Особенности государственной регистрации договоров аренды зданий и сооружений.
Волынцева, А. В. 2000 Аннотация: Опубликовано : Сибирский Юридический Вестник. - 2000. - № 4. Материал(ы): Особенности государственной регистрации договоров аренды зданий и сооружений. Волынцева, А. В.
Впервые выделение договора аренды зданий и сооружений в самостоятельный вид договора произошло с введением в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации. Это объясняется тем, что здания и сооружения наделены незаменимыми индивидуальными свойствами, в сохранении которых состоит юридическая и социальная ценность аренды, обеспечиваемая механизмом аренды зданий и сооружений.
Гражданский кодекс Российской Федерации не делает различия в правовом регулировании зданий и сооружений. В научной литературе неоднократно предпринимались попытки дать юридическое определение понятиям здание и сооружение. По мнению некоторых авторов, разграничить эти понятия можно исходя из общеупотребительного значения этих слов: «здания предназначаются для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или работы, сооружения же служат чисто техническим целям, люди в них находятся временно».[1]
Однако, если данный критерий актуален для жилых и административных зданий, то к нежилым он не всегда применим, поскольку здание вообще может быть не предназначено для нахождения в них людей и использоваться исключительно в производственных целях (склад, гараж). Сознавая некоторую условность разграничения зданий и сооружений, можно предложить следующий критерий: в зависимости от тех конструктивных элементов, которые позволяют говорить о здании, сооружении как о целостном объекте. Так, техническое описание здания выполняется по таким конструктивным элементам как фундамент, пол, стены и перегородки, крыша, отделка и т.п., которые объединены единым архитектурным решением. В сооружении такие традиционные для здания элементы могут вообще отсутствовать. Зачастую, в состав сооружения наряду с объектами, не являющимися в прямом смысле недвижимым имуществом, могут входить и здания как таковые, предназначенные для обслуживания сооружения в целом. Единство конструктивных элементов сооружения проявляется в том, что отсутствие одного из них, делает невозможным использование сооружения в соответствии с функциональным единым назначением.
В некоторых случаях необходимость отграничения зданий от сооружений обусловлена практическими потребностями, в частности, когда речь идет о сложных объектах.
Рассмотрим эту специфику на примере автозаправочной станции (АЗС).
Сооружение - АЗС со специальными конструкциями и иными постройками, входящими в ее состав, может составлять единый объект недвижимого имущества и рассматриваться как сложная вещь (ст.134 ГК РФ), либо может быть разделена на несколько самостоятельных объектов недвижимого имущества, исходя из самостоятельного целевого назначения. Однако отдельно взятое здание, вне связи с другими объектами не позволяет говорить о наличии такого объекта как АЗС, поскольку здание является лишь одним из элементов, входящих в состав станции, объединенных единым назначением - реализация нефтепродуктов. В данном случае возникает потребность в ином понятии, отражающем специфику данного объекта. Таким понятием может служить понятие «сооружение».
Следует отметить, что для целей государственной регистрации эти понятия идентичны, и наибольшую значимость представляет отграничение договоров аренды зданий, сооружений от договоров аренды иных объектов недвижимости, что предполагает особенности правового регулирования, предусмотренные параграфом 4 главы 34 ГК РФ. Поэтому в контексте данной статьи речь будет идти о зданиях и сооружениях как едином правовом понятии.
К сооружениям также относятся нефтяные и газовые скважины, гидротехнические сооружения, магистральные трубопроводы, спортивно-зрелищные сооружения (стадионы, дворцы спорта, концертно-спортивные дворцы, спортивные залы, плавательные бассейны), мосты, оранжереи, трансформаторы, тепловые узлы, подэстакадные пространства и другие инженерные сооружения, фундаментально связанные с землей.[2]
Здания и сооружения – специфический объект аренды, отличительными чертами которого является неподвижность, фундаментальная привязка к конкретному земельному участку, на котором возведен объект, относительно высокая ценность, на стоимость которого оказывает самостоятельное влияние и местонахождение земли под зданием и сооружением.[3]
В юридической литературе приводятся следующие признаки здания (сооружения):
Во-первых, искусственность возведения. Данный признак позволяет отграничить здание (сооружение) от объектов недвижимости, являющимися таковыми по своей природе (горы, скалы).
Во-вторых, «привязка» к определенному земельному участку. Это также относится и к инженерным сооружениям, находящимся под землей (шахты).
