Кто ею будет профессионально заниматься? Поэтому вопрос о привлечении заемных средств на стадии формирования товарищества домовладельцев - ключевой. Обойдя его нормативно, законодатель может получить ситуацию, которая навсегда отобьет желание у граждан участвовать в подобных мероприятиях.
Помимо лиц, приватизировавших квартиры, домовладельцами по смыслу Положения являются еще два субъекта, а именно: орган местного самоуправления (соответствующий государственный орган, например, Комитет по управлению имуществом) и собственник нежилых помещений, если таковые имеются в жилом доме. Первый из них (кстати, не являющийся стороной в ранее заключенных договорах найма жилых помещений) представляет в товариществе самого себя, но не нанимателя и членов его семьи, обладая при этом не более 30% общего числа голосов в товариществе. Легко представить себе, что и при нахождении в государственной (муниципальной) собственности более 50% общей площади жилых и нежилых помещений на общих собраниях могут доминировать интересы лиц, совокупно владеющих менее чем половиной площадей в многоквартирном здании. Подобная ситуация будет складываться и в сфере расходов. Обладая, например, 80% жилых помещений дома, муниципалитет должен исправно оплачивать свою долю расходов, фактически не распоряжаясь указанными помещениями, и, более того, безусловно исполнять решения, принятые товариществом. Интерес представляет и определенный в Положении порядок регистрации товарищества. Разработчики отошли здесь от общей схемы регистрации юридических лиц, введя уведомительный порядок с представлением подписанного не менее чем двумя домовладельцами Устава товарищества, заменив попутно государственную регистрацию в органах юстиции на простую регистрацию в уполномоченном органе местного самоуправления. Представляется, что предложенный порядок в процедурном смысле далеко не безупречен.
Подводя предварительный итог краткому анализу Положения, следует признать, что несмотря на ряд прогрессивных новелл, содержащихся в данном акте, жилищное законодательство России, невзирая на временный характер данного документа, приобрело весьма туманные юридические конструкции, которые вряд ли станут полноценным инструментом, мобилизующим слой собственников недвижимости в жилищной сфере.
Одним из самых первых нормативных документов, базирующихся на идее объединения собственников жилья, провозглашенной в Законе РФ «Об основах федеральной жилищной политики», можно считать постановление Правительства Москвы от 6 апреля 1993 г. № 300 «Об основах образования и деятельности в г. Москве товариществ собственников жилых помещений», утвердившее одноименные Основы, целью которых объявлялось создание организационно-правовой формы, а также порядка взаимодействия собственников жилых помещений в многоквартирных домах, находящихся в общей собственности.9 Поскольку Основы разрабатывались и вводились в действие до принятия Указа Президента РФ № 2275, заложенный в них механизм организации собственников квартир, порядок создания жилищных товариществ, порядок получения кредитов и большинство процедурных вопросов существенно отличаются от предписаний названного Указа. Сформулированные в Основах правила в большей степени опираются на проект Закона о кондоминиуме, разработанный для Правительства Москвы Стивеном Батлером (Институт экономики города, США) в ноябре 1992 года.
К числу несомненных достоинств Основ следует отнести то, что они не закрывают путь к товариществу ранее созданным структурам. Это означает возможность путем изменения учредительных документов преобразование в рекомендованную форму:
во-первых, организованных и действующих жилищных и жилищностроительных кооперативов, паевые взносы в которых выплачены хотя бы одним из членов кооператива;
во-вторых, созданных до вступления в силу Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» товариществ собственников жилья либо иных подобных образований в жилищной сфере,
Существенное значение имеет и тот факт, что в отличие от прежних правил членами жилищного товарищества могут быть как граждане, так и юридические лица, в числе которых Основы называют органы муниципального управления (любое государственное или муниципальное учреждение, совет, департамент, комитет, которому принадлежит право собственности на часть жилых зданий (п. 15 разд.2) и застройщика (физическое или юридическое лицо, в том числе муниципальные и государственные органы управления, которые организуют строительство, реконструкцию и ремонт жилых домов).