В-третьих, невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению. Данный признак позволяет отграничить здание (сооружение) от иных построек и конструкций, которые не могут быть отнесены к объектам недвижимости. К ним относятся временные, переносные подвижные строения облегченного типа без фундамента, подъемники, сборно-разборные конструкции, зрительные залы, трибуны, подиумы и т.д. К этим объектам применяются нормы общих положений об аренде, содержащиеся в параграфе 1 гл. 34 ГК.
В-четвертых, самостоятельность. По этому признаку здания и сооружения отличаются от таких объектов недвижимости как жилые и нежилые помещения, встроенно-пристроенные помещения, при аренде которых не могут применяться специальные правила, регулирующие правоотношения, связанные с арендой зданий и сооружений.
В-пятых, законченность объекта с точки зрения возможности его использования по целевому назначению.
Официальная судебная практика относит объекты незавершенного строительства к недвижимому имуществу, что нашло свое отражение в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 №8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».
Действующее законодательство не содержит каких-либо особенностей в правовом регулировании объектов незавершенного строительства. В связи с этим возникает вопрос, какими нормами должны руководствоваться стороны при заключении договоров аренды объектов незавершенного строительства: общими положениями об аренде или параграфом 4 гл.34 ГК РФ, регулирующим порядок сдачи в аренду зданий и сооружений? Мнения, существующие по данному вопросу, различны.
Одни авторы считают, что незавершенное строительство следует рассматривать в качестве особого объекта недвижимости со специальным правовым режимом. Следовательно, при аренде таких объектов подлежит применению параграф 4 гл.34 ГК РФ.
Другие полагают, что объекты незавершенного строительства могут служить объектом аренды в качестве недвижимого имущества. Однако при их аренде необходимо руководствоваться общими положениями об аренде. Так, в соответствии со ст.219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Такая регистрация возможна только после окончания строительства и его готовности к использованию по прямому назначению. Данный признак служит критерием для разграничения двух различных видов объектов недвижимости: зданий (сооружений) и незавершенных строительством объектов. Последние могут служить объектами различных сделок, в том числе и договоров аренды, однако и в этом случае правоотношения не будут охватываться специальными правилами, регулирующими аренду зданий и сооружений.[4]
Существует и иная позиция, согласно которой объекты незавершенного строительства вообще не могут служить объектом аренды в качестве недвижимого имущества. Поводом для такого вывода послужил анализ существа аренды. Суть аренды заключается в том, что удовлетворение интересов арендатора сопряжено с непосредственным использованием арендуемого имущества, с присвоением гражданских плодов, продукции и доходов. До того момента, пока объект не будет введен в эксплуатацию, использование его в соответствии с целевым назначением (в качестве здания, сооружения) невозможно. Кроме того, запрет на использование таких объектов на территории Иркутской области установлен территориальными строительными нормами Иркутской области «Приемка и ввод в эксплуатацию законченных строительством объектов в Иркутской области», утвержденными постановлением губернатора Иркутской области от 5 октября 1999г. №536-п.
В качестве следующего аргумента в пользу этой позиции указывается на п.3 ст.607 ГК РФ, согласно которому в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Указать такие данные в отношении объектов незавершенного строительства также не представляется возможным.
Противники указанной позиции ссылаются на пункт 2 ст.25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации) в соответствии с которым в случае необходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства он регистрируется в качестве недвижимого имущества. Получается, что Закон о регистрации признает в отдельных случаях возможность регистрации права на объект незавершенного строительства в качестве недвижимого имущества. Более того, Закон о регистрации не содержит перечня тех сделок с объектами незавершенного строительства, при совершении которых требуется регистрация права в порядке, предусмотренном вышеуказанной статьей, то есть - это может быть как договор купли-продажи, так и договор аренды. Следовательно, в соответствии со ст. 209 ГК РФ, собственник вправе по своему усмотрению распорядиться принадлежащим ему объектом незавершенного строительства, в том числе путем сдачи его в аренду в качестве недвижимого имущества.
В соответствии со ст.13 Закона о регистрации регистрирующие органы до внесения записи в Единый государственный реестр прав обязаны провести правовую экспертизу документов и проверить законность совершаемой сделки. Проверка законности сделки предусматривает изучение документов как на предмет их подлинности и достоверности, так и на соответствие их формы и содержания требованиям законодательства. В этой связи необходимо остановиться на требованиях, предъявляемых к договору аренды зданий и сооружений, а также его существенных условиях.
Договором аренды признается гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору индивидуально определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор должен оплатить за это арендную плату (ст.606 ГК РФ).
В договоре аренды должны быть четко определены его существенные условия. Договор будет считаться заключенным лишь с того момента, когда стороны в требуемой законом форме достигнут соглашения по всем существенным условиям.
Применительно к договору аренды зданий и сооружений таким существенным условием является объект аренды. В договоре аренды обязательно указываются данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (местоположение объекта недвижимого имущества: адрес, расположение на земельном участке, расположение части объекта в составе объекта (номера арендуемых нежилых помещений); назначение; площадь; этажность и другие необходимые параметры, позволяющие однозначно определить предмет договора). Сторонам не следует произвольно определять назначение объекта недвижимого имущества и осуществлять нумерацию нежилых помещений. Эти данные должны быть взяты из документов технического учета (технического паспорта БТИ). Нумерация нежилых помещений должна быть указана в соответствии с поэтажным планом, изготовленным организацией осуществляющей технический учет объекта.
Не может служить объектом аренды неизолированное помещение. По указанной причине отсутствуют основания для регистрации договоров аренды торговых мест, павильонов, киосков, расположенных, например, в фойе какого-либо здания. Думается, что указанный договор следует относить к числу договоров об оказании услуг по предоставлению торгового места.
Следует отметить, что в качестве объекта аренды не может выступать доля в праве собственности, поскольку «доля» – понятие, прежде всего, идеальное, а имущество, предаваемое в аренду, должно быть конкретно определено. В противном случае, в соответствии с п.3 ст.607 ГК РФ, договор будет считаться незаключенным.
Помимо предмета договора, существенным условием договора может быть срок временного предоставления объекта (ст.610 ГК РФ). Законодатель не устанавливает предельного срока аренды. Поэтому стороны самостоятельно определяют продолжительность аренды в договоре. Однако допустимы отношения без указания срока аренды. В соответствии с п.2 ст.610 если срок в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. Каждая из сторон вправе в любой момент отказаться от договора, как до истечения одного года, так и после его истечения. В этом случае неясно, каким образом должна применяться ст. 651 ГК РФ, устанавливающая обязательную регистрацию договора аренды зданий и сооружений, заключенного на срок не менее года. Установить, подлежит ли такой договор государственной регистрации невозможно.
Поскольку официальное разъяснение по данному вопросу отсутствует, практика вынуждена самостоятельно искать выход из создавшейся ситуации. Позиция, которой придерживаются учреждения юстиции по регистрации прав, заключается в том, что договоры аренды зданий и сооружений, заключенные на неопределенный срок подлежат обязательной государственной регистрации. Это продиктовано необходимостью наиболее полного учета данных об использовании объектов нежилого фонда и размещении в них юридических и физических лиц. Следует признать, что иных причин для регистрации таких договоров нет.
Все большую актуальность приобретает так называемая почасовая аренда зданий (сооружений). Суть ее заключается в том, что одно и то же здание (сооружение) может служить одновременно объектом различных договоров аренды. При этом каждому арендатору отводится определенное время, в течение которого он вправе использовать арендованное имущество. Следует заметить, что цели аренды могут быть различны. Так, например, в дневное время здание арендуется под ярмарку, а в вечернее или ночное время – под ночной клуб. Особенностью таких договоров является то, что существенное значение для договора имеет не только срок аренды, но и конкретное время, в течение которого арендатор вправе пользоваться арендованным имуществом.
Преимущество таких договоров очевидно: арендатор получает возможность использовать объект с наименьшими финансовыми затратами (арендная плата значительно ниже), а арендодатель, в отличие от традиционных договоров аренды, получает возможность использовать свое имущество в свободное от аренды время.
Следующим существенным условием договора является плата за пользование арендованным имуществом.
В соответствии с общими положениями об аренде в случаях, когда договором не определены размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы, стороны должны руководствоваться условиями об арендной плате, обычно применяемыми при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (ст.614 ГК РФ). Особенностью обязательств, возникающих из договора аренды зданий и сооружений, является то, что к ним не могут быть применены общие правила об аренде. Поэтому при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания (сооружения) считается незаключенным (п.1 ст.654 ГКРФ).