Основами предусматривается договорная природа создаваемых жилищных товариществ, что является правильным, ибо позволяет избежать элементов принудительности и учесть интересы каждого участника либо отдельной группы участников, например, в отношении объектов, которые фактически не могут использоваться жильцами всех квартир.
Представляет известный интерес и предлагаемый в Основах порядок получения кредитов, которые необходимы для проведения реконструкции или ремонта объектов совместного пользования, а также покрытия текущих расходов жилищного товарищества. Долговые обязательства при наличии согласия собственников квартир, которым в сумме принадлежит 75 % участия в общих расходах на содержание объектов совместного пользования, предполагается обеспечивать путем залога объектов совместного пользования. Представляется, что данное правило противоречит ст.246 ГК РФ, устанавливающей порядок распоряжения имуществом, находящимся в долевой собственности и предполагающей такое распоряжение по соглашению всех ее участников. Предпринята в Основах и попытка реализации в общем-то новой для нашей правовой системы конструкции защиты прав кредиторов по ипотечному кредиту в рамках нормативного акта не в ранге закона. Такая попытка не вполне удачна из-за специфичности предмета залога (объекты совместного пользования), который не будет обладать ликвидностью в случае обращения на него взыскания.
К числу недостатков, присущих Основам, видимо, следует отнести их предельно обобщенный характер, который вызывает необходимость издания большого количества более «приземленных» документов, описывающих конкретные процедуры. Поэтому не случайно в разделе «Организация собственников квартир» местным властям (кому конкретно не определено!) дозволяется «выработка» форм учредительного договора и даже устава жилищного товарищества. Подобная свобода действий в сфере местного нормотворчества может пагубно сказаться на работе самих же местных властей, вынужденных в каждом районе «играть» по только ему присущим правилам. Кроме того, за счет стандартизации правовой базы, скажем, на уровне Москвы, можно избежать дополнительных расходов на подготовку учредительных документов и облегчить процедуру регистрации.
Дальнейшее развитие механизма создания жилищных товариществ в Москве получили в Постановлении правительства Москвы от 24 августа1993 г. № 813 «О порядке управления жилыми домами, находящимися в коллективной собственности, и передаче домов в управление товариществам собственников помещений» и в «Инструкции по оформлению документов при передаче жилых домов в управление товариществом собственников помещений» от 2 ноября 1993.10
В этих нормативных актах определяются: основания для передачи жилых домов в управление товариществ собственников помещений (решение о передаче должно быть принято собственниками не менее 51% общей площади жилищного фонда); органы, представляющие государственные структуры в товариществах (дирекция единого заказчика муниципального округа - для жилых и нежилых помещений в государственном или муниципальном жилищном фонде и организация, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которой находится здание - для жилых и нежилых помещений ведомственного жилищного фонда); устанавливаются порядок оформления документов при передаче дома и органы, управомоченные их рассматривать (жилищные управления муниципальных округов и Департамент муниципального жилья); формулируются требования к председателю правления товарищества (наличие свидетельства об окончании курса по основам управления жилым зданием, полученного в результате обучения на курсах Центра содействия жилищной реформе по плану, утвержденному Департаментом муниципального жилья).
Практически не содержит отличий от московского варианта организации собственников жилья в жилищной сфере рязанская модель образования товариществ собственников недвижимости, закрепленная в постановлении мэра Рязани от 24 декабря 1993 г. № 1027, утвердившего по аналогии с Москвой «Основы образования и деятельности в городе Рязани товариществ собственников недвижимости в жилищной сфере».11 Взяв за прототип московские Основы, разработчики ограничились лишь включением в него ряда формулировок, не вполне удачно вписавшихся в исходный документ. Сказанное прежде всего относится к цели, определяемой изданием рязанских Основ, которая закреплена как «создание формы правовой организации для зданий, находящихся в совместном владении, которая позволила бы установить порядок взаимодействия между собственниками недвижимости в жилищной сфере». В раздел «Основные понятия» включено определение кондоминиума, целиком заимствованное из проекта С.Батлера и понимаемое как недвижимость, части которой определяются как исключительная собственность владельцев указанных помещений. Все остальные 14 разделов не отличаются от рассмотренных выше московских Основ и здесь нет необходимости оценивать их положительные и отрицательные стороны.