Арендная плата по договору аренды здания (сооружения), должна включать в себя плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено.
Иные условия договора аренды существенными не являются и могут быть указаны в договоре по усмотрению сторон (обременение имущества арестами, залогами, правами третьих лиц или гарантии арендодателя об отсутствии таковых; условия и порядок передачи имущества арендодателем; условия и порядок возврата имущества арендатором; обязательства сторон по государственной регистрации договора).
Арендодателем имущества по договору аренды может быть собственник либо иное лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст.608 ГК РФ), т.е. арендодателем выступает тот, кто наделен правом распоряжаться этим имуществом. Право собственника сдать имущество в аренду вытекает из его субъективного права собственности. Несколько иначе решается вопрос об иных лицах, выступающих в роли арендодателя.
Проблемным является вопрос об участии на стороне арендодателя балансодержателя здания (сооружения), у которого оно находится на праве хозяйственного ведения или праве оперативного управления. Заключение договоров с ненадлежащей стороной относится к числу наиболее распространенных ошибок.
Вопрос о самостоятельности фигуры балансодержателя решается различными авторами по-разному. Так, В.Н. Литовкин считает, что «балансодержатель – это юридическое лицо, наделенное вещным правом (правом оперативного управления), подписывающее договор на стороне арендодателя, не являясь им, отвечая перед арендодателем лишь за техническое обслуживание, содержание, эксплуатацию и ремонт объекта аренды. Балансодержатель – хозяйствующий субъект арендодателя. Он не наделен правом заключать договор аренды, его заключает соответствующий комитет по управлению имуществом, являющийся в этом случае титулодержателем».[5]
В действующем Гражданском кодексе Российской Федерации право по распоряжению имуществом (в том числе путем сдачи его в аренду с согласия собственника) принадлежит исключительно предприятию как субъекту хозяйственного ведения (ст.294-295 ГК РФ). За собственником имущества, находящегося в хозяйственном ведении, сохраняются лишь те полномочия, которые прямо указаны в законе. Закон не наделяет собственника правом распоряжения таким имуществом (ст.295 ГК РФ). Следовательно, собственник не вправе выступать арендодателем имущества, находящегося в хозяйственном ведении предприятия. Правоотношение по аренде возникает между арендатором и предприятием, на балансе у которого числится данное имущество, а собственник лишь дает согласие на заключение договора и не является по нему стороной.
Следует отметить, что с принятием нового Гражданского кодекса ограничения, установленные Указом Президента РФ от 14 октября 1992 года №123 «О регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду», в силу которых комитеты по управлению имуществом наделялись полномочиями по сдаче в аренду недвижимого имущества, принадлежащего предприятию на праве хозяйственного ведения, утратили силу.
По иному решается вопрос о сдаче в аренду недвижимого имущества, принадлежащего учреждению на праве оперативного управления. Учреждение не вправе распоряжаться имуществом, закрепленным за ним собственником либо приобретенным на средства, выделенные по смете, за исключением отдельных случаев, установленных законом. К сожалению, на практике зачастую делается неверный вывод о возможности сдачи такого имущества в аренду самим собственником. По смыслу статьи 296 ГК РФ собственник вправе распоряжаться только излишним, неиспользуемым либо используемым не по назначению имуществом. Однако, для того, чтобы передать такое имущество в аренду, собственник должен сначала его изъять. Это следует из правового положения балансодержателя как титульного владельца, располагающего средствами вещно-правовой защиты, в том числе и от собственника.
Важное практическое значение имеет вопрос о том, на какие органы государственного управления возложены функции по управлению и распоряжению государственным имуществом, в том числе и путем передачи его в аренду.
Порядок сдачи в аренду зданий и сооружений, находящихся в федеральной собственности регулируется положением «О порядке оформления закрепления административных зданий, сооружений и нежилых помещений, находящихся в федеральной собственности, передаче их в аренду и безвозмездное пользование», утвержденным распоряжением Министерства государственного имущества Российской Федерации от 23 марта 1998г. №252-р.
В соответствии с названным положением договоры аренды недвижимого имущества, закрепленного на праве хозяйственного ведения за федеральными государственными унитарными предприятиями, а также на праве оперативного управления за федеральными казенными предприятиями, заключаются этими предприятиями с согласия Мингосимущества России.
В свою очередь, договоры аренды зданий и сооружений, закрепленных на праве оперативного управления за государственными учреждениями, а также недвижимого имущества, не закрепленного за каким-либо хозяйствующим субъектом и не обремененного иными обязательствами, заключаются непосредственно Мингосимуществом.
Применительно к государственной регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом, находящимся в федеральной собственности, Правительством РФ было принято постановление от 31 августа 2000г. №648 «Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, находящееся в федеральной собственности». В соответствии с п. 3 указанного постановления при государственной регистрации ограничений (обременений) и иных сделок с недвижимым имуществом, находящимся в федеральной собственности, в качестве документа, подтверждающего согласие собственника на распоряжение этим имуществом, представляется письмо Министерства имущественных отношений РФ либо его поручению письмо территориального органа Министерства.
Следующим вопросом, требующим детального рассмотрения, является вопрос о необходимости регистрации договоров аренды зданий, сооружений, а также нежилых помещений в зависимости от срока их действия.
В соответствии с общими положениями ГК РФ любой договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации (ст.609). В силу ст.165 ГК РФ несоблюдение требований о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Поэтому важно выяснить какой договор аренды недвижимого имущества подлежит регистрации, а какой нет.
В соответствии с п.2 ст.651 ГК РФ договор аренды зданий и сооружений, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Несмотря на то, что указанная статья не содержит никаких оговорок, применение ее на практике достаточно противоречиво.
Так, мэром г. Москвы было издано распоряжение от 7 сентября 1998г. №911 "Об обязательной государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества” в соответствии с которым установлена обязательная государственная регистрация договоров аренды независимо от форм собственности объекта недвижимости и сроков их действия. При этом буквальное толкование указанного распоряжения позволяет сделать вывод, что речь идет именно об аренде зданий и сооружений, в том числе и краткосрочной (на срок не более года).
Данное распоряжение устанавливает норму права, которая не предусмотрена действующим федеральным законодательством. Статьей 3 Конституции РФ предусмотрено, что гражданское законодательство находится в ведении Российской Федерации, а не ее субъектов. Следовательно, вышеуказанное распоряжение мэра не может применяться, как противоречащее нормам гражданского законодательства РФ.
Если в отношении аренды зданий (сооружений) законодатель достаточно ясно определяет ситуацию и двойного толкования здесь быть не может, то в отношении аренды нежилых помещений четкое правовое регулирование отсутствует. Вместе с тем, эта проблема достаточна актуальна для всех юридических лиц, поскольку надлежащим образом оформленный договор аренды является основанием для включения затрат по арендной плате в себестоимость продукции арендатора.
В связи с этим в практике регистрирующих органов возникли вопросы, до настоящего времени остающиеся неурегулированными. Подлежит ли государственной регистрации договор аренды части здания, сооружения (жилых и нежилых помещений), заключенный на срок менее одного года? Применяются ли к отношениям, возникающим при аренде нежилых помещений нормы, закрепленные в параграфе 4 гл.34 ГК «Аренда зданий и сооружений», или к названным отношениям применяются общие положения об аренде? Входят ли в понятие «здание и сооружения» помещения, находящиеся в них?
Дело в том, что Гражданский кодекс РФ не признает нежилые помещения внутри зданий объектами недвижимости, следовательно, сделки с нежилыми помещениями не требовали государственной регистрации. Проблема возникла с принятием Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», который включил жилые и нежилые помещения в перечень объектов недвижимого имущества, право на которое, а также сделки, с которым подлежат обязательной государственной регистрации в случаях и в порядке, установленных законом (ст.1). В соответствии с п.2 ст.609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Иное было установлено законом в отношении договоров аренды зданий и сооружений продолжительностью менее года (п.2 ст.651 ГК), однако в отношении договоров аренды нежилых помещений не было установлено никаких исключений.
Учреждения юстиции по регистрации прав придерживаются буквального толкования норм ГК РФ. Поскольку в отношении аренды нежилых помещений отсутствуют какие-либо специальные нормы, к правоотношениям по аренде нежилых помещений в полном объеме применяются общие правила о договоре аренды. Договор аренды нежилого помещения подлежит государственной регистрации независимо от срока аренды.[6]
Возникла парадоксальная ситуация, когда договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок менее года не требует государственной регистрации, а договор аренды помещения не вступает в силу без такой регистрации. Однако иного обоснования обязательности регистрации краткосрочной аренды помещений, кроме формального анализа требований ст. 609 ГК РФ, привести невозможно. Логично предположить, что правовой режим части зданий в виде помещения не может быть более строгим, чем правовой режим всего здания. Однако на практике достаточно часто возникают абсурдные ситуации, когда сбор документов и процедура регистрации превышает срок самой аренды, что лишает регистрацию какого-либо практического смысла. В результате добросовестные участники имущественного оборота не имеют возможности исполнить требования действующего законодательства в силу объективных причин.