Более интересен опыт Рязани в организации конкурсных отборов для содержания и ремонта жилищного фонда. По данному вопросу издано постановление мэра от 4 августа 1994 г. № 821, которым утверждено «Положение о порядке конкурсного отбора организаций и предприятий для содержания и ремонта жилищного фонда г.Рязани». Данный документ направлен на развитие конкуренции в строительстве, реконструкции, содержании и ремонте жилищного фонда. В соответствии с положением (п.2.5) основным критерием определения победителя является профессиональный опыт его работы и предлагаемая им стоимость обслуживания 1 кв.м. общей площади жилищного фонда. Выявляет победителя конкурса по результатам обследования специальная комиссия, формируемая собственником жилищного фонда или органом, выступающим от его лица, либо предприятием (учреждением) - применительно к ведомственному фонду. Целью собеседования является выяснение и уточнение информации, содержащейся в заявках (данные о профессиональном опыте, отзыв с предыдущего места работы (для физического лица), лицензия на этот вид деятельности, информация о финансовом состоянии, предложения участника о стоимости обслуживания 1 кв.м. площади), а также получение дополнительных сведений об участнике. С победителем конкурса (лицом, набравшим максимальное количество баллов) заключается договор на эксплуатацию жилищного фонда, составляется акт передачи жилого дома на обслуживание, текущий ремонт и санитарное содержание и вручается уведомление о начале работы по договору.
Еще одним регионом, в котором принимаются меры по организации собственников жилья, является Ярославль. В этом городе порядок создания товариществ на базе многоквартирных жилых домов определен в Постановлении мэра от 21 марта 1994 г. № 351 «О товариществах домовладельцев», которым утверждено Временное положение о товариществах домовладельцев, а также Временный Устав товарищества домовладельцев.
Анализ Временного положения показывает, что оно, за редким исключением, следует предписаниям Указа Президента РФ от 23 декабря 1994 г. № 2275 и не решает отмеченных выше спорных вопросов, касающихся реального воплощения идеи кондоминиума на практике. Однако надо отдать должное разработчикам, поскольку они сумели выйти за рамки жестких установок Указа путем подготовки сопутствующих нормативных актов, в числе которых выделяется Временный Устав товарищества домовладельцев. В этом документе последовательно описаны пределы осуществления прав собственности членами товарищества, определены объекты общей собственности, права и обязанности членов товарищества и самого товарищества, установлен порядок управления недвижимым имуществом, его эксплуатации, ремонта и реконструкции, указаны органы управления и контроля, описан порядок ликвидации товарищества. К Уставу в качестве неотъемлемой части прилагается поэтажный план дома, утвержденный БТИ. Кроме Устава следует назвать Договор о передаче Департаментом жилищного хозяйства прав и обязанностей члена Товарищества домовладельцев нанимателю жилого помещения. Это новая конструкция, которая не применяется в нормативных документах, проанализированных выше. В соответствии с договором наниматель принимает права и обязанности члена Товарищества, передаваемые ему Департаментом. В числе прав, передаваемых по договору, значатся право на участие в управлении товариществом, право голосования на общем собрании по всем вопросам, выносимым на обсуждение, за исключением моментов, связанных с изменением и дополнением Устава. Наиболее существенные обязанности у нанимателя по данному договору возникают в связи с его участием в расходах по ремонту, содержанию, эксплуатации как нанимаемого помещения, так и объектов общего пользования. Акт подписания договора сторонами не влечет, однако, переход прав собственности на жилое помещение. Договор о передаче фактически бессрочен и действует без права его изменения, прекращения либо расторжения до момента приватизации нанимателем занимаемого им жилого помещения.
Аналогичный договор, но уже о передаче прав и обязанностей члена товарищества, заключается между Комитетом по управлению муниципальным имуществом и арендаторами нежилых помещений. В данном случае, принимая на себя права члена товарищества, арендатор обязуется принимать участие в расходах и обеспечивать уплату взносов, необходимых для покрытия затрат, связанных со строительством, реконструкцией, содержанием, эксплуатацией и капитальным ремонтом недвижимого имущества пропорционально размеру общей площади арендуемых им помещений, а также вносить целевые взносы и специальные сборы в размере, установленном общим собранием.