В юридической литературе неоднократно высказывались мнения по поводу необходимости распространения правового режима зданий (сооружений) на нежилые помещения. Так, пишет Литовкин В. Н., «формально нормы параграфа 4 гл.34 не адресованы к нежилым помещениям как составной части здания в целом. Они подпадают под действие параграфа 1 этой главы. Однако такое решение в законе выводит из под специфического регулирования отношения с этими объектами, наделенные такими же существенными чертами, что и отношения с участием зданий в целом… Нормы закона, применимые к целому, применимы и к его части. Ограниченность норм общих положений об аренде (параграф 1 гл.34) вынудит стороны предусматривать в договоре аренды нежилых помещений те же условия, какие закон установил в договорных отношениях, где объектом является здание в целом, дабы избежать ослабленной защиты интересов сторон (форма договора, исключительно письменное условие размера арендной платы, условия передачи и приемки объекта сторонами)».[7]
Возникло два возможных варианта решения данного вопроса: распространить действие статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации на нежилые помещения либо признать необходимость регистрации договоров аренды зданий и сооружений независимо от срока.
Складывавшаяся судебная практика потребовала от Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации выработать рекомендации по вопросу о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений. Разъяснение части 2 пункта 6 статьи 12 Федерального закона и пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации было дано в информационном письме от 1 июня 2000 года №53.
По мнению Президиума, согласно части 2 пункта 6 статья 12 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» помещение (жилое и нежилое) представляет собой «объект», входящий в состав зданий и сооружений».
Учитывая то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с пунктом 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Сказанное письмо носит рекомендательный характер, и не имеет обязательной юридической силы. По этой причине, до внесения соответствующих изменений в ГК РФ учреждения юстиции вынуждены руководствоваться общими положениями об аренде, не предусматривающих исключений для краткосрочных договоров аренды.
Спорный характер носит вопрос о государственной регистрации права аренды недвижимого имущества. Пункт 2 статьи 609 Гражданского кодекса РФ установил, что договор аренды недвижимости подлежит обязательной государственной регистрации. Однако Федеральный закон содержит статью 25 «Государственная регистрация права аренды», согласно которой право аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законодательством Российской Федерации. Использование в Законе о регистрации нового по сравнению с ГК РФ понятия «регистрация права» ввело в заблуждение многие государственные органы, в том числе учреждения юстиции по регистрации прав, а также послужило темой для ряда научных изысканий в юридической литературе.
Основной вопрос, который решается в рамках данной проблемы, это вопрос о том, что является объектом регистрации:
· договор аренды?
· право аренды?
· договор и право аренды одновременно?
В зависимости от того, что признают те или иные авторы объектом регистрации, решается вопрос о существовании права аренды как такового.
Противники существования права аренды в обоснование своей позиции ссылаются на действующий ГК РФ, который не предусматривает такого права, как право аренды. Поэтому о праве аренды можно говорить, по их мнению, лишь в контексте права пользования арендованным имуществом, возникающим из договора. Поскольку права аренды не существует и ст.651 ГК РФ предусмотрена обязанность государственной регистрации договора аренды, то регистрации подлежит не право аренды, а сам договор.
Широкое распространение в юридической литературе получила точка зрения, согласно которой регистрации подлежит договор аренды. Существование права аренды не отрицается, однако необходимость его регистрации не признается. При этом регистрация договоров зданий и сооружений ставится в зависимость от срока, на который он был заключен.[8]
Следует отметить, что указанная позиция также нашла свое отражение в правоприменительной практике регистрирующих органов.
Среди сторонников существования права аренды можно выделить тех, кто регистрацию права аренды связывает со сроком, на который заключен договор, и тех, кто такую зависимость отрицает.
Одним из авторов, разделяющих последнюю точку зрения, является О. Гутников.[9]
Так, по мнению О. Гутникова, в соответствии со статьями 4 и 26 Закона о регистрации обязательной государственной регистрации подлежит именно право аренды недвижимого имущества. При этом обязательность государственной регистрации права аренды зданий и сооружений никак не связано со сроком, на который имущество сдается в аренду. Поэтому по смыслу ст.26 Закона о регистрации, несмотря на то, что сам договор аренды зданий и сооружений, заключенный на срок до 12 месяцев, в соответствии с ГК РФ не подлежит государственной регистрации, право аренды, возникшее из такого договора, должно быть зарегистрировано. Более того, как указывает О. Гутников, если право аренды по договору, заключенному до 12 месяцев, не зарегистрировано, сам по себе договор аренды не может служить доказательством существования такого права в силу п.1 ст.2 Закона о регистрации. В соответствии с указанным пунктом государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
В обоснование своей позиции О. Гутников, в первую очередь, указывает на необходимость буквального прочтения текста и названия статьи 26 Закона о регистрации, именуемой не иначе как "Государственная регистрация права аренды недвижимого имущества”. Формальное указание на существование такого права, как право аренды, содержится в п.3 ст.335 ГК РФ, в которой говорится о недопустимости залога права аренды или иного права на чужую вещь без согласия собственника вещи.
По мнению О. Гутникова действующее законодательство допускает два возможных варианта государственной регистрации: либо только права аренды, как права обременения, либо договора и права аренды. При этом возможность регистрации только договора аренды не допускается.
Необходимость государственной регистрации права аренды О. Гутников обосновывает тем, что праву аренду в большей степени присущи свойства, характерные для вещных прав, а не обязательственных. На основании этого делается вывод о том, что право аренды наряду с другими вещными правами подлежит регистрации в порядке, предусмотренном ст. 4 Закона о регистрации. Среди этих свойств О. Гутников отмечает право следования за вещью и абсолютный характер защиты. Суть права следования заключается в том, что в соответствии п.1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора.
В свою очередь вещно-правовой характер защиты прав арендатора проявляется в том, что в силу ст.305 ГК РФ лицо, владеющее имуществом собственника на законных основаниях (в том числе и по договору аренды), имеет право на защиту его владения в порядке, предусмотренном для защиты прав собственника (ст.301-304 ГК РФ).
Предоставление арендатору вещно-правовой защиты является основанием для регистрации права аренды, даже в тех случаях, как пишет О. Гутников, когда договор аренды не подлежит регистрации (краткосрочная аренда). Это продиктовано тем, что участники гражданского оборота, имеющие намерение взять имущество в аренду, должны располагать информацией о том, какие ограничения (обременения) уже существуют в отношении данного имущества. Это обеспечивается достоверностью сведений, содержащихся в реестре, для всех заинтересованных лиц.
Право аренды О. Гутников рассматривает как некое право-обременение, когда для арендодателя аренда выступает в качестве обременения, а для арендатора в качестве права пользования арендованным имуществом. Таким образом, обременение есть одновременно государственная регистрация права, а регистрация права в то же время является регистрацией обременения. При этом договору отводится лишь роль основания, из которого такое право возникает.
Точку зрения Гутникова О. разделяет и некоторые другие авторы. Так, по их мнению, все без исключения права из договора аренды, которые являются обременением прав собственности на недвижимое имущество согласно ст.4 Закона о регистрации подлежат государственной регистрации. В противном случае предусмотренные ГК РФ гарантии прав титульного собственника, каковым является арендатор, например в виде сохранения права аренды при смене собственника, ответственности арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества и иные, являются недействительными. В соответствии со ст.609 ГК РФ требуется также государственная регистрация самого договора под страхом недействительности (ст.165 ГК РФ). В том случае, если речь идет о договоре на аренду здания или сооружения, заключенном на срок менее года, государственной регистрации договора не требуется, но остается право и обязанность по регистрации вытекающих из данного договора ограничений прав собственника, отсутствие которой влечет невозможность правовой защиты прав титульного собственника.[10]
С рассмотренной позицией трудно согласиться по следующим причинам:
В соответствии с п.1 ст.425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. С этого момента у сторон возникают взаимные права и обязанности. Момент заключения договора аренды зданий и сооружений, заключенного на срок не менее года определен п.2 ст.651 ГК РФ. Именно с государственной регистрацией договора законодатель связывает момент возникновения прав и обязанностей у сторон по такому договору, в том числе и права пользования арендованным имуществом или права аренды, о котором пишет О. Гутников.