Арендатор, подписавший договор, который действует до истечения срока действия договора аренды, освобождается от арендной платы пропорционально понесенным расходам в рамках своих обязанностей по содержанию помещения и участию в деятельности товарищества. Основанием освобождения от внесения арендной платы является факт предоставления Комитету по управлению имуществом финансовых документов, подтверждающих понесенные арендатором расходы.
Несколько иной порядок образования товариществ собственников жилья устанавливается в постановлении Администрации Нижегородской области от 18 ноября 1994 г. № 185 «О мерах по созданию товариществ домовладельцев (кондоминиумов) в Нижегородской области». В соответствии с названным постановлением в общую долевую собственность членов кондоминиума (в Нижегородской модели кондоминиум рассматривается как объединение собственников в едином комплексе недвижимого имущества) передаются земельный участок, занимаемый домом, придомовая территория, а также неиспользуемые подвалы, цокольные этажи, мезонины, мансарды и другие помещения в занимаемых кондоминиумом домах. Арендаторы нежилых помещений в данном случае обязаны переоформить ранее заключенные договоры аренды, изменив в них сторону, управомоченную выступать арендодателем. При этом предполагается, что арендная плата должна поступать на счет кондоминиума.
Введение в сферу жилищно-правовых отношений института товарищества собственников жилья является достаточно прогрессивным шагом российского законодателя, чего нельзя сказать о механизмах реализации идей, заложенных в названный институт.
Сегодня уже очевидно, что массированные нормотворческие инъекции, содержащие установки на принудительное создание товариществ собственников, ожидаемого эффекта не вызвали. Видимо, проблема заключается не в наличии каких-то отдельных трудностей, вызванных компиляцией зарубежных юридических текстов и отсутствием типовых форм, а в чем-то более фундаментальном, что не позволяет собственникам жилья пуститься в автономное плавание без государственного лоцмана. Такой причиной, очевидно, является боязнь непредсказуемости финансовых затрат на содержание жилых домов в условиях отсутствия достаточных государственных гарантий и продолжающейся инфляции.
К сожалению, автор не располагает необходимыми репрезентативными данными, говорящими о преимуществах предлагаемой россиянам модели совместного управления жильем, но даже если бы они и были, то вряд ли смогли вызвать восторг, поскольку решив отчасти вопрос в юридико-техническом плане, законодатель не подкрепил его финансово-экономическим обеспечением.
* Кандидат юридических паук, заместитель начальника Управления методического обеспечения КУГИ Санкт-Петербурга.
1 Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая. Гл. 18 // Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. № 32. Ст.3301.
2 См.: СП СССР, отд.1. 1989. N 1. Ст.4; СП РСФСР. 1989. N 13. Ст.72; СП СССР, отд.1. 1988. № 16. Ст.43.
5Новицкий И. Б. Римское право. Изд.4-е. М., 1993. С. 100.
4 Pабенхоpст К. С. Организация деятельности и управление собственностью товарищества домовладельцев (кондоминиума). М., 1994. С.2.
5 Проект Закона РФ «О кондоминиумах»; Проект Жилищного Кодекса РФ. Гл. 19 // Российская газета. 1994. 8 окт.
6 Собрание актов Президента и Правительства РФ. 1993. № 52. Ст.5079.
7 По российскому законодательству, в отличие от общесоюзной, коллективнаясобственность - это и есть общая собственность.
8 Собрание актов Президента и Правительства РФ. 1994. № 1, Ст.2: Собрание законодательства РФ. 1994. № 13. Ст. 1478.
9Недвижимость в Москве и Московской области//Сборник нормативных актов. М.,1993.С.132-143.
10 Там же. С. 179-182.
11 Автор использует в данном случае и в дальнейшем документы, принятые в регионах России (Рязани, Ярославле, Нижнем Новгороде). Указанные документы были предоставлены руководством Курсов по организации деятельности кондоминиумов, которые проводились в Москве в декабре 1994 г. Международной Академией предпринимательства.
|