Право аренды не может существовать отдельно от самого договора, из которого это право возникает. В Законе о регистрации речь идет не о регистрации права, а о регистрации договора, и никакой необходимости регистрировать право аренды, возникшее из договора, заключенного на срок менее года, из закона не вытекает.
Следовательно, государственной регистрации подлежит договор аренды, а не право аренды как таковое.
Вряд ли возможно согласиться с О. Гутниковым, полагающего, что право аренды в большей степени носит вещный характер, и как любое иное вещное право подлежит государственной регистрации.
В соответствии с п.1 ст. 131 ГК РФ регистрация осуществляется в отношении права собственности и других вещных прав (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения и т.д.). Право аренды носит обязательственный характер и является обременением вещных прав, поскольку при его осуществлении удовлетворение требований управомоченного лица (арендатора) происходит, прежде всего, в результате действий обязанного лица (арендодателя). В области же вещных прав отношение сводится к обязанности не препятствовать управомоченному лицу совершать действия по осуществлению своего права. По указанной причине отдельные свойства вещных прав, присущие праву аренды, не являются основанием для отнесения этого права к числу вещных.
Следующим аргументом в пользу регистрации договора аренды (а не отдельно права аренды), может служить п.3 ст.26 Закона о регистрации, которым предусмотрено, что договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения. Таким образом, регистрации подлежит аренда не как право арендатора, а как обременение прав арендодателя. Таковым обременением является собственно договор аренды зданий и сооружений, если он заключен на срок не менее года, который и подлежит государственной регистрации.
Об этом свидетельствует и порядок государственной регистрации, а также структура Единого государственного реестра прав (далее ЕГРП).
В соответствии с разделом V Правил ведения ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним, (утверждены постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998г. №249) запись об аренде как ограничении (обременении) права собственности и других прав на недвижимое имущество вносится в подраздел III ЕГРП, который (в соответствии с требованиями ст.12 Закона о регистрации) предназначен именно для внесения записей о таких ограничениях (обременениях). При этом договор аренды помещения или части помещения регистрируется не путем внесения записей в лист записей о сделках, как это происходит по общему правилу при регистрации договоров, а как обременение прав арендодателя, т.е. путем внесения записей в специально предусмотренный приложением № 3 к указанным Правилам лист для записей об аренде. Сведения о договоре аренды вносятся лишь в графу «документы-основания» листа о регистрации аренды. Таким образом, сведения об аренде вносятся именно как об обременении.
Требование о государственной регистрации права аренды, возникшего из договора, заключенного на срок до одного года, противоречит основным началам гражданского законодательства, установленным ст.1 ГК РФ, а также общим принципам предпринимательской деятельности, поскольку создает излишние препятствия, связанные с громоздким процессом регистрации прав.
И, наконец, если признать необходимость регистрации права аренды независимо от сроков действия договора, то исключение, установленное п.3 ст.651 ГК РФ для упрощения процедуры заключения краткосрочных договоров, потеряет смысл.
Подводя итог вышесказанному, можно сделать следующий вывод: право аренды не может возникнуть помимо договора, а последний подлежит регистрации в соответствии со ст.651 ГК РФ. Закон подразумевает, что тем самым регистрируется и право аренды. Регистрация же права аренды без регистрации договора ни ГК РФ, ни Законом о регистрации не предусмотрена.
В заключение хотелось бы высказать некоторые предложения по совершенствованию действующего законодательства в отношении договоров аренды зданий и сооружений.
Первое из них касается регистрации права аренды. Думается, что для устранения противоречий между ГК РФ и Законом о регистрации необходимо дать разъяснение соотношению понятий «регистрация права» и «регистрация договора» путем официального толкования сути Закона о регистрации.
Второе предложение относится к регистрации краткосрочных договоров аренды нежилых помещений. Необходимо на законодательном уровне распространить действие ст.651 ГК РФ на договоры аренды нежилых помещений как составной части зданий (сооружений), поскольку существующее судебное разъяснение по данному вопросу не является нормативно-правовым актом, подлежащим обязательному исполнению.
Устранение указанных противоречий в действующем законодательстве позволить избежать неопределенности в правоприменительной практике и будет способствовать упорядочению отношений субъектов гражданско-правового оборота в области арендных отношений.
| 
